Alleinige Passivlegitimation der Gemeinschaft bei Streit um Sondernutzungsrechte

1. Die Klage auf Feststellung, dass an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht, ist gegen die GdWE zu richten, wenn diese die Fläche - hier durch Errichtung eines Weges - als Gemeinschaftseigentum nutzt.

2. Ändert der Kläger seine in erster Instanz gegen die übrigen Eigentümer erhobene Feststellungsklage in der Berufungsinstanz, ist die Verweigerung der Zustimmung der Beklagten rechtsmissbräuchlich. Ob die Parteiänderung dabei voraussetzt, dass sie erst nach Einlegung und Begründung einer zulässigen Berufung (vgl. BGH NJW 2001, 226) gegen die in erster Instanz verklagten übrigen Eigentümer erfolgt, ist zweifelhaft, hier aber nicht entscheidungserheblich.

I. Die Parteien streiten im Wesentlichen über den räumlichen Umfang eines Sondernutzungsrechts, welches mit dem Sondereigentum des Kl. verbunden ist.

Vor dem Amtsgericht hat der Kl. die übrigen Eigentümer auf Feststellung in Anspruch genommen, dass er unter Ausschluss der Bekl. und Dritter die näher bezeichnete Sondernutzungsfläche ausschließlich zu nutzen berechtigt sei und sich die Sondernutzungsfläche vom Gebäude bis hin zur Brüstung über der zur Tiefgarage herabführenden Rampe ziehe. Der Kl. ist nämlich der Ansicht, dass sich das Sondernutzungsrecht auch auf den derzeit entlang der Brüstung verlaufenden Plattenweg erstrecke. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass nach dem Aufteilungsplan der Umfang der Sondernutzungsfläche nicht genau bestimmt werden könne. Zwar reiche die dort schraffierte Fläche bis an die Rampe der Tiefgarageneinfahrt heran. Es fehle allerdings an Angaben zum Flächenmaß; auch Angaben zur Länge und Breite fänden sich nicht.

Zu ergänzen ist, dass es in § 4 der Teilungserklärung, welche die Sondernutzungsrechte behandelt, u. a. heißt: „Es werden Sondernutzungsregelungen getroffen: den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen […] Nr. 2, K2 […] wird jeweils das Sondernutzungsrecht an der in den beigefügten Zeichnungen der Wohnungen vorgelagerten Flächen eingeräumt, und zwar […] b) der Wohnung Nr. 2, K2 an den Flächen T2, SN 2 […].“

Mit der Berufung hat der Kl. zunächst sein Feststellungsbegehren gegen die übrigen Wohnungseigentümer weiterverfolgt. Nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist hat die Kammer am 23.2.2023, 4.5.2023 und 27.6.2023 Hinweise erteilt, u. a. dahingehend, dass es für das Rechtsschutzbedürfnis erforderlich sein könnte, darzulegen, welche Bekl. konkret warum das behauptete Sondernutzungsrecht des Kl. in Zweifel ziehen und es mit Blick auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Gemeinschaft nach neuem Recht nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Klage gegen die GdWE zu richten wäre, wenn - wofür wegen des Plattenweges manches spreche - die Gemeinschaft die Fläche als Gemeinschaftseigentum behandele. Hierauf hat der Kl. den Parteiwechsel von den übrigen Eigentümern hin zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erklärt und sein Feststellungsbegehren nur mehr gegen Letztere gerichtet.

Zuletzt hat der Kl. beantragt, nunmehr gegenüber der jetzigen beklagten GdWE … festzustellen, dass der Kl. berechtigt ist, unter Ausschluss aller übrigen Miteigentümer im Rahmen des ihm eingeräumten Sondernutzungsrechtes vor der im Erdgeschoss des Hauses … eingezeichneten Sondernutzungsfläche … ausschließlich zu nutzen, und dass sich diese Sondernutzungsfläche zwischen Gebäude und der im Aufteilungsplan als T2 gekennzeichneten Terrasse bis zur Brüstung über der zur Tiefgarage herabführenden Rampe befindet.

