allgemein üblicher Zustand von Wohnungen

allgemein üblicher Zustand von Wohnungen; Grundausstattung

Bestimmt sich der "allgemein übliche" Zustand im Sinne von § 541 b Abs. 1 2. Hs. BGB nach dem Zustand der weit überwiegenden Mehrheit (mindestens 90 %) aller im Geltungsbereich des Gesetzes belegenen Wohnungen mit Einbeziehung der Altbauwohnungen regelmäßig ohne Rücksicht auf deren Alter und Lage, lokale Besonderheiten und Gebäudestruktur, oder

ist der Zustand eines geringeren Vomhundertsatzes aller Wohnungen oder eines unter Berücksichtigung von Alter, Lage, lokalen Besonderheiten oder Gebäudestruktur bestimmten Teils maßgeblich, oder

ist als "allgemein üblich" der Zustand anzusehen, der bezogen auf Wohnungstyp, Wohnungsstandard und Wohnlage in der jeweiligen Region die wohnungswirtschaftlich objektiv notwendige und wirtschaftlich vernünftige Grundausstattung darstellt?

III. In der Sache teilt der Senat die Rechtsauffassung des vorlegenden Landgerichts insoweit, als dort eine Übereinstimmung der Rechtsauffassung des Kammergerichts mit der Rechtslage verneint wird.

1. Zutreffend führt das Kammergericht allerdings aus, daß abgesehen von den Adjektiven "allgemein" und "üblich" das Gesetz keinen näheren Hinweis gibt, an welche tatsächlichen Gegebenheiten in Fällen der vorliegenden Art der Duldungsanspruch des Mieters geknüpft ist. Der Senat ist fer-ner auch der Auffassung, daß der Begründung des Gesetzentwurfes, insbesondere der Gegenüberstellung von "Luxusmodernisierung" und "gängiger Standard", weiterführende Gesichtspunkte nur in sehr beschränktem Maße zu entnehmen sind. Dies hat - wie bereits das Kammergericht aus-geführt hat, wobei zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Begründung des Rechtsentscheids vom 19. September 1985 verwiesen wird - zur Folge, daß sowohl in Rechtsprechung als auch Literatur ganz unterschiedliche Abgrenzungskriterien herangezogen werden. Die Prognose von Röther (NJW 1983, 26, 66), die Auslegung des unklaren Begriffs werde er-hebliche Schwierigkeiten bereiten, hat sich damit nachhaltig bewahrheitet. Auch der Rechtsentscheid des Kammergerichts hat die Diskussion nicht verstummen lassen. Die Entscheidung ist in der Literatur auf weitreichende Kritik gestoßen (vgl. Emmerich, Jus 1986, 2330; Emmerich/Sonnenschein § 541 a, 541 b bb Rdnr. 9; Sternel, Mietrecht, aktuell Randnote 178; MünchKomm/Voelskow, 2. Aufl. § 541 b Rn. 14; Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III Rn. 1110 m.w.N.). Dabei wird vor allem geltend gemacht, daß es kaum ein modernes Ausstattungsmerkmal gäbe, das in 90 % aller Wohnungen bereits vorhanden sei, womit die Auslegung des Kammergerichts den Gesetzeszweck weitgehend leerlaufen lasse. Andererseits mag der Umstand, daß hinsichtlich der Frage der Auslegung des Merkmals "allgemein üblich" im Sinne des § 541 b Abs. 1, 2. Hs. BGB mehr als fünf Jahre seit der Entscheidung des Kammergerichts keine Vorlage zum Rechtsentscheid erfolgte, ein gewisser Beleg dafür sein, daß die Rechtsauffassung des Kammergerichts sich in der Rechtspraxis als handhabbar erwiesen hat. Ob diesem Umstand auch eine entsprechende wohnungswirtschaftliche Praxis in der vom Gesetzgeber angestrebten Form gegenübersteht, vermag der Senat nicht auszumachen.

