Allgemeines Wohngebiet

Allgemeines Wohngebiet; Verkaufsflächenobergrenze; Ladengeschäft; Mischnutzung

1. Ladengeschäfte im allgemeinen Wohngebiet müssen nach § 7 Nr. 8 b BO Bln. 1958 eine Verkaufsflächenobergrenze von ca. 700 qm einhalten.

2. Auf einem Baugrundstück im allgemeinen Wohngebiet sind auch mehrere gewerbliche Nutzungen (Läden, Gaststätten, Arztpraxen etc.) nach § 7 Nr. 8 b BO Bln. 1958 zulässig, sofern die Verträglichkeit mit der angrenzenden Wohnnutzung nach § 7 Nr. 5 BO Bln. 1958 gegeben ist.

II. 1. a. Die Nutzung des Kellergeschosses als Verkaufsfläche für ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Geschoßfläche von ca. 1165 qm verletzt bei der im vorliegenden Eilverfahren nur möglichen summarischen Prüfung der Rechtslage das Recht der Antragsteller, daß die Beigeladene auf ihrem Grundstück nur solche Bauvorhaben verwirklicht, die nach der Art der Nutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sind. Für das Grundstück gelten die übergeleiteten Vorschriften des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. S. 742) in Verbindung mit den städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. Dezember 1958 (GVBl. S. 1087, 1104). Nach § 7 Nr. 8 b BO Bln. 1958 sind im allgemeinen Wohngebiet Ladengeschäfte zulässig, wenn sie keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können. Der Begriff des Ladengeschäfts, zu dem Berliner Rechtsprechung bisher nicht vorliegt, bedarf der Auslegung (vgl. von Feldmann, Berliner Planungsrecht, 2. Aufl. 1991, Rdnr. 60 mit Fußnote 174). Die Kammer vermag der Auffassung des Antragsgegners nicht zu folgen, wonach in Anlehnung an § 11 Abs. 3 BauNVO Einzelhandelsbetriebe unterhalb einer Geschoßfläche von 1200 qm generell im allgemeinen Wohngebiet zulässig sind. Ebensowenig überzeugt die Auffassung von von Feldmann (a. a. O.), der 1200 qm Verkaufsfläche als Grenze ansieht. Diese Auffassungen berücksichtigen nicht hinreichend die Abstufungen zwischen den einzelnen Plangebieten, die darin bestehen, daß allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen dienen (vgl. § 4 Abs. 1 BauNVO), während Mischgebiete durch eine Gleichgewichtigkeit von Wohnungen und nicht störendem Gewerbe gekennzeichnet sind (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 21. Juni 1991 - OVG 2 B 7.89 -, § 6 Abs. 1 BauNVO), und Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Gewerbebetrieben dienen (vgl. § 7 Abs. 1 BauNVO). Wenn nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO großflächige Einzelhandelsbetriebe regelmäßig nur in Kerngebieten oder in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind, läßt sich daraus zwar folgern, daß ein Einzelhandelsbetrieb mit einer knapp unter 1200 qm Geschoßfläche liegenden Größe in einem Mischgebiet noch zulässig ist. Schlüsse für ein allgemeines Wohngebiet lassen sich daraus nicht ableiten.