Die Bekl. beantragen, unter Widerspruch gegen die Klageänderung und den Parteiwechsel, die Berufung und die geänderten Klageanträge zurückzuweisen, hilfsweise wird für die übrigen Eigentümer Kostenantrag gestellt.

Die Bekl. sind der Auffassung, die Berufung sei unzulässig, weil der Kl. nunmehr nicht mehr die Beseitigung der sich aus dem angegriffenen Urteil ergebenden Beschwer begehre. Die Verweigerung der Zustimmung zum Parteiwechsel sei nicht rechtsmissbräuchlich, weil es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht zuzumuten sei, in das schwebende Verfahren einzutreten und eine Instanz zu verlieren.

Die Kammer hat die Grundakte des Amtsgerichts Kassel, … hieraus insbesondere die Zeichnung auf Blatt 10, zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

II. In der Sache zu entscheiden war über den zuletzt gestellten Antrag. Denn der Parteiwechsel ist wirksam und führt auch nicht zur Unzulässigkeit der Berufung.

1. Anders als die Bekl. meinen, scheitert der Parteiwechsel nicht schon daran, dass er außerhalb der Berufungsbegründungsfrist erklärt wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt § 520 ZPO für die Klageerweiterung nicht (BGH, Beschl. v. 3.2.2022 - III ZR 242/20, BeckRS 2022, 2994; Musielak/Voit/Ball, 20. Aufl. 2023, ZPO § 533 Rn. 3). Selbiges muss auch für die Erklärung des Parteiwechsels gelten, der nach der Rechtsprechung des BGH nach den Regeln der Klageänderung behandelt wird (BGHZ 40, 185) und insoweit für die neue Partei eine Klageerweiterung darstellt.

2. Der Parteiwechsel ist trotz der verweigerten Zustimmung der Bekl. hierzu erfolgt, weil die Verweigerung der Zustimmung sich unter den hier gegebenen Umständen als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) erweist und damit unbeachtlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt für die vorliegende Konstellation eines Parteiwechsels auf Bekl.seite von den übrigen Eigentümern zur Gemeinschaft: „Zwar ist für einen Parteiwechsel, soweit bereits mündlich verhandelt wurde, die Zustimmung des ausscheidenden Bekl. erforderlich und in der Berufungsinstanz auch die Zustimmung des neuen Bekl. Ihre Verweigerung wird im Hinblick auf die enge Verbindung, die die übrigen Wohnungseigentümer, der Verwalter bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu dem Rechtsstreit haben, aber regelmäßig mangels schutzwürdigen Interesses als missbräuchlich und damit unbeachtlich anzusehen sein (vgl. BGHZ 21, 285 [289] = NJW 1956, 1598; BGH [Senat] NJW 2010, 2132 Rn. 10)“ (BGH, NJW-RR 2021, 1170 Rn. 19; s.a. BGH, NJW 2022, 3003, Rn. 27). Nach diesem Maßstab erweist sich auch hier die Verweigerung der Zustimmung als missbräuchlich und damit unbeachtlich. Denn das klägerische Rechtsschutzziel ist das Gleiche, und neue oder andere Verteidigungsmittel seitens der GdWE sind weder vorgetragen noch erkennbar, zumal die Auseinandersetzung die Gemeinschaft schon seit Jahren beschäftigt. Auch ansonsten sind schutzwürdige Interessen der GdWE, welche durch denselben Prozessbevollmächtigten vertreten wird, nicht erkennbar und werden auch nicht geltend gemacht. Zudem war auch in erster Instanz, schon als Adressat der Klagezustellung, der Verwalter beteiligt, der allerdings die übrigen Eigentümer im neuen Recht nicht mehr vertritt.

3. Durch den Parteiwechsel ist die Berufung auch nicht unzulässig geworden.

Dabei weisen die Bekl. im Grundsatz zu Recht darauf hin, dass nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Berufung dann nicht (mehr) zulässig ist, wenn der ursprüngliche Klageantrag nicht wenigstens teilweise weiterverfolgt wird (siehe nur BGH, NJW 2001, 226; vgl. hierzu auch jüngst BVerfG, NZM 2023, 495). Danach müsste ein Parteiwechsel, bei dem im Gegensatz zur Parteierweiterung der Gegner aus erster Instanz ausscheidet, der ursprüngliche Klageantrag mithin nicht weiterverfolgt wird, in zweiter Instanz gänzlich ausscheiden.

