Altbau

Altbau; Mieterhöhung; Komfortzuschlag; Bad; Wohnwertzuschlag; Instandhaltungszuschlag; Wirtschaftseinheit

1. Der Vermieter, der den Komfortzuschlag für ein Bad gem. § 2 Abs. 1 Nr. 2 geltend macht, muss zumindest dann beweisen, dass ein funktionsfähiges Bad bereits zu Beginn des Mietverhält nisses vorhanden war, wenn die Mieter die Herstellung der Funktionsfähigkeit auf eigene Kosten behaupten und in dem Mietvertrag keine Vereinbarung über die Mitvermietung des Bades getroffen worden ist.

2. Die Mieterhöhungserklärung, mit der der Wohnwertzuschlag gem. § 5 XII. BMG i.V.m. § 1 der 1. MHV-XII. BMG geltend ge macht wird, muss das Datum der Bezugsfertigkeit der Wohnung angeben.

3. Unter Wirtschaftseinheit i.S.d. § 4 Abs. 1 XII. BMG sind in ört lichem Zusammenhang stehende, demselben Eigentümer gehörende Wohnhäuser zu verstehen, deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrundegelegt worden ist.

4. Der Mieterhöhungserklärung gem. § 18 I. BMG bezüglich des Instandhaltungszuschlages muss zumindest eine Aufstellung bei gefügt werden, aus der ersichtlich wird, für welche Art von In standhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen an welchen Teilen des Miethauses der Vermieter in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt welche Beträge an welche Handwerksfirmen gezahlt hat.

1. Komfortzuschlag für Bad ab 1.1.83. Die insoweit mit Mieterhöhung serklärung vom 10. Dezember 1982 ab 1. Januar 1983 geforderten monatli chen 17,22 DM sind vom AG zu Recht abgewiesen worden. Unstreitig war im Zeitpunkt des Zulässigwerdens der Mieterhöhung per 1. Januar 1983 ein funktionsfähiges Bad vorhanden. Daher kann der Komfortzuschlag nicht ge mäß § 2 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG verneint werden, weil die Einrichtung dem Mieter bei Zulässigwerden der Mieterhöhung nicht betriebsfähig zum Ge brauch überlassen worden ist. Die Mieterhöhung ist jedoch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG unzulässig, weil nach dem Vortrag der Bekl. davon auszu gehen ist, daß sie die Kosten für die Einrichtung des Ausstattungsmerkmals zum überwiegenden Teil getragen haben. Sie haben in diesem Zusammen hang vorgetragen, daß bei ihrem Einzug im Jahre 1956 kein funktionsfähi ges Badezimmer vorhanden gewesen sei, denn die Badewanne sei verro stet, der Wasserablauf undicht, der Kohlebadeofen funktionsunfähig und der Fußboden schadhaft gewesen. Im Jahre 1962 sei es zwischen ihnen und dem damaligen Vermieter zu einer Einigung über den Ausbau des Bade zimmers dahingehend gekommen, daß sie die Installation einschließlich des Duchlauferhitzers als Warmwasserbereitungsquelle angeschafft hätten und der Vermieter lediglich den Fußboden abgedichtet habe. Dieser Vortrag ist von den Kl. bestritten worden. Aufgrund der vorhandenen Schilderung der Bekl. kann nicht nur von kurzzeitig bestehenden und nach § 2 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG unbeachtlichen Mängeln ausgegangen werden, sondern es liegt eine funktionsunfähige Badeeinrichtung zum Zeitpunkt des Mietvertrag sabschlusses vor. Da es sich gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 XII. BMG um einen Ausschließungsgrund für eine diesbezügliche Mieterhöhung handelt, wären grundsätzlich die Bekl. darlegungs- und beweispflichtig für ihre Behauptung, daß sie eine funktionsfähige Badeeinrichtung geschaffen haben, zumal von den tatsächlichen Gegebenheiten her auch zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages in der angemieteten Wohnung ein "Badezimmer" vor handen gewesen ist. Da jedoch nach § 1 Nr. 1 des schriftlichen Mietvertra ges vom 9. Oktober 1956 ein Bad nicht mitvermietet worden ist, denn der entsprechende Vertragsvordruck wurde nicht ausgefüllt, sind die Kl. dafür darlegungs- und beweispflichtig, daß die tatsächlichen Voraussetzungen für den von ihnen geltend gemachten Anspruch auf den Komfortzuschlag von 4% erfüllt sind. Die Kl. sind mithin in diesem Sonderfall beweispflichtig da für, daß zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ein funktionsfähi ges Bad vorhanden gewesen ist, welches allenfalls eine kurzfristige unbe achtliche Funktionsstörung aufgewiesen hat. Die Kl. haben jedoch keinen Beweis dafür angetreten, daß das Bad bereits bei Abschluß des Mietvertra ges voll funktionsfähig war, so daß angesichts der sich aus dem Mietvertrag herleitenden Beweislastumkehr vom Vortrag der Bekl. auszugehen war, daß die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses keine funktionsfähige Badee inrichtung hatte und diese zumindest im überwiegenden Teile von ihnen ge schaffen worden ist bzw. sie die Kosten dafür überwiegend getragen haben.

