Aktueller technischer Standard für Schallschutz bei Fenstereinbau

Der Vermieter, der neue Fenster als Modernisierungsmaßnahme einbaut, hat dafür Sorge zu tragen, daß der Fenstereinbau entsprechend den zur Zeit des Umbaus geltenden technischen Standards (hier: zum Lärmschutz) erfolgt.

Die Kl. mietete durch Mietvertrag vom 27. November 1980 eine Wohnung der Bekl. Mit Schreiben vom 15. April 2002 kündigte die Bekl. der Kl. lnstandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, zu denen unter anderem "neue Fenster mit Isolierverglasung" gehörten. In dem Schreiben heißt es dazu im einzelnen:

"Die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen gehen natürlich nicht zu Ihren Lasten, sondern werden vom Vermieter getragen. Nur die Maßnahmen, die zu einer Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung führen, werden im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auf die Miete umgelegt. [...]"

Unter dem Datum 22. Oktober 2002 schlossen die Parteien eine Modernisierungsvereinbarung, in der sich die Kl. verpflichtete, die geplanten Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, u. a. den Einbau von Isolierglasfenstern. [...] Im Zuge der Baumaßnahmen wurden die bisher vorhandenen Kastendoppelfenster durch moderne Isolierglasfenster der Schallschutzklasse 4 ausgetauscht.

Die Kl. behauptet, nach Abschluß der Bauarbeiten hätten sich die in Schlafzimmer und Badezimmer der Wohnung eindringenden Lärmimmissionen, verursacht durch die sechsspurige K. L. straße, erheblich verstärkt. Es werde vermutet, daß die Fenster in Ordnung seien, die Lärmbrücken jedoch von einem fehlerhaften Fenstereinbau herrührten. Die in der Wohnung vorhandenen Lärmwerte lägen weit über den einschlägigen Vorgaben der DIN 4109 von 25 dB sowie der Berliner Lärmschutzverordnung von 30 dB.

[...] Die Bekl. meint, eine nähere Vereinbarung, insbesondere im Hinblick auf eine bestimmte Schallisolierung oder Schallschutzklasse der Fenster, habe es nicht gegeben. Sie behauptet, der Zustand der Schallimmissionen habe sich im Vergleich zu der Zeit vor der Modernisierung nicht verschlechtert. Sie meint, DIN-Normen hätten nur Empfehlungscharakter. [...]

[...] Die Kl. hat gemäß § 535 Abs. 2 S. 2 BGB gegen die Bekl. einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels in der Wohnung der Kl., der darin besteht, daß das straßenseitige Fenster in dem als Schlafzimmer genutzten Raum der Wohnung nur unzureichend gegen Lärmimmissionen gedämmt ist und nicht den Anforderungen der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - entspricht.

Der Einbau der Isolierglasfenster wurde von der Bekl. in den Jahren 2002/2003 zugleich als Maßnahme der Instandsetzung und der Modernisierung angekündigt und durchgeführt. Daher wurden in der entsprechenden Modernisierungsvereinbarung 50 % der Gesamtkosten als Kosten der Modernisierung angesetzt, die einer Mieterhöhung entsprechend den gesetzlichen Regelungen zugrunde gelegt wurden. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen der Mietsache, die deren Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Nutzung ermöglichen gegenüber dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand. Dem Mieter muß infolge der vom Vermieter durchgeführten Änderungen des bisherigen Zustandes etwas zur Verfügung gestellt werden, was er bisher nicht oder jedenfalls nicht in dieser gehobenen Weise hatte (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl. § 554 Rn. 45 m. w. N.). Abzugrenzen sind Modernisierungsmaßnahmen von bloßen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung aufrechterhalten oder wiederherstellen.

Wird also wie im vorliegenden Fall der Einbau von Isolierglasfenstern auch als Modernisierungsmaßnahme angekündigt, durchgeführt und einer entsprechenden Mieterhöhung gemäß § 559 BGB zugrunde gelegt, so setzt dies voraus, daß diese Maßnahme zu einer meßbaren Verbesserung von Wärmeschutz und Schallschutz führt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19. März 2007, GE 2007, 653). Andernfalls handelte es sich um eine bloße Instandsetzungsmaßnahme, nicht aber um eine Modernisierungsmaßnahme. Der Mieter, dem eine solche Maßnahme auch als Modernisierungsmaßnahme mit dem Hinweis angekündigt wird, nur Maßnahmen, die zu einer Wertverbesserung oder Energieeinsparung führten, würden im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auf die Miete umgelegt, muß davon ausgehen, daß die Maßnahme über eine Instandsetzungsmaßnahme hinausgeht und der Fenstereinbau zu einer Verbesserung des Schallschutzes und zu einer Energieeinsparung führen wird.