Soweit in Ausnahme hiervon ohne Weiterverfolgung des ursprünglichen Antrags es für die Zulässigkeit der Berufung ausreichen kann, dass das Begehren in der Berufung auf die Beseitigung der Beschwer durch das erstinstanzliche Urteil gerichtet ist (z. B. wegen Rechtskrafterstreckung ausf. MüKo § 533 Rn. 80 m.w.N.; wegen Ungewissheit über die Rechtskraftbindung s. BGH NJW 2003, 2172, 2174), hilft dies im vorliegenden Fall nicht, da nach neuem Recht im Falle der hier begehrten Feststellung keine Rechtskrafterstreckung einer Klage gegen Eigentümer auf den Verband angeordnet ist.

Obschon ein Parteiwechsel an der - mit ihr selbst einhergehenden Nichtweiterverfolgung des ursprünglichen Antrags - unzulässig werdenden Berufung eigentlich scheitern müsste, nimmt der Bundesgerichtshof, ebenso in gefestigter Rechtsprechung, an, dass ein Parteiwechsel auf Bekl.seite in der Berufungsinstanz - nach einer zulässig eingelegten und begründeten Berufung (BGH, NJW 1956, 1598; NJW 1998, 1496) - möglich ist und nur davon abhängt, ob die neue Bekl. zustimmt oder ihre Zustimmungsverweigerung rechtsmissbräuchlich ist (BGH, NJW 1974, 750; NJW 1976, 239; NJW 1978, 1529; NJW 1987, 1946). Wenn es aber - wie der BGH gerade für die vorliegende Konstellation entschieden hat - prozessmissbräuchlich ist, sich als Bekl. dem Parteiwechsel zu verweigern, muss dies auch für die Frage der Zulässigkeit der Berufung berücksichtigt werden. Wenn es wie hier im Grundsatz um einen identischen Anspruch geht, wird letztlich in der Sache prozessökonomisch doch die Beseitigung der durch die Klageabweisung verbundenen Beschwer begehrt. Demzufolge ändert der nach Berufungsbegründung (gegen die in erster Instanz verklagten) übrigen Eigentümer auf den Hinweis der Kammer erfolgten Klageänderung an der Zulässigkeit der Berufung nichts, so dass die Kammer über die neuen Klageanträge entscheiden muss.

Der Vergleich der beiden Rechtsprechungslinien wirft dennoch die Frage auf, ob es tatsächlich erforderlich ist, dass ein Berufungsführer zur Vermeidung der Rechtsfolge der Unzulässigkeit der Berufung zunächst eine bereits erkannt aussichtslose Berufung gegen den „falschen“ Bekl. einlegen und begründen müsste, um erst hiernach wie anfänglich beabsichtigt, den Parteiwechsel zum „richtigen“ Bekl. zu erklären (zum Parteiwechsel nach zuvor geschaffener Zulässigkeit der Berufung vgl. BGH, NJW 1998, 1496). Die Frage bedarf hier jedoch keiner Beantwortung, weil der Kl. den Parteiwechsel hier erst nach zunächst zulässiger Berufung nach Hinweis der Kammer erklärte. Nach Auffassung der Kammer muss aus prozessökonomischen Gründen es allerdings erst recht möglich sein, dass der Berufungskl. sogleich mit der Berufung den Parteiwechsel erklärt.

4. Die somit zulässige Berufung führt zur Verurteilung der nunmehr beklagten GdWE, da in der Sache die Feststellung gerechtfertigt ist und die GdWE auch passivlegitimiert ist. Denn der Streit über die Reichweite eines Sondernutzungsrechts besteht zwischen dem Kl. und dem Verband, da dieser den das Sondernutzungsrecht des Kl. beeinträchtigenden Gehweg eingerichtet hat und damit Störer i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB ist und dem Kl. das von ihm behauptete Sondernutzungsrecht streitig macht.