2. Wohnwertzuschlag. Entgegen der Auffassung der Kl. hat das AG im ange fochtenen Urteil den Wohnwertzuschlag per 1. Januar 1984 aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 12. Dezember 1983 zu Recht nur mit 2% der am 31. Dezember 1983 geltenden Grundmiete angesetzt. Gemäß § 5 XII. BMG i.V.m. § 1 der Ersten Verordnung über Mieterhöhungen nach dem XII. BMG vom 1. November 1983 war bei einer Wohnungsgröße von 90 qm und mehr bei der Bezugsfertigkeit bis 31. Dezember 1918 ein Wohnwert zuschlag von 4% und bei Bezugsfertigkeit zwischen dem 1. Januar 1919 und 31. Dezember 1949 ein Wohnwertzuschlag von 2% zulässig. Ausweis lich der Mieterhöhungserklärungen beträgt die Wohnungsgröße 113 qm. Da die Kl. jedoch nicht vorgetragen haben, daß die streitbefangene Wohnung vor dem 1. Januar 1919 bezugsfertig geworden ist und die Mietpreisvor schriften restriktiv zugunsten des Mieters ausgelegt werden müssen, durfte vorliegend nur von einem Wohnwertzuschlag von 2 % ausgegangen wer den, zumal auch in der Berufungsinstanz nichts über den Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung vorgetragen worden ist.