Im Jahre 1960 war das Erscheinungsbild eines Ladens von einem durchschnittlichen Angebot von etwa 1200 Artikeln auf einer Mindestverkaufsfläche von 100 qm bis 120 qm geprägt (vgl. OVG Lüneburg, ZfBR 1986, 87). Der damalige Begriff des Nachbarschaftsladens wird auch dem Gesetzgeber der Berliner Bauordnung im Jahre 1958 vorgeschwebt haben. Zwar darf der Begriff des Ladens nicht statisch ausgelegt werden (vgl. OVG Lüneburg a. a. O.). Vielmehr hat sich dieser Begriff an den städtebaulichen und marktwirtschaftlichen Gegebenheiten seiner jeweiligen Zeit auszurichten. Anderenfalls könnte der Zweck des Gesetzes, eine Versorgung des allgemeinen Wohngebiets mit Artikeln des täglichen Bedarfs ortsnah zu er-möglichen, nicht erfüllt werden. Bereits im Jahre 1970 hatte sich das durchschnittliche Erscheinungsbild eines Lebensmittelladens auf annähernd 3000 Artikel auf rund 400 qm Verkaufsfläche erweitert (vgl. OVG Lüneburg a. a. O.). In der Zwischenzeit hat sich für Selbstbedienungs-Lebensmittelläden zur wohnungsnahen Versorgung eine Verkaufsflächen Obergrenze um 700 qm herausgebildet (vgl. Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 7. Aufl. 192, § 4 Rdnr. 5; BVerwG, BRS 47 Nr. 56; OVG Lüneburg a. a. O.). Diese Grenze legt die Kammer auch der Auslegung des § 7 Nr. 8 b BO Bln. 1958 zugrunde. Zwar hat die Rechtsprechung diese Grenze zu der Vorschrift in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO entwickelt, die die zusätzliche Einschränkung enthält, daß die Läden zur Versorgung des Gebiets dienen müssen. Diese Einschränkung ist in § 7 Nr. 8 b BO Bln. 1958 zwar ausdrücklich nicht enthalten, gilt jedoch nach Sinn und Zweck der Vorschrift (ortsnahe Versorgung, Wahrung des Wohngebietscharakters) gleichermaßen. Im übrigen ist nicht einzusehen, daß nach der neuzeitlichen Vorschrift des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1990 nur Läden mit 700 qm Verkaufsfläche im allgemeinen Wohngebiet zulässig sein sollen, nach der über 30 Jahre älteren Vorschrift der Berliner Bauordnung 1958 aber solche bis 1200 qm Geschoß- oder Verkaufsfläche. Ohnehin ist im Interesse der Rechtseinheit anzustreben, die planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin von 1958 soweit möglich der Auslegung der Baunutzungsverordnung anzupassen.

