Altbau Berlin

Altbau Berlin; Ausbau; Umbau; neugeschaffener Wohnraum

1. Beim Ausbau eines bestehenden Gebäudes liegt neugeschaffener Wohnraum nur dann vor, wenn die einzelnen Wohnräume vorher nicht mehr für Wohnzwecke geeignet waren.

2. Zum Nachweis dazu ist eine vergleichende Darstellung des Zustands vor und nach dem Umbau erforderlich.

3. Der Bescheid einer öffentlich-rechtlichen Bewilligungsstelle (WBK) hindert die Zivilgerichte nicht, preisfreien Altbau anzunehmen.

Die Berufung der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, daß die auf §§ 4 Neubaumietenverordnung (NMV), 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) bzw. § 5 Miethöhegesetz (MHG) gestützten Mieterhöhungserklärungen unwirksam sind.

Die Kl. könnte eine Mieterhöhung nach Neubaumietenverordnung/Wohnungsbindungsgesetz nur dann herleiten, wenn es sich bei der von dem Bekl. genutzten Wohnung um eine preisgebundene Neubauwohnung handeln würde. Dies müßte die Kl. angesichts des Umstandes, daß es sich um ein vor dem Jahre 1918 errichtetes Gebäude handelt, das in den Jahren 1983 bis 1985 (lediglich) modernisiert, instand gesetzt bzw. umgebaut worden ist, substantiiert unter Beweisantritt darlegen, da nur unter ganz bestimmten gesetzlich umschriebenen Voraussetzungen ein ehemaliger Altbau rechtlich als Neubau angesehen werden kann. Die entsprechenden Voraussetzungen hat die Kl. nicht dargetan bzw. dartun können, so daß das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen ist, daß es sich bei der Wohnung des Bekl. um eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung handelt, die nunmehr (nach dem 1.1.1988) den Vorschriften des Miethöhegesetzes (MHG) unterliegt.

Von einem Neubau hätte nur dann ausgegangen werden können, wenn die Kl. die Voraussetzungen der §§ 16, 17 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) dargetan hätte. Einschlägig ist hier § 17 Abs. 1 Satz 2 II. Wo-BauG. Danach gilt als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Es ist vorliegend nicht ersichtlich, daß für die Wohnung der Bekl. diese gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind. Richtig skizziert die Kl. zwar allgemein Beurteilungsgrundlagen für das Merkmal "nicht mehr für Wohnzwecke geeignet" und verweist richtig auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 29.1.1990 (GE 1990, 551 unter Hinweis auf den inzwischen weggefallenen § 40 II. Wo-BauG). Es ist auch (inzwischen) von den Zivilgerichten, auch von der er-kennenden Kammer, anerkannt, daß das Merkmal nicht kleinlich und eng-herzig auszulegen ist, weil die Modernisierung und Sanierung überalteter Wohnsubstanz neben der Förderung des Wohnungsneubaus zu einer der vordringlichsten wohnungspolitischen Aufgaben geworden ist (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Haeg, II. WoBauG, § 17 Anm. 1.4. mit Rechtspre-chungsnachweisen). Das entbindet jedoch nicht von der notwendigen Dar-legung der entsprechenden Voraussetzungen für die einzelnen Wohnräume, die umgebaut worden sind, weil sie nicht mehr für Wohnzwecke geeig-net waren. Es ist also stets nach Lage des Einzelfalles für die konkreten Räumlichkeiten entsprechender Vortrag erforderlich (vgl. LG Berlin in MM 1986, 295; MM 1987, 31; MM 1993, 197; vgl. auch das Urteil der Kammer vom 6. Dezember 1993 - 62 S 124/93, das sich auf eine andere Wohnung in demselben Haus bezieht). Im Gesetz ist zwar allgemein vom Ausbau eines bestehenden Gebäudes die Rede. Daß sich die Tatbestandsmerkmale jedoch auf die einzelnen Räume beziehen müssen, ergibt sich aus dem Sinnzusammenhang der Vorschrift (nicht das Gebäude allgemein ist nicht mehr für Wohnzwecke geeignet, sondern einzelne, unter Umständen natürlich auch alle Räume des Gebäudes) und wird als selbstverständlich in allen ersichtlichen Entscheidungen gerade auch der Verwaltungsgerichtsbarkeit vorausgesetzt. Hierzu hat die Kl. nur allgemein bezüglich des gesamten Gebäudes vorgetragen bzw. vortragen können. Es genügte jedoch nicht, allgemein zu behaupten, es seien in sämtlichen Wohnungen bestimmte Arbeiten durchgeführt worden. Es wäre vielmehr eine vergleichende Darstellung für die einzelnen Wohnräume zum Zustand vor und nach Umbau erforderlich gewesen, um das Tatbestandsmerkmal "nicht mehr für Wohnzwecke geeignet" nachzuvollziehen.