2. Mit dem Kammergericht ist der Senat auch der Auffassung, daß der Ge-setzgeber bei seiner Regelungsbefugnis im Wohnungsrecht insbesondere durch Artikel 14 GG beschränkt ist. Er steht bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrages, Inhalt und Schranken des Ei-gentums zu bestimmen, vor der Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben. Mit dem Kammergericht ist davon auszugehen, daß der Gesetzgeber mit der Regelung des § 541 b BGB diesem verfassungsrechtlichen Gebot Rechnung tragen wollte. Dies ergibt sich bereits aus der Begründung des Gesetzentwurfes (Bundestagsdrucksache 9/2079 S. 12), wonach der Mieter grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen haben soll, wenn sie zu einer Miete führen, die für ihn nicht mehr tragbar ist. Mit dem Kammergericht ist der Senat der Auffassung, daß die hier fragliche Regelung des § 541 b Abs. 1, 2. Hs. BGB eine Ausnahmeregelung von diesem Grundsatz enthält. Eine extensive Auslegung des un-bestimmten Rechtsbegriffs "allgemein üblich" kann demnach mit dem Wil-len des Gesetzgebers nicht in Übereinstimmung stehen.

3. Der Senat vermag dem Kammergericht allerdings insoweit nicht zu folgen, als nach dessen Auffassung der Wegfall der Härteprüfung bezogen auf die Frage der Mieterhöhung gemäß § 541 b Abs. 1, 2. Hs. BGB auf die Fälle beschränkt wird, die im Hinblick auf den Modernisierungsrückstand weit unter der Norm liegen. Diese Ansicht des Kammergerichts geht vom Bestehen einer allgemeinen, für den gesamten Geltungsbereich des Gesetzes maßgebenden Norm aus, die am Zustand von mindestens 90 % aller Wohnungen ausgerichtet ist. Das Kammergericht weist selbst zu Recht darauf hin, daß nach Maßgabe seiner Auslegung im Einzelfall erhebliche Schwierigkeiten bei der Feststellung auftreten können, ob durch eine be-stimmte Modernisierungsmaßnahme der "allgemein übliche" Zustand her-gestellt wird. Dabei wird zum Ausdruck gebracht, daß im Hinblick auf die bereits erwähnten regionalen strukturellen Verschiedenheiten des Bestandes der vorhandenen Mietwohneinheiten im Zweifel nur statistische Erhebungen ausreichend Aufschluß geben können. Wo derartige Erhebungen fehlen, nicht durchführbar sind oder zu keinem sicheren Ergebnis führen, habe es bei der grundsätzlichen Regelung des § 541 b Abs. 1 BGB zu verbleiben, so daß die Härteprüfung auch hinsichtlich des Einwandes der künftigen Mieterhöhung durchzuführen sei. Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahmeregelung trage der Vermieter.

An der Auffassung des Kammergerichts zweifelt der Senat schon deshalb, weil das Beweisrecht der Zivilprozeßordnung auch für derartige Mietstreitigkeiten keine Beschränkung der Beweismittel kennt. Daher bleibt es den Parteien unbenommen, durch geeignete Beweisanträge die Erhebung der notwendigen Tatsachengrundlage durchzusetzen. Lediglich faktisch werden die damit verbundenen ungeheuren Kosten einem solchen Vorgehen zumeist im Wege stehen, wobei nicht ausgeschlossen ist, daß ungewöhnlich finanzstarke Parteien, insbesondere wenn sie sich gute Erfolgschancen ausrechnen können, sich durch diesen Umstand nicht von ihrer Rechtsverfolgung werden abhalten lassen.

Nach Auffassung des Senats entspricht es nicht dem Willen des Gesetzge-bers, daß die in § 541 b Abs. 1, 2. Hs. BGB geregelte Konfliktsituation sich in der überwiegenden Anzahl der Fälle nicht nach den tatsächlichen Gegebenheiten entscheidet, sondern ihre Maßgabe allein gemäß den Regeln über die Beweislast erhält. Dieser Gesichtspunkt spricht nicht nur gegen die Auffassung des Kammergerichts, sondern gegen jede Auslegung, wel-che den "allgemein üblichen" Zustand anhand der tatsächlichen Gegebenheiten in dem Bundesgebiet bzw. in Teilgebieten ermitteln will. Die Auffassung, "allgemein üblich" könne nur der Zustand sein, der sich zu einem gewissen, näher zu bestimmenden Anteil bereits tatsächlich verwirklicht habe, ist nicht zwingend.

