Allgemeine Lebenserfahrung streitet für Mietspiegel als Beweismittel

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung kann vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist.

2. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zuteilgewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den im Rahmen des § 287 ZPO zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht und außerdem kein Anhalt dafür besteht, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels fehlte oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst war.

Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die Bekl. zutreffend gemäß §§ 558 ff. BGB verurteilt, im aus dem angefochtenen Urteil ersichtlichen Umfang der von der Kl. verlangten Erhöhung der Miete zuzustimmen. Die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Amtsgericht verfahrensfehlerfrei unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2015 vorgenommen. Dabei kann dahinstehen, ob der Mietspiegel 2015 qualifiziert i.S.d. § 558d Abs. 1, Abs. 2 BGB ist; er reicht - ebenso wie zuvor der Berliner Mietspiegel 2013 - aus, um ihn als sog. einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NJW 2015, 3248 Tz. 5 ff. [zum Mietspiegel 2013]).

Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ebenso wie sein Vorgänger vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, erstellt und von diesem sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden. Bereits die Anerkennung durch örtliche Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Kammer, aaO. Tz. 7 m.w.N.), auch wenn die Anerkennung des Mietspiegels 2015 durch die Interessenvertreter der Vermieter anders als beim Mietspiegel 2013 nicht mehr umfassend, sondern nur noch durch den „BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.“ erfolgte. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zuteilgewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den im Rahmen des § 287 ZPO zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Tz. 14; Kammer, aaO.). Es tritt hinzu, dass - ausweislich der von der Kammer zu beurteilenden Erhöhungsverfahren - nicht nur die ganz überwiegende Zahl der vorgerichtlichen Erhöhungsverlangen mit dem aktuellen Mietspiegel begründet, sondern auch die vermieterseits erhobenen Zustimmungsklagen fast ausnahmslos in der Sache auf die sich aus dem Mietspiegel 2015 ergebende Vergleichsmiete gestützt werden, unabhängig davon, ob die Klagen von öffentlichen oder privaten Vermietern geführt werden. Diese - auch im hiesigen Verfahren von der klagenden Vermieterin - geübte praktische Akzeptanz spricht ebenfalls dafür, dass die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete mit überwiegender Wahrscheinlichkeit objektiv zutreffend wiedergeben.

Umstände, die gegen eine Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 sprechen, sind nicht ersichtlich oder vorgetragen. Insbesondere besteht angesichts der umfassenden sachverständigen Beratung und ausgewiesenen eigenen Expertise der Mietspiegelersteller kein begründeter Anhalt dafür, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst gewesen wäre. Das gilt selbst in dem von der Kammer zugunsten der Bekl. angenommenen Fall, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht genügen und Mängeln der Datenerhebung und -auswertung unterliegen sollte (vgl. Kammer, aaO. Tz. 11). Denn es ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen. Eine andere Beurteilung wäre allenfalls in Betracht gekommen, wenn vor oder während der Erstellung des Mietspiegels erhobene wissenschaftliche Bedenken von den an der Erstellung des Mietspiegels Beteiligten entweder nicht zur Kenntnis genommen oder unterdrückt worden wären. Von beidem indes kann ausweislich der öffentlich dokumentierten Erstellungshistorie des Berliner Mietspiegels 2015 und der dort im Rahmen der Arbeitsgruppensitzungen offen thematisierten methodischen Kritik an der bisherigen Mietspiegelerstellung keine Rede sein (vgl. Berliner Mietspiegel, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2015, Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen, S. 83 ff.).

Da der Mietspiegel gleichwohl in seiner jetzigen Form veröffentlicht und im aufgezeigten Umfang anerkannt wurde, ist mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die beklagtenseits behaupteten Mängel der Wohnlagenermittlung und -einordnung im Falle ihres Vorliegens für die sachlich zutreffende Ermittlung der ausgewiesenen Mietwerte nur unerheblich ins Gewicht fallen und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung geführt hätte (vgl. Kammer, aaO. Tz. 11). […]

Die Merkmalgruppe 1 „Bad/WC“ ist zumindest als neutral zu bewerten. Unstreitig weist die Wohnung als wohnwerterhöhende Merkmale nämlich ein „zweites WC in der Wohnung“ sowie „Einhebelmischbatterien“ und als wohnwertmindernde Merkmale lediglich ein „Bad mit WC ohne Fenster“ und allenfalls noch das Merkmal „eine Duschmöglichkeit“ auf. Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen, die sich die Kammer zu eigen macht und denen nichts hinzuzufügen ist, keine Anrechnung des zweiten, separaten WC ohne Fenster als wohnwertminderndes Merkmal vorgenommen sowie das wohnwertmindernde Merkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Wanne“ verneint. […]

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung kann in Berlin vom Gericht auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens mit dem Berliner Mietspiegel 2015 als einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist, so das Landgericht Berlin (ZK 67). Dass der 2015er Mietspiegel von Haus & Grund Berlin und dem BFW-Landesverband nicht als qualifizierter Mietspiegel anerkannt worden sei, falle nicht erheblich ins Gewicht, da bereits Erstellung und Anerkennung durch das Land Berlin „nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation“ spreche und außerdem kein Anhalt dafür bestehe, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst gewesen sei.