Es ist auch nicht ersichtlich , daß der Umbau unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden ist. Dazu genügt der Vortrag zu den (sicher nicht unwesentlichen) Gesamtkosten der Baumaßnahmen nicht. Vielmehr bezieht sich das Merkmal des wesentlichen Bauaufwands ebenfalls auf einzelne Wohnräume. Es mag sein, daß bei den damaligen Baumaßnahmen ein Generalunternehmer beschäftigt worden ist mit der Folge, daß es jetzt nicht mehr oder kaum noch möglich ist, Einzelaufstellungen zu liefern. Dieses mögliche tatsächliche Hindernis befreit jedoch nicht von der gesetzlich normierten Darlegungspflicht. Hinzu kommt hier der folgende entscheidende Umstand:

Neben Modernisierungsvorhaben sind auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt worden. Naturgemäß fallen bei Umbauarbeiten auch im Sinne des § 17 II. WoBauG Instandsetzungsarbeiten an, die nicht immer herauskalkuliert werden können. Demgemäß ist es auch vertretbar, notwendige Instandsetzungskosten in die Berechnung einzubeziehen, wenn ohne die Instandsetzung der Modernisierungszweck nicht erreicht werden kann (vgl. den weggefallenen § 10 Abs. 3 Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz). Dagegen können Aufwendungen jedenfalls nicht mitgerechnet werden, die nicht als Umbau bedingte Instandsetzungen oder auch als Luxus außerhalb der Zweckbestimmung des § 17 Abs. 1 II. WoBauG liegen (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Haeg, a. a. O., Anm. 1.6). Vorliegend hat die Kl. keine Abgrenzungskriterien dargelegt, so daß auch nicht festgestellt werden kann, daß das Merkmal des wesentlichen Bauaufwands im Sinne des § 17 II. WoBauG erfüllt ist.

Die Kl. kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, die Wohnung des Bekl. sei schon deswegen als Neubau anzusehen, weil insofern eine bindende öffentlich-rechtliche Feststellung durch Bescheid der (damaligen) Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin vorliegt. Richtig ist zwar, daß die WBK - jetzt Investitionsbank - das Projekt als Neubau angesehen hat und ansieht und im Rahmen ihrer öffentlich-rechtlichen Kompetenz eine Durchschnittsmiete nach § 72 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG festgesetzt hat. Damit mag auch ein Zivilgericht an die festgesetzte Durchschnittsmiete gebunden sein, jedoch nicht an die dem Verwaltungsakt zugrunde liegende Meinung der WBK, es handele sich um Neubau nach § 17 II. WoBauG. Die Kammer folgt dabei den Ausführungen des Kammergerichts in dem (negativen) Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 14.10.1985 - 8 Re Miet 3920/85 = GE 1986, 187, 188. Danach hat ein Verwaltungsakt ausnahmsweise nur dann eine bindende Feststellungswirkung auch für die tatsächlichen Feststellungen, auf denen er beruht, oder für die Beurteilung vorgreiflicher Fragen, wenn das gesetzlich besonders festgelegt ist. Die Tatbestandswirkung der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach § 72 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG umfaßt dabei nicht die Entscheidung über die Vorfrage, ob der Wohnraum neugeschaffener Wohnraum ist. Denn eine dahingehende Feststellungswirkung dieses Verwaltungsaktes ist im Gesetz nicht vorgesehen. Der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 10.9.1984 - 4 REMiet 1/84 = GE 1984, 1073 steht dieser Ansicht nicht entgegen, da das Gericht nur zur Bindung an die Feststellung der Kostenmiete, aber nicht zur Vorfrage, ob die Wohnung neugeschaffener Wohnraum ist, Stellung genommen hat.

