Allgemeine Voraussetzungen für die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts, Selbsthilferecht und verbotene Eigenmacht beim Vermieterpfandrecht, Unpfändbarkeit der Betriebsmittel

1. Zur Frage eines Selbsthilferechts des Vermieters gemäß § 562 b BGB durch Zuparken der Grundstückszufahrt.

2. Zur Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. […] Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass das Zuparken der Grundstückseinfahrten, auch wenn sich die abgestellten Fahrzeuge auf öffentlichem Straßenland befinden, eine Störung des Besitzes an den Mieträumen darstellt und einen Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB auslöst (BGH, Urt. v. 1.7.2011 - V ZR 154/10, NJW-RR 2011, 1476 Tz. 9).

Die Antragsgegnerin hat nicht glaubhaft gemacht, dass ihr ein Selbsthilferecht nach § 562 b BGB in der Weise zustand, dass sie zum Schutz eines Vermieterpfandrechts (§§ 562, 578 BGB) die Zufahrten blockieren durfte.

Zwar kommt unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und damit als ultima ratio als Selbsthilfemaßnahme etwa der Austausch der Schlösser durch den Vermieter in Betracht (vgl. OLG Karlsruhe NZM 2005, 542, bei juris Tz. 19; LG Berlin, Urt. v. 1.11.2012 - 93 O 127/11, GE 2013, 418, bei juris Tz. 21). Dies setzt jedoch voraus, dass das Vermieterpfandrecht ausgeübt wurde (was hier jedenfalls durch Erklärung vom 24.11.2014 erfolgte), und konkrete Anhaltspunkte für eine Verletzung eines bestehenden Pfandrechts nach § 562 BGB vorliegen. Zudem dürfte das Selbsthilferecht wohl keine Dauermaßnahme rechtfertigen, sondern nur eine Maßnahme bis zur Anrufung der Gerichte, die für die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zuständig sind (s. a. § 230 BGB).

Vorliegend kann dahin stehen, welche Anhaltspunkte bei dem Beginn der Maßnahme (deren Zeitpunkt nicht mitgeteilt ist) bestanden, und ob diese bereits wegen Ablaufs der Zeit, die für die Beantragung einer einstweiligen Verfügung gegen den hiesigen Antragsteller erforderlich war, unzulässig (geworden) ist.

Denn die Antragstellerin hat bereits die allgemeinen Voraussetzungen eines Vermieterpfandrechts nach § 562 BGB nicht schlüssig dargelegt und glaubhaft gemacht. Dieses setzt neben einem Zahlungsanspruch gegen den Mieter das Vorhandensein pfändbarer, im Eigentum des Mieters stehender Gegenstände voraus.

Nach § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unpfändbar sind bei Personen, die aus ihrer körperlichen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb ziehen, die zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlichen Gegenstände. Der Antragsteller als Inhaber einer kleinen Kfz-Werkstatt unterfällt diesem Personenkreis (vgl. Zöller/Stöber, ZPO, 30. Aufl., § 811 Rn. 25). Zu den nicht pfändbaren Gegenständen gehören Werkzeuge, Maschinen und Materialvorräte im erforderlichen Umfang (vgl. BGH NJW 1993, 921; BFH/NV 2012, 1936, bei Juris Tz. 13). Für einfache Büromöbel, die ebenfalls notwendiges Hilfsmittel für den Betrieb einer Kfz-Werkstatt sind, gilt nichts anderes.

Es ist damit nicht erkennbar, dass die nach dem Vortrag der Antragsgegnerin entfernten Gegenstände, insbesondere Werkstatteinrichtung und Stahlmöbel des Büros (s. Schriftsatz vom 7.5.2015), der Pfändung unterlagen.

In Bezug auf einen Pkw Porsche macht der Antragsteller fehlendes Eigentum geltend (Schriftsatz vom 17.4.2015). Dem - ohnehin mit keinen Glaubhaftmachungsmitteln versehenen - Vortrag der Antragsgegnerin ist nicht zu entnehmen, dass etwa Gegenstände von Wert vorhanden waren, die im Eigentum des Antragstellers standen und nach § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO pfändbar waren.