Das AG hat die beklagte Mieterin zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt. Die zwischen den Parteien streitige ortsübliche Vergleichsmiete hatte das Amtsgericht unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2015 ermittelt. Die Beklagte hatte Mängel der Wohnlagenermittlung und -einordnung des Mietspiegels gerügt. Das LG hielt ihre Berufung für unbegründet.

Ob der Mietspiegel 2015 qualifiziert i.S.d. § 558d Abs. 1, Abs. 2 BGB sei, könne dahinstehen. Er reiche – ebenso wie zuvor der Berliner Mietspiegel 2013 – aus, um ihn als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

Der Berliner Mietspiegel 2015 sei ebenso wie sein Vorgänger vom Land Berlin erstellt und von diesem sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden. Bereits die Anerkennung durch örtliche Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spreche nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde, auch wenn die Anerkennung des Mietspiegels 2015 durch die Interessenvertreter der Vermieter – anders als beim Mietspiegel 2013 – nicht mehr umfassend, sondern nur noch durch den BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. erfolgt sei. Die eingeschränkte Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter falle nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung des Mietspiegels durch das Land Berlin für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spreche. Außerdem werde nicht nur die ganz überwiegende Zahl der vorgerichtlichen Erhöhungsverlangen mit dem aktuellen Mietspiegel begründet, sondern „fast ausnahmslos“ auch die von Vermietern – öffentlichen wie privaten – erhobenen Zustimmungsklagen. Auch im vorliegenden Verfahren habe die Vermieterin ihre Zustimmungsklage auf den Mietspiegel gestützt.

Umstände, die gegen eine Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 sprächen, seien weder ersichtlich noch vorgetragen. Insbesondere bestehe „angesichts der umfassenden sachverständigen Beratung und ausgewiesenen eigenen Expertise der Mietspiegelersteller“ kein begründeter Anhalt dafür, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels an der erforderlichen Sachkunde gefehlt habe oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst gewesen wäre. Das gelte selbst für den Fall, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht genüge und Mängel der Datenerhebung und -auswertung ausweise. Und wiederum muss die in der Entscheidung erstaunlich häufig ins Feld geführte „allgemeine Lebenserfahrung“ herhalten, um zu begründen, dass Mängel des Mietspiegels schon deshalb nicht vorliegen können, weil „derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen“.

Eine andere Beurteilung wäre allenfalls in Betracht gekommen, wenn vor oder während der Erstellung des Mietspiegels erhobene wissenschaftliche Bedenken von den an der Erstellung des Mietspiegels Beteiligten entweder nicht zur Kenntnis genommen oder unterdrückt worden wären. Von beidem könne ausweislich der öffentlich dokumentierten Erstellungshistorie des Berliner Mietspiegels 2015 und der dort im Rahmen der Arbeitsgruppensitzungen offen thematisierten methodischen Kritik an der bisherigen Mietspiegelerstellung keine Rede sein.

Da der Mietspiegel gleichwohl in seiner jetzigen Form veröffentlicht und im aufgezeigten Umfang anerkannt worden sei, sei mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass Mängel nur unerheblich ins Gewicht fielen und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete führen würde.

Es hat Gründe, warum die Kammer andauernd die „allgemeine Lebenserfahrung“ und die „überwiegende Wahrscheinlichkeit“ als Streithelfer bemühen muss und dann auch noch eine logische Volte nach der anderen schlägt.

Wer dem Mietspiegel zugestimmt hat, besitzt nach der Lesart der Kammer die Sachkunde und lässt sich nicht von sachfremden Erwägungen leiten. Wer dem Mietspiegel die wissenschaftliche Qualifikation abgesprochen hat, wird gedanklich aus diesem hehren Kreis exmittiert.

Die Begründung, dass der Mietspiegel schon deshalb keine gravierenden Fehler enthalten könne, weil die Mietspiegelersteller sie schon vor Veröffentlichung des Mietspiegels beseitigt hätten, hat schon eine wirklich komische Note.

Und anders als vom Gericht behauptet kann es sich nicht mit der Historie der Erstellung des Mietspiegels 2015 befasst haben, denn die vom Gericht zitierte „offen thematisierte methodische Kritik an der bisherigen Mietspiegelerstellung“ (aufgrund der Krämer-Gutachten zu den Mietspiegeln 2009 und 2013) kam viel zu spät, um noch beim Mietspiegel 2015 Berücksichtigung finden zu können. Nur bei der Extremwertbereinigung wurde die Kritik aufgegriffen.

Der entscheidende Kritikpunkt ist und bleibt jedoch, dass die Datenauswertung nicht repräsentativ war – auch nicht sein konnte, weil niemand verpflichtet ist, Auskunft zu erteilen.

Für die ZK 67 muss die „überwiegende Wahrscheinlichkeit“ als Begründung für ihre ins Blaue hinein gesprochene Vermutung herhalten, dass „selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete führen würde“.

Woher hat die Kammer diese „Erkenntnis“?

Mir ist ein Gericht, das sagt, ich habe keinen Bock, teure Gutachten einzuholen, wo doch sowieso keiner weiß, wie hoch die ortsübliche Miete wirklich ist, lieber als eines, das sich in wissenschaftlich verbrämten Zirkelschlüssen übt.