Die Frage der Bindungswirkung war nicht erneut zum Rechtsentscheid vorzulegen. Die vom Kammergericht in seiner Ablehnungsentscheidung vom 14.10.1985 - 8 REMiet 3920/85 - dargelegten Gründe wirken fort. Es handelt sich nicht um eine Rechtsfrage des materiellen Mietwohnrechts, sondern nur um eine öffentlich-rechtliche Vorfrage, die nicht unter § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO fällt (vgl. auch Thomas/Putzo, ZPO, § 541 Rdn. 8; Kammergericht, ZMR 1991, 472). Die Rechtsfrage mag grundsätzliche Bedeutung haben. Aber auch insofern muß es sich um eine Frage mit Bezug zum materiellen Wohnraummietrecht handeln (§ 541 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz: "Das gleiche gilt ..."). Im übrigen wäre weiter Voraussetzung, daß die Frage in Rechtsprechung und Rechtsliteratur unterschiedlich beantwortet wird (vgl. Kammergericht, aaO.; BayObLG, NJW-RR 1987, 1302), was vorliegend nicht der Fall ist.

Dies alles führt zu dem Ergebnis, daß sich das Verhältnis zwischen der Kl. als Vermieterin zur WBK/Investitionsbank öffentlich-rechtlich gestaltet und die Beteiligten dieses Rechtsverhältnisses von einer preisgebundenen Neubaumiete ausgehen, jedoch das Mietvertragsverhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits nach dem Miethöhegesetz zu beurteilen ist, also von einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung auszugehen ist. Bei dieser Sachlage hat die Kammer eine Vertragsanpassung nach § 242 BGB wegen Irrtums über die Geschäftsgrundlage erwogen. Denn die Parteien des Mietvertragsverhältnisses waren bei Abschluß des Vertrages übereinstimmend davon ausgegangen, daß es sich um eine öffentlich geförderte Neubauwohnung handelt. Die Kl. hatte sich im Rahmen der Neubaumietenverordnung preisrechtlich gebunden, der Bekl. als Mieter hatte jedenfalls tatsächlich an der öffentlichen Förderung partizipiert, indem er eine subventionierte Miete zahlte, die im Hinblick auf die Ausstattung der Wohnung vergleichsweise gering war und ist. Eine Anpassung hätte in der Weise in Betracht kommen können, daß jedenfalls die ortsübliche Vergleichsmiete einer entsprechend modernisierten Altbauwohnung geschuldet wird. Eine derartige Vertragsanpassung hätte jedoch - wenn überhaupt - nur dann in Betracht kommen können, wenn feststünde, daß es sich tatsächlich um ehemals preisgebundenen Altbau handelt und nicht, wie die Partner des öffentlich-rechtlichen Verhältnisses meinen, um öffentlich geförderten Neubau. Dies steht indes nicht fest, da die entsprechenden Feststellungen gem. § 17 II. WoBauG nur mangels entsprechender Darlegungen der Kl. nicht getroffen werden können, es nach wie vor nicht ausgeschlossen ist, daß die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG tatsächlich vorliegen. Steht also die Rechtsqualität der Wohnung materiell nicht fest, kann auch eine Vertragsanpassung nicht erfolgen.

Die Kl. kann die Kapitalkostensteigerung, die den wesentlichen Anteil an der Mietzinssteigerung ausmacht, nicht anstelle der Vorschriften der Neubaumietenverordnung und des Wohnungsbindungsgesetzes auf § 5 Abs. 1 MHG stützen. Nach § 5 Abs. 1 MHG ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Kapitalkosten unter bestimmten Umständen anteilig auf den Mieter umzulegen, wenn das Darlehen der Finanzierung des ... Ausbaues ... gedient hat. Auf die Formerfordernisse einer derartigen Mieterhöhungserklärung hat das Amtsgericht unter Hinweis auf § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG zu Recht hingewiesen. Das kann vorliegend im einzelnen dahinstehen. Denn jedenfalls kommt hier eine Anwendung des § 5 MHG schon deswegen nicht in Betracht, weil Kapitalkostenerhöhungen nur weitergegeben werden können, wenn es sich um dinglich gesicherte Darlehen zu den in § 5 Abs. 1 Nr. 3 genannten Zwecken gehandelt hat. Die Vorschrift gilt nicht für Erhöhungen des Zinssatzes für Darlehen, die zur Instandsetzung von Wohnungen gewährt worden sind (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande, § 5 MHG Anm. 2). Hier gelten dieselben Erwägungen wie zu § 17 II. WoBauG. Um die Erhöhung der Kapitalkosten über § 5 MHG geltend zu machen, müßte die Kl. unabhängig von den weiteren Voraussetzungen der Vorschrift jedenfalls den Teil der Kosten separieren, die sich nicht auf den Aus- oder Umbau beziehen.