II. Die Ausführungen der Antragsgegnerin im Schriftsatz vom 2.7.2015 geben dem Senat keinen Anlass, eine andere Entscheidung zu treffen. Sie ändern nichts daran, dass die Antragsgegnerin die Voraussetzungen einer berechtigten Ausübung eines Vermieterpfandrechts durch Zuparken der Ausfahrten der Halle nicht glaubhaft gemacht hat und der Verfügungsantrag damit wegen einer unberechtigten Besitzstörung des Antragstellers (§§ 862 Abs. 1 Satz 2, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB) begründet war. Es fehlt an der Darlegung und Glaubhaftmachung, dass die Maßnahme zum Schutz von pfändbaren Gegenständen im Eigentum des Antragstellers erforderlich war.

Soweit die Antragsgegnerin die Auffassung vertritt, dass eine Unpfändbarkeit nach § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nicht in Betracht komme, weil es sich nach der Größe der Halle, der Höhe des Mietzinses und dem Vorhandensein etwa von vier Hebebühnen nicht um einen „kleinen“ Kfz-Betrieb handele, geht das fehl. Geschützt ist der Inhaber eines Handwerksbetriebs, wenn er selbst handwerklich mitarbeitet und seinen Gewinn nicht überwiegend aus dem bloßen Einsatz von Kapitalmitteln erwirtschaftet; der bloße Einsatz von Personal und Maschinen steht der „körperlichen Arbeit“ i.S. von § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nicht entgegen (BGH NJW 1993, 921, 922; LG Bochum DGVZ 1982, 43, 44; Becker in: Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl., § 811 Rn. 17 a; Münzberg in: Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., § 811 Rn. 45 f.). Diese Voraussetzung ist vorliegend gegeben. Der Antragsteller hatte nur einen Mitarbeiter.

Wenn Mietrückstände entstehen, kann der Vermieter das ihm nach § 562 BGB zustehende Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen geltend machen. Dieses kann allerdings erlöschen, wenn die Sachen aus den Mieträumen entfernt werden. Um diese Rechtsfolge zu verhindern, steht dem Vermieter ein Selbsthilferecht zu, allerdings nur dann, wenn es sich um – wirklich – pfändbare Gegenstände handelt.

Der Antragsteller betrieb in den von der Antragsgegnerin gemieteten Räumen eine Kfz-Werkstatt. Nachdem Mietrückstände aufgetreten waren, berief sich die Antragsgegnerin auf ihr Vermieterpfandrecht und stellte in der Zufahrt zur Werkstatthalle Kraftfahrzeuge ab, um das Entfernen von Einrichtungsgegenständen aus der Werkstatt zu verhindern. Der Antragsteller beantragte deshalb den auf Unterlassung gerichteten Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Das LG Berlin erließ die beantragte einstweilige Verfügung und hielt sie auf den Widerspruch der Antragsgegnerin durch Urteil aufrecht. Im Berufungsverfahren erklärte der Antragsteller den Rechtsstreit im Hinblick auf die zwischenzeitlich aufgrund eines Vergleichs erfolgte Räumung in der Hauptsache für erledigt. Das Kammergericht wies die Berufung der Antragsgegnerin mit der Maßgabe, dass Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache eingetreten sei, zurück. Die Antragsgegnerin habe bereits die allgemeinen Voraussetzungen für das Bestehen eines Vermieterpfandrechts nicht dargelegt und glaubhaft gemacht. Bei Personen, die wie der Antragsteller aus ihrer körperlichen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb ziehen, seien nach § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO diejenigen Gegenstände unpfändbar, die zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlich sind. Zu den nicht pfändbaren Gegenständen gehörten deshalb Werkzeuge, Maschinen und Materialvorräte sowie einfache Büromöbel. Der Antragsgegnerin habe daher kein Selbsthilferecht zugestanden, so dass dem Antragsgegner ein Unterlassungsanspruch wegen Besitzstörung nach § 862 Abs. 1 BGB zugestanden habe und die einstweilige Verfügung zu Recht ergangen sei.