4. Nach Auffassung des Senats hat die Härteprüfung nach Maßgabe von § 541 b Abs. 1, 2. Hs. BGB im Grundsatz zu entfallen, wenn die Maßnahmen einen Zustand der Wohnung herbeiführen sollen, der nach der Ver-kehrsauffassung als "allgemein üblich" anzusehen ist.

Damit entfällt der unmittelbare Einfluß statistischer Werte auf die Entscheidung. Solche sind lediglich ein - nicht mehr gesondert zu ermittelnder - Faktor, welcher die Verkehrsanschauung zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des jeweiligen Rechtstreits mitgeprägt hat. Andere Fak-toren sind beispielsweise die rechtlichen Vorgaben, die den Wohnungsbau und die Ausgestaltung von Wohnungen mitbestimmen bzw. mitbestimmt und somit tatsächliche Umstände geschaffen haben. Dabei versteht es sich nach Auffassung des Senats von selbst, daß bestimmend nur die Verkehrsauffassung in der jeweils betroffenen Region sein kann. Wirt-schaftskraft und Lebensstandard einer Region prägen nämlich in erheblichem Maße die Anschauung von notwendiger Wohnungsqualität. Es kann nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen, gleichsam mit einem Geleitzugeffekt die Situation strukturschwacher Regionen zur Richtschnur für die wohnungswirtschaftliche Entwicklung im gesamten Geltungsbereich des Gesetzes zu machen. Die nach dem Gesetzeszweck entscheidende Frage, ob eine Maßnahme einen allgemein üblichen Zustand herbeiführt, ist letztlich wertend zu beantworten.

Wegen des Ausnahmecharakters der Bestimmung erscheint es allerdings nicht angängig, hierbei maßgebend sein zu lassen, was nach der Verkehrsauffassung als gängiger, durchschnittlicher Standard aller Mieträume der jeweiligen Region angesehen wird (a. A.: Bub/Treier/Kraemer, a. a. O.). Vielmehr ist hier eine Differenzierung nach der bisherigen Ausge-staltung der betroffenen Wohnung (niedriger, mittlerer, gehobener Standard) vorzunehmen. Damit kann dem gesetzgeberischen Ziel, "Luxusmodernisierung" zu Lasten des Mieters auszuschließen, dadurch Rechnung getragen werden, daß übermäßige Qualitätssprünge vermieden werden. In diesem Zusammenhang gewinnen auch die unterschiedlichen Möglichkeiten hinsichtlich der Qualität der Modernisierungsmaßnahmen Bedeutung. So wird ausgeschlossen, daß grundsätzlich zu duldende Renovierungsmaßnahmen (beispielsweise der Einbau eines Bades) durch dem bisherigen Wohnungsstandard nicht entsprechende, aufwendige Ausführungsarten zu einer Überschreitung des wohnungswirtschaftlich sinnvollen Maßes (im Beispiel: Marmorausstattung) führen. Damit ist allerdings der Vermieter von Wohnungen niedrigen Standards nicht von vornherein auf die billigste Ausführung festgelegt (vgl. Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Rn. 1111). Andererseits wird der Vermieter höherwertigen Wohnraumes nicht durch die finanzielle Schwäche einzelner Mieter dazu gezwungen, sein Eigentum im Laufe der Zeit auf einen niedrigeren Standard herabsinken zu lassen. "Luxusmodernisierung" läßt sich nur relativ verstehen.

Der Senat sieht daher als "allgemein üblich" im Sinne von § 541 b Abs. 1, 2. Hs. BGB den Zustand an, der die wohnungswirtschaftlich objektiv not-wendige und wirtschaftlich vernünftige Grundausstattung darstellt. Unter Grundausstattung ist in diesem Zusammenhang der Zustand zu verstehen, der sachlich und qualitativ als notwendig angesehen wird, im Hinblick auf Wohnungstyp, Wohnungsstandard und Wohnlage in der jeweiligen Region durchschnittliche Wohnbedürfnisse zu befriedigen. Im Konfliktfall ist die Entscheidung im Instanzenzug aufgrund einer wertenden Betrachtung zu treffen.

IV. Die Rechtsauffassung des Senats weicht von der des Kammergerichts ab. Der Senat will von der Entscheidung des Kammergerichts im Rechtsentscheid vom 19. September - 8 ReMiet 1661/85 - abweichen und legt deshalb die Rechtsfrage gemäß § 541 Abs. 1 ZPO dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.