Dass sich das Sondernutzungsrecht auf die gesamte Fläche bis hin zu der zur Tiefgarage herabführenden Rampe erstreckt, ergibt sich auch unter Berücksichtigung der strengen sachenrechtlichen Anforderungen noch hinreichend eindeutig aus dem Aufteilungsplan. Dieser ist nach § 4 der Teilungserklärung allein für die Zuordnung des Sondernutzungsrechts maßgeblich, da es nach dem klaren Wortlaut allein auf die bei Errichtung der Teilungserklärung bereits bestehenden und ihr beigefügten Zeichnungen ankommt … Dass später mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung weitere Pläne der Grundakte beigefügt wurden, ist für die Begründung der Sondernutzungsrechte nach § 4 der Teilungserklärung nicht von Belang, da nicht auch zugleich § 4 der Teilungserklärung geändert wurde. In Bezug genommen wurden ausdrücklich die „beigefügten“ Zeichnungen. Dies war, wie aus der Grundakte ersichtlich, der alleine zu diesem Zeitpunkt erstellte Aufteilungsplan. Aus Blatt 10 der Grundakte ist - trotz mäßiger Qualität - hinreichend erkennbar, dass sich die schraffierte Fläche, die das Sondernutzungsrecht SN2 bezeichnet, bis an die Rampe zieht. Richtig ist zwar, dass auf der rechten Seite bereits auf diesem Plan ein Weg eingezeichnet ist. Dieser endet aber an der Schrägseite der Tiefgaragenzufahrt. Der äußerst rechte Schrägstrich stellt dabei einen Schrägstrich zur Schraffierung der Sondernutzungsfläche dar und markiert nicht die Fortführung des Weges weiter an der Rampe entlang. Dies wird dadurch deutlich, dass dieser, wie auch der nächstgelegene Schrägstrich bis zur Rampe durchgezogen ist und überdies auch der im rechten Winkel zur Rampe eingezeichnete, die Sondernutzungsfläche auf der linken Seite zur nächsten Einheit abgrenzende Strich sich bis zur Rampe durchzieht. Dass der Plan keine Flächenangabe für die Sondernutzungsfläche enthält und die Außenlinien nicht bemaßt sind, ist hier unschädlich. Ein derartiges Erfordernis sieht § 3 Abs. 3 WEG erst in der ab dem 1.12.2020 geltenden Fassung für das Sondereigentum an Freiflächen vor. Da die Reichweite der Sondernutzungsfläche sich hinreichend bestimmt aus der Zeichnung selbst ergibt, würde ein Verlangen von Quadratmeter- und Längenangaben die Anforderungen an die Bestimmtheit überspannen. Erforderlich ist alleine, dass mit hinreichender Bestimmtheit die Lage des Sondernutzungsrechtes erkennbar ist (Bärmann, WEG § 16 Rn. 215 m.w.N.).

Ob aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften ein Flucht- und Rettungsweg freigehalten werden muss, kann dahinstehen. Es ist nicht ersichtlich, dass das Sondernutzungsrecht des Kl. mit einer derartigen Beschränkung entstanden wäre. Allenfalls besteht ein insoweit zweckgebundenes Betretungsrecht, welches hier aber nicht streitgegenständlich ist und am Bestand des Sondernutzungsrechts an sich auch nichts änderte (vgl. Kammer, ZWE 2020, 39).

5. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung der Grundsätze der sogenannten Baumbach’schen Formel. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

6. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Zwar wirft die Frage des Parteiwechsels Fragen auf. Da in der vorliegenden Konstellation im Ergebnis nach der ausdrücklichen Rechtsprechung des BGH der Parteiwechsel zulässig war, stellen sich letztlich doch - anders als die Kammer dies zunächst erwogen hatte - keine entscheidungserheblichen Fragen, welche einer Entscheidung des BGH bedürfen. Im Übrigen handelt es sich in der Sache um eine Einzelfallentscheidung.

Die Klage auf Feststellung, dass an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht, ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, wenn diese die Fläche – im entschiedenen Fall durch Errichtung eines Weges – als Gemeinschaftseigentum nutzt. Ändert der Kläger seine in erster Instanz gegen die übrigen Eigentümer erhobene Feststellungsklage in der Berufungsinstanz, ist die Verweigerung der Zustimmung der Beklagten rechtsmissbräuchlich.