Soweit sich die Kl. auf die bisherige Rechtsprechung der Kammer zur Anwendung des § 5 MHG in gleich oder ähnlich gelagerten Fällen bezieht, so handelte es sich einerseits um Entscheidungen, die sich auf Annuitätsdarlehen und auf die Frage bezogen, ob bei der Umlegung des Zinserhöhungsbetrages vom Restdarlehen und vom Nominalbetrag auszugehen ist (wie das entsprechend im Preisrecht für Neubau vorgesehen ist). Zur letztgenannten Rechtsfrage braucht die Kammer nicht erneut Stellung zu nehmen, da es vorliegend hierauf (noch) nicht ankommt. Sofern in anderen Entscheidungen § 5 MHG ohne weiteres angewandt worden ist, handelte es sich teilweise um andere (auf entsprechendem Parteivortrag aufbauende) Sachverhalte. Sollten diesen Entscheidungen generalisierende Feststellungen entnommen werden können, mag die vorliegende Entscheidung zur Klarstellung dienen.

Die Kammer ist sich darüber im klaren, daß die getroffene Entscheidung nach einem Aus- bzw. Umbau schon vor längerer Zeit und erst jetzt aufgrund der Zinsentwicklung zu Tage getretener Rechtsprobleme Fragen offenläßt und Probleme wirtschaftlicher Art für die Vermieterseite mit sich bringen kann (die allerdings bei entsprechender plötzlicher hoher Mieterhöhung auch auf Mieterseite nicht unbeachtet bleiben können). Die Gesetzeslage läßt jedoch eine andere Entscheidung nach Überzeugung der Kammer nicht zu. Die Kl. ist daher auf die Vorschriften des Miethöhegesetzes (§§ 2, 3 MHG) zu verweisen.

Ein Vermieter ließ sein Mehrfamilienhaus, einen Altbau, umfassend modernisieren und instand setzen und erhielt dafür öffentliche Mittel. Die WBK, jetzt Investitionsbank Berlin, ging davon aus, es handele sich um neugeschaffenen Wohnraum im Sinne der §§ 16, 17 II. WoBauG und setzte die Durchschnittsmiete fest. Der Mieter, der später dort einzog, wußte nach dem Mietvertrag, daß es sich um preisgebundenen Neubau handelte.

Nach Jahr und Tag versuchte der Vermieter, die Erhöhung der laufenden Aufwendungen (Zinserhöhungen) an den Mieter weiterzugeben, blieb damit aber in zwei Instanzen ohne Erfolg.

Das Landgericht Berlin stellte in seinem Urteil vom 2. Juni 1994 fest, der Vermieter hätte im einzelnen darlegen müssen, daß es sich um neugeschaffenen Wohnraum handele, wozu u. a. erforderlich sei, daß für jeden einzelnen Wohnraum festgestellt werde, daß die Räume vor den Baumaßnahmen nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet waren. Auch müsse der wesentliche Bauaufwand im einzelnen dargelegt werden; nicht durch den Umbau bedingte Instandsetzungsarbeiten müßten herausgerechnet werden. Da der Vermieter dazu nicht in der Lage war, verneinte das Landgericht einen preisgebundenen Neubau. Der Bescheid der Bewilligungsstelle habe keine Bindungswirkung. Der Vermieter hätte daher allenfalls nach § 5 MHG eine Mieterhöhung durchführen können, wobei jedoch Darlehen zur Instandsetzung nicht berücksichtigt werden könnten. Möglich sei vielleicht nach Treu und Glauben eine Mieterhöhung, da beide Parteien von preisgebundenem Neubau bei Vertragsabschluß ausgegangen seien und deshalb der Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete einer modernisierten Altbauwohnung schulde. Dies scheide jedoch aus, da nicht auszuschließen sei, daß es sich doch um preisgebundenen Neubau handelte.

Ein unbefriedigendes Ergebnis. Der Vermieter weiß nun genau, wie er in Zukunft Mieterhöhungen durchführen muß: nach der Neubaumietenverordnung oder nach dem MHG oder nach Treu und Glauben oder gar nicht. Wenn schon der Bescheid der Bewilligungsstelle nicht bindend ist, sollten sich die Gerichte in diesen Fällen dazu durchringen, eine Feststellungsklage des Vermieters oder des Mieters zuzulassen, die bindend klärt, ob es sich um Neubau oder Altbau handelt.