1. b. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung bestehen auch insoweit, als sie die Errichtung von zwei Stellplatzreihen zu den Nachbargrundstücken B.-weg ... erlaubt. Dieser Stellplatzbedarf ist teilweise durch die beanstandete höhere Geschoßfläche des Einzelhandelsgeschäfts im Untergeschoß verursacht, weil 40 qm Verkaufsnutzfläche jeweils einen zusätzlichen Bedarf von einem Stellplatz auslösen (vgl. Ausführungsvorschriften zu § 67 der BauO für Berlin - Stellplätze und Garagenstellplätze - vom 16. Januar 1980, ABl. S. 94). Die Kammer geht davon aus, daß durch die Verringerung der Verkaufsfläche auf 700 qm 10 Stellplätze entfallen können. Unabhängig davon ist die Anordnung der Stellplätze bei summarischer Beurteilung den Antragstellern nach § 7 Nr. 5 BO Bln. 1958 nicht zumutbar. Nach dieser Vorschrift sind nur bauliche Anlagen zulässig, die der Bestimmung des betreffenden Baugebietes nach Art, Umfang und Zweck entsprechen und durch ihre Benutzung keine Nachteile oder Belästigungen verursachen können, die für die nähere Umgebung nicht zumutbar sind. Solche Nachteile sind hier zu befürchten. Die Anordnung der 49 Stellplätze unmittelbar an der Grundstücksgrenze der Antragsteller, getrennt nur durch einen 1 m breiten Grünstreifen, ist nach Auffassung der Kammer nicht zumutbar. Bei großflächigen Einzelhandelsgeschäften ist der Kundenverkehr für die betroffenen Anlieger mit erheblichen Belastungen verbunden (hohe Zahl der Kfz.-Bewegungen, Stellplatzsuche, Rangieren, Türenknallen, Anfahrgeräusche, Scheppern der Einkaufswagen). Demgemäß ist der Bauherr gehalten, in solchen Fällen auf nachbarliche Interessen besondere Rücksicht zu nehmen und bauliche Lösungen zu finden, die die Anlieger möglichst wenig benachteiligen (vgl. auch den Fall eines großflächigen Einzelhandelsgeschäfts in einem Mischgebiet in Spandau, ..., der durch Urteil der Kammer vom 21. Dezember 1988 - VG 19 A 107.87 - entschieden wurde, bestätigt durch Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 21. Juni 1991 - OVG 2 B 7.89 - und Beschluß des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. November 1991 - BVerwG 4 B 207.91 -). Im vorliegenden Fall hat der Bauherr eine Anordnung der Parkplätze gewählt, die nicht hinreichend auf die Interessen der Antragsteller Rücksicht nimmt. Nur 16 Parkplätze sind im Untergeschoß vorgesehen, obwohl dort Platz wäre, eine größere Zahl von Stellplätzen unterzubringen. Auf anderen Stellen des Baugrundstücks würden die Parkplätze keine Störungen von Anliegern auslösen, weil die angrenzenden Hochhausbauten weiter entfernt liegen. Entgegen der Auffassung der Beigeladenen würde die Zahl der notwendigen Parkplätze bei einer Wohnbebauung des Grundstückes im Rahmen der zulässigen GFZ von 0,6 erheblich niedriger sein (ca. 18 bis 20). Ein sehr hoher Anteil der Parkplätze ist durch die ganz überwiegende gewerbliche Nutzung des Baugrundstücks verursacht. Im Hinblick darauf, daß die Beteiligten von dem Gericht ausdrücklich eine Leitlinie erbeten haben, wie das Bauvorhaben legalisierbar sein könnte, meint die Kammer, daß von den oberirdischen Parkplätzen insgesamt 25 entfallen bzw. an anderer Stelle angeordnet werden müssen, um der Regelung in § 7 Nr. 5 BO 1958 Rechnung zu tragen. Darüber hinaus bestehen auch ernstliche Bedenken, ob die Zahl und Anordnung der Stellplätze bauordnungsrechtlich zulässig ist (§ 49 Abs. 4 BauO Bln. 1985). Jedenfalls sollen Stellplatzflächen durch Anpflanzungen gemäß § 48 Abs. 4 Satz 43 BauO Bln. 1985 gärtnerisch gestaltet

et werden müssen, um der Regelung in § 7 Nr. 5 BO 1958 Rechnung zu tragen. Darüber hinaus bestehen auch ernstliche Bedenken, ob die Zahl und Anordnung der Stellplätze bauordnungsrechtlich zulässig ist (§ 49 Abs. 4 BauO Bln. 1985). Jedenfalls sollen Stellplatzflächen durch Anpflanzungen gemäß § 48 Abs. 4 Satz 43 BauO Bln. 1985 gärtnerisch gestaltet werden. Der vor-gesehene Grünstreifen von 1 m Breite trägt dem nicht hinreichend Rechnung.

3. Im übrigen war der Antrag zurückzuweisen, weil Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung insoweit nicht bestehen. Die Antragsteller können nicht beanspruchen, daß das Vorhaben nur nach Verabschiedung eines Bebauungsplanes genehmigt wird. Ein Anspruch auf die Aufstellung von Bebauungsplänen besteht nicht (§ 2 Abs. 3 BauGB, Beschluß der Kammer vom 19. Februar 1992 - VG 19 A 582.91 - S. 14 mit weiteren Nachweisen). Auch aus der Zusage des Antragsgegners gegenüber dem Rechtsvorgänger der Beigeladenen im Verfahren VG 19 A 141.89 können die Antragsteller keine Rechte herleiten.