Die Parteien streiten über den räumlichen Umfang eines Sondernutzungsrechts, welches mit dem Sondereigentum des Klägers verbunden ist. Vor dem AG hat der Kläger die übrigen Eigentümer auf Feststellung in Anspruch genommen, dass er unter Ausschluss der Beklagten und Dritter die näher bezeichnete Sondernutzungsfläche ausschließlich zu nutzen berechtigt sei und sich die Sondernutzungsfläche vom Gebäude bis hin zur Brüstung über der zur Tiefgarage herabführenden Rampe hinziehe und sich das Sondernutzungsrecht auch auf den derzeit entlang der Brüstung verlaufenden Plattenweg erstrecke.

Das AG hat die Klage abgewiesen, weil nach dem Aufteilungsplan der Umfang der Sondernutzungsfläche nicht genau bestimmt werden könne. Zwar reiche die dort schraffierte Fläche bis an die Rampe der Tiefgarageneinfahrt heran. Es fehle allerdings an Angaben zum Flächenmaß; auch Angaben zur Länge und Breite fänden sich nicht.

Hiergegen die Berufung des Klägers. Nachdem das LG darauf hingewiesen hat, dass die Feststellungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sei, hat der Kläger diesen Parteiwechsel erklärt, wohingegen die Beklagten der nachträglichen Klageänderung widersprochen haben.

Das LG hat den Parteiwechsel in zweiter Instanz zugelassen, weil die Verweigerung der Zustimmung sich als rechtsmissbräuchlich erweist und damit unbeachtlich ist. Durch den Parteiwechsel ist die Berufung auch nicht unzulässig geworden. Die somit zulässige Berufung führt zur Verurteilung der nunmehr beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Sache ist die Feststellung gerechtfertigt und die Gemeinschaft auch passivlegitimiert. Der Streit über die Reichweite eines Sondernutzungsrechts besteht zwischen dem Kläger und dem Verband, da dieser den das Sondernutzungsrecht des Klägers beeinträchtigenden Gehweg eingerichtet hat und damit Störer ist und dem Kläger das von diesem behauptete Sondernutzungsrecht streitig macht.

Dass sich das Sondernutzungsrecht auf die gesamte Fläche bis hin zu der zur Tiefgarage herabführenden Rampe erstreckt, ergibt sich hinreichend eindeutig aus dem Aufteilungsplan. Dieser ist nach der Teilungserklärung allein für die Zuordnung des Sondernutzungsrechts maßgeblich, da es nach dem klaren Wortlaut allein auf die bei Errichtung der Teilungserklärung bereits bestehenden und ihr beigefügten Zeichnungen ankommt.

Dass später mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung weitere Pläne der Grundakte beigefügt wurden, ist für die Begründung des Sondernutzungsrechts nach § 4 der Teilungserklärung nicht von Belang. In Bezug genommen wurden ausdrücklich die beigefügten Bezeichnungen, aus denen hinreichend erkennbar ist, dass sich die schraffierte Fläche, die das Sondernutzungsrecht SN2 bezeichnet, bis an die Rampe zieht. Dass der Plan keine Flächenangaben für die Sondernutzungsfläche enthält und die Außenlinien nicht mit Maßangaben versehen sind, ist hier unschädlich. Da sich die Reichweite der Sondernutzungsfläche hinreichend bestimmt aus der Zeichnung selbst ergibt, würde ein Verlangen nach Quadratmeter- und Längenangaben die Anforderungen an die Bestimmtheit überspannen.

Zur Rechtsmissbräuchlichkeit des Widerspruchs der Beklagten gegen die Parteiänderung in zweiter Instanz hat das LG insbesondere ausgeführt: Das klägerische Rechtsschutzziel ist das Gleiche, und neue oder andere Verteidigungsmittel seitens der Gemeinschaft sind weder vorgetragen noch erkennbar. Zudem war auch in erster Instanz schon als Adressat der Klagezustellung der Verwalter beteiligt. Es macht keinen Unterschied, dass er nach neuem WEG-Recht nicht mehr die übrigen Eigentümer, sondern die zuständige Gemeinschaft vertritt.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister