Allgemein üblicher Zustand

Allgemein üblicher Zustand; schriftliche Mitteilung im Prozeß; Wohnwertverbesserung; Modernisierungsmaßnahme; Duldungspflicht d. Mieters; Zustand, allgemein üblich; Mitteilung, schriftliche; Gas- Etagenheizung; Mietsache, Verbesserung der

1. Beim Einbau einer Etagenheizung oder Zentralheizung handelt es sich um eine wohnwertverbessernde Maßnahme, die dem allgemein üblichen Zustand i. S. des § 541 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB entspricht.

2. Der Vermieter kann die durch § 541 b Abs. 2 BGB gestellten Anforderungen auch noch im Laufe des gerichtlichen Verfahrens nachholen.

Der Kl. beabsichtigt, in die Wohnung der Bekl., die bisher mit Ofenheizung ausgestattet ist, eine Gasetagenheizung einzubauen. Die Bekl. lehnt dies ab. Der Kl. beantragt, den Bekl. zu verurteilen, den Einbau der Gasetagenheizung zu dulden. Die Klage hatte Erfolg.

Dahingestellt bleiben konnte, welches Einkommen die Bekl. im Augenblick monatlich erzielt. Denn die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses durfte gem. § 541 b Abs. 1, Halbsatz 2, BGB nicht berücksichtigt werden, da der Kl. die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt, wie er allgemein üblich ist. Der hiervon abweichenden Auffassung des LG Berlin in seinem Urteil vom 9. August 1983/Az. 29 S 53/83, Grundeigentum, 1983, S. 969) vermag das Gericht nicht zu folgen. Zur Begründung seiner Ansicht hat das LG Berlin in dieser Entscheidung ausgeführt, daß der noch gegebene normale und durchschnittliche Zustand in Altbauwohnungen maßgeblich sei, in dem das Vorhandensein einer Gasetagenheizung im Hinblick auf die noch beachtliche Zahl der ofenbeheizten Altbauwohnungen nicht dem allgemein üblichen Standard entspricht. Das LG Berlin hat es jedoch unterlassen, näher zu erläutern, was unter einer "noch beachtlichen Zahl" und unter einem, "üblichen" Zustand zu verstehen sein soll und worauf es seine Kenntnis stützt. Nach einer dem hiesigen Gericht aus einer anderen Sache bekannten, amtlichen Auskunft des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 30. Dezember 1983 werden bereits 67 % aller Wohnungen und 47 % aller Altbauwohnungen in Berlin zentralbeheizt und nicht mehr durch Einzelöfen. Auch im Bezirk Kreuzberg, in dem sich das Haus des Kl. befindet, sind bereits 47 % aller Wohnungen mit Zentralheizungen ausgestattet. Angesichts dieser Prozentzahlen ist nicht ersichtlich, weshalb das Vorhandensein einer Zentralheizung nicht dem üblichen Zustand von Wohnungen entsprechen soll, wenn sich allein von den Altbauwohnungen in Berlin schon etwa die Hälfte in diesem Zustand befindet. Nach dem Gesetz, § 541 b Abs. 1 BGB, kommt es auch nicht darauf an, ob der bisherige Zustand dem allgemein üblichen entspricht, sondern vielmehr allein darauf, ob der vom Vermieter angestrebte - eventuell ebenso wie der vorherige - allgemein üblich ist. Denn die gesetzliche Begrenzung auf die allgemeine Üblichkeit sollte nur verhindern, daß Mieter infolge sog. Luxusmodernisierungen aus finanziellen Gründen zur Aufgabe ihrer Mietwohnung gezwungen sein könnten, dagegen soll nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers die Herbeiführung des allgemein üblichen Zustandes gerade nicht daran scheitern, daß die Miete für einen einzigen zahlungsschwachen Mieter zu hoch wird (vgl. die Begründung zum Gesetzentwurf, Bundestagsdrucksache 9/2079; Schade/Schubart/Wienicke, a.a.O., Teil III Anm. 1 und 4; Emmerich Sonnenschein, a.a.O., Rdn 1). Bei dem Einbau einer Etagen- oder Zentralheizung handelt es sich, wie oben dargelegt, gerade um keine Luxusmodernisierung, sondern um eine wohnwertverbessernde Maßnahme, die einem allgemein üblichen Zustand entspricht.

Der Kl. hat im Laufe des Prozesses die von ihm beabsichtigten Maßnahmen auch ordnungsgemäß i.S.d. § 541 b Abs. 2 BGB schriftlich mitgeteilt und erläutert. In der dem Schriftsatz beigefügten Anlage hat

der Kl. die Ausführung des Einbaus der Heizung in der Wohnung des Bekl. so genau wie nur möglich beschrieben und erläutert.

Zwar handelt es sich bei dieser Mitteilung des Kl. lediglich um einen an das Gericht und nicht den Bekl. selbst gerichteten Schriftsatz in Anlehnung an die herrschende Meinung, wonach sogar die für Kündigungen eines Mietverhältnisses zwingend vorgeschriebene Schriftform gewahrt ist, wenn die Kündigung im Laufe eines gerichtlichen Verfahrens durch Übersendung eines Schriftsatzdoppels ausgesprochen wird, hält das Gericht es daher auch im Fall des § 541 b Abs. 2 BGB für ausreichend, wenn die danach erforderlichen Mitteilungen in einem Schriftsatz enthalten sind, von dem dem Bekl. bzw. seiner Prozeßbevollmächtigten eine beglaubigte Abschrift zugestellt worden ist (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, Anm. IV Rdn. 17 mit zahlreichen Nachweisen aus Literatur und Rechtsprechung).

Soweit der Bekl. einwendet, daß die vom Kl. angekündigte Mieterhöhung nicht richtig berechnet ist, kommt es hierauf nicht an. Der zu erhöhende Mietzins braucht lediglich in einem bestimmten DM-Betrag angegeben zu werden (Palandt, 43. Auflage, § 541 b BGB, Anm. 2 c dd). Schuldhaft unzutreffende Angaben des Vermieters können lediglich zu späterer Zeit zu Schadensersatzansprüchen des Mieters oder zu einer Verschiebung des Eintritts der Mieterhöhung führen, dagegen genügen sie den formellen Anforderungen an die Mitteilungspflicht des Vermieters (vgl. Palandt, a.a.O., Schade/Schubart/Wienicke a.a.O., Anm. 5, Emmerich Sonnenschein, a.a.O., Rdn. 11).

Anmerkung: Vgl. zum LS Nr. 1 aber KG, RE v. 19.9.1985 - 8 RE Miet 1661/85 - S. ...; vgl. zum LS Nr. 2: LG Berlin - 62 S 170/84, Urt. v. 26.6.1986, S. ...