3. Instandsetzungs- und Instandhaltungszuschlag sowie Betriebskostener höhung ab 1.1.84 und Folgejahre. Diese Erhöhungen von den jeweiligen Zeitpunkten an können von den Kl. deshalb nicht gefordert werden, weil die diesbezüglichen Mieterhöhungserklärungen von fehlerhaften Voraussetzun gen ausgehen. Gemäß § 3 Abs. 5 Satz 1 XII. BMG betreffend die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sowie § 4 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG betref fend die Betriebskostenzuschläge ist von den berücksichtigungsfähigen Auf wendungen für die Wirtschaftseinheit auszugehen. In beiden angezogenen Vorschriften und den sonstigen Regelungen hinsichtlich des preisgebunde nen Wohnungsaltbaus finden sich keine Definitionen des Begriffs der "Wirtschaftseinheit". Für den preisgebundenen Neubau enthält § 2 Abs. 2 Satz 3 II. BVO eine Begriffsbestimmung über die Wirtschaftseinheit dahinge hend, daß es sich hierbei um eine Mehrheit von Gebäuden handeln muß, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist bzw. gelegt werden soll. Seitens der erkennenden Kammer be stehen keine Bedenken, den Begriff der Wirtschaftseinheit nach dem preis gebundenen Neubaumietrecht in seinen Grundsätzen auch für den Altbau zu verwenden, da Unterschiede insoweit nicht erkennbar sind. Überdies verweist § 4 Abs. 1 XII. BMG im Bereich der Betriebskostenzuschläge gera de auf § 27 der II. BVO, der hinsichtlich des preisgebundenen Neubauwohn raumes erlassen worden ist. Hinsichtlich der beiden Grundstücke S. 61 und 63, die jeweils mit einem Wohnhaus bebaut worden sind, kann von einem örtlichen Zusammenhang ausgegangen werden, da sie unmittelbar nebene inander liegen. Die Kl. sind jeweils Eigentümer beider Grundstücke. Es fehlt jedoch an dem dritten Tatbestandsmerkmal für die Wirtschaftseinheit, näm lich dem einheitlichen Finanzierungsplan. Dazu haben die Kl. in beiden In stanzen nichts vorgetragen, so daß im Ergebnis für beide Gebäude nicht von einer Wirtschaftseinheit ausgegangen werden kann, zumal die Bekl. zu 2) in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht unbestritten vorgetragen hat, daß beide Grundstücke in unterschiedlichem Maße durch Kriegseinwirkungen beschädigt worden sind und wieder instandgesetzt werden mußten. Da im Ergebnis nicht von einer Wirtschaftseinheit für beide Gebäude ausgegangen werden kann, sind die Kl. gehalten, für jedes Grundstück eine gesonderte Berechnung betreffend den Instandhaltungs- und Instandsetzungszuschlag und die Betriebskosten zu erstellen. Hinsicht lich des Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungszuschlages kommt ergän zend hinzu, daß die Aufwendungen auch nicht im Sinne von § 18 Abs. 1 I. BMG nachvollziehbar dargestellt worden sind. Es reicht nicht aus, lediglich die Handwerkerfirma mit Namen sowie Rechnungsdatum und Rechnungs betrag anzugeben, sondern es hätte auch ausgeführt werden müssen, wel che Art von Arbeiten in welchem Grundstücksbereich durchgeführt worden sind (LG Berlin, MM 1987, 110 f.). Erst dann wären die Bekl. in die Lage ver setzt gewesen, den Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungszuschlag auf se ine materiell-rechtliche Richtigkeit zu überprüfen. Da es einem Vermieter letztlich nicht frei steht, nach seinem Belieben im örtlichen Zusammenhang und in seinem Eigentum befindliche Mietobjekte zu einer Wirtschaftseinheit zusammenzufassen, sondern dies nur unter den strengen gesetzlichen Vor aussetzungen, wie sie oben dargelegt worden sind,

f se ine materiell-rechtliche Richtigkeit zu überprüfen. Da es einem Vermieter letztlich nicht frei steht, nach seinem Belieben im örtlichen Zusammenhang und in seinem Eigentum befindliche Mietobjekte zu einer Wirtschaftseinheit zusammenzufassen, sondern dies nur unter den strengen gesetzlichen Vor aussetzungen, wie sie oben dargelegt worden sind, geschehen darf, ist in soweit von unwirksamen Mieterhöhungserklärungen auszugehen.

Anm.: Die Begründung zu Pkt. 3 überzeugt nicht. Bei öffentlich geför derten Wohnungen den einheitlichen Finanzierungsplan als Voraussetzung für das Vorliegen einer Wirtschaftseinheit zu fordern, hat - neben dem ge setzlichen Wortlaut - Gründe, die auf der Hand liegen. Bei anderen Wohnun gen greift diese - im Kostenmietrecht wurzelnde - Begründung indes nicht. Es ist zu vermuten, daß das LG viele andere Fälle, in denen Altbauten in langen Bauabschnitten und ohne einheitlichen Finanzierungsplan errichtet wurden, dennoch als Wirtschaftseinheit behandelt und nicht in Vorderhaus und diverse Seitenflügel aufgespalten hat. DIETER BLÜMMEL