Die weiteren Vorhaben der Beigeladenen sind planungsrechtlich zulässig. Zwar hat die gewerbliche Nutzung ein klares Übergewicht. Die einzelnen Vorhaben (3 Läden, Café, Mühlenrestaurant, zwei Praxen, vier Büros) sind aber für sich genommen nach Art der baulichen Nutzung auch im allgemeinen Wohngebiet nach § 7 Nr. 8 b erlaubt. Dieser Vorschrift kann keine Begrenzung in der Weise entnommen werden, daß auf ein und demselben Baugrundstück nur ein Ladengeschäft bzw. nur eine Gaststätte usw. zu-lässig sind (vgl. Urteil der Kammer vom 22. Januar 1992 - VG 19 A 2.90). Bei summarischer Prüfung sind diese zusätzlichen gewerblichen Vorhaben auch nach § 7 Nr. 5 BO Bln. 1958 noch zulässig, obwohl sie dem Umfang nach die obere Grenze erreicht haben. Dabei ist die Situationsgebundenheit des Grundstücks der Antragsteller mit zu berücksichtigen (vgl. das genannte Urteil der Kammer vom 22. Januar 1992). Die Umgebung des Grundstücks der Antragsteller ist nicht nur durch die Einfamilienhausbebauung auf ihrer Seite, sondern ebenso durch die dichte Hochhausbebauung, die sich im Halbkreis um das Mühlengrundstück gruppiert, näher geprägt. Wohnungsnahe Versorgungseinrichtungen sind in unmittelbarer Nähe nicht vorhanden. Eine Bebauung in der Art, wie sie genehmigt wurde, kann zu einer erheblichen Belebung der Umgebung beitragen, die jedenfalls hinsichtlich der Hochhausbebauung den Eindruck einer Schlafstadt vermittelt. Unter der Voraussetzung, daß die oben genannte Zahl von 25 Stellplätzen in der Nachbarschaft der Antragsteller entfällt und diese Stellplätze im Untergeschoß bzw. anderweitig auf dem Grundstück untergebracht bzw. reduziert werden, sind auch die durch die zusätzlichen gewerblichen Nutzungen verursachten Nachteile oder Belästigungen noch zumutbar.

Dementsprechend hat die Kammer von einem vollständigen Baustopp abgesehen und diesen nur teilweise angeordnet. Dabei war auch zu berücksichtigen, daß eine totale Stillegung der Bauarbeiten die Sanierung der denkmalgeschützten Mühle gefährdet und auf seiten der Beigeladenen zu großen wirtschaftlichen Nachteilen führt, die auch im Falle eines möglichen späteren Unterliegens der Antragsteller von diesen nicht ausgeglichen werden müssen. Dem Bauherrn steht grundsätzlich das aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG folgende Grundrecht zu, ein rechtmäßiges Bauvorhaben sofort zu verwirklichen (vgl. Beschluß der Kammer vom 2. Oktober 1991 - VG 19 A 350.91 -; Schoch, Vorläufiger Rechtsschutz und Risikoverteilung im Verwaltungsrecht, 1988, S. 1269). Diesem Recht trägt der Beschluß insoweit Rechnung, als bei summarischer Prüfung das Bauvorhaben des Bauherrn legalisierbar ist. An dieser Stelle ist jedoch darauf hinzuweisen, daß das Gericht dem Bauherrn im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nicht die Verantwortung dafür abnehmen kann, daß das Bauvorhaben auch bei gründlicher Prüfung in der Hauptsache in allen Einzelpunkten keine Nachbarrechte verletzt. Es liegt also im Verantwortungs- und Risikobereich der Beigeladenen, baurechtlich zulässige Ersatzlösungen zu finden.

Ladengeschäfte im allgemeinen Wohngebiet müssen in Berlin eine Verkaufsflächenobergrenze von ca. 700 m2 einhalten. Dies entschied die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin in einem einstweiligen Verfahren durch Beschluß vom 11. März 1992.