Der Vermieter, der die Modernisierungsmaßnahme durchführt und die Kosten gemäß § 559 BGB auf die Miete umlegt, kann sich nach dem Austausch von Isolierglasfenstern jedoch nicht darauf zurückziehen, eine bestimmte Schallisolierung sei nicht vereinbart oder zugesagt worden. Denn der Vermieter, der einen Fensteraustausch als Modernisierungsmaßnahme durchführt, hat dabei dafür Sorge zu tragen, daß der Fenstereinbau entsprechend den zur Zeit des Umbaus geltenden technischen Standards, die in den geltenden DIN-Vorschriften zum Ausdruck kommen, erfolgt. Ebenso wie ein Mieter davon ausgehen kann, daß der Standard eines Hauses grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Errichtung eines Gebäudes zurückgeführt werden muß, so muß er im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen davon ausgehen können, daß die Maßnahme entsprechend den zum Zeitpunkt der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme geltenden technischen Vorschriften durchgeführt wird (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2006, 67 S 186/06 unter Hinweis auf BGH, GE 2004, 1586 f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter sich ausdrücklich vorbehält, daß die Verbesserung möglicherweise nicht bis an die jetzt geltenden technischen Vorschriften heranreichen wird (LG Berlin a. a. O.). Da die zugrundeliegende Modernisierungsankündigung und die entsprechende Vereinbarung keine Hinweise darauf enthalten, daß die Qualität der einzubauenden Fenster hinsichtlich Schallisolierung und Wärmedämmung hinter den zum Zeitpunkt des Einbaus geltenden Standards der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - zurückbleiben würde, konnte die Kl. davon ausgehen, daß sie eine dem geltenden Stand der Technik entsprechende Ausstattung erhalten würde. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die streitgegenständliche Wohnung an der stark befahrenen K. L. straße liegt. Daß auch die Bekl. davon ausgegangen ist, schließt das Gericht daraus, daß sie vorträgt, es seien Fenster der Schallschutzklasse 4 eingebaut worden. Es spricht daher einiges für die Vermutung, diese Fenster hätten bei fachgerechtem Einbau den notwendigen Anforderungen an die Schallisolierung genügen können, ohne daß dies aber in diesem Verfahren nachgewiesen wurde.

Im vorliegenden Fall steht nach Einholung des Sachverständigengutachtens allerdings zur Überzeugung des Gerichts fest, daß das straßenseitige Fenster in dem als Schlafzimmer genutzten Raum der Wohnung der Kl. diesen Anforderungen nicht genügt. Das Gericht hält das Sachverständigengutachten für nachvollziehbar und überzeugend begründet. Der Gutachter geht von einem maßgeblichen Außenlärmpegel für die prognostische Verkehrsentwicklung auf der K. L. straße von 73 dB(A) aus und legt dabei sowohl die individuellen Meßergebnisse als auch die Verkehrslärmdaten aus dem Berliner Umweltatlas zugrunde. Seine Berechnungen haben ergeben, daß sich gemäß DIN 4109 (4) für das Fenster im Schlafzimmer der klägerischen Wohnung ein erforderliches bewertetes Schalldämmaß von 39 dB ergibt, der tatsächliche Meßwert an diesem Fenster jedoch lediglich ein bewertetes Schalldämmaß von 36 dB ergeben hat, so daß die Anforderungen der DIN 4109 nicht erfüllt sind, denn das erforderliche bewertete Schalldämmaß wird jedenfalls um 3 dB unterschritten. Diese Differenz von 3 dB ist auch nicht unerheblich, sondern wahrnehmbar.

Allerdings gilt dieses Ergebnis nur für Aufenthaltsräume in einer Wohnung, also Wohn- und Schlafräume, nicht aber für Bäder. Daher war dem Klagebegehren nur teilweise stattzugeben. Soweit der Klageantrag darauf gerichtet war, auch das Badfenster einer Mängelbeseitigung zu unterziehen, war die Klage abzuweisen. Denn insoweit gelten die Anforderungen der DIN 4109 nicht in demselben Maße.

Ob ein baulicher Mangel der Wohnung vorliegt, wird i.d.R. nach den technischen Standards und DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses beurteilt. Bei späteren Umbauarbeiten sind allerdings die aktuellen Vorschriften einzuhalten, wenn abweichende Vereinbarungen der Parteien fehlen.

Die Vermieterin kündigte an, die Kasten-Doppelfenster durch Isolierglasfenster auswechseln zu wollen. Nach Abschluß der Bauarbeiten rügte die Mieterin unzulässige Lärmbelastung; sie behauptete, die DIN 4109 sei nicht eingehalten. Die Vermieterin meinte, die DIN-Normen hätten lediglich Empfehlungscharakter.

Mit Urteil vom 9. Oktober 2007 gab das AG Köpenick der Instandsetzungsklage der Mieterin z.T. statt und bezog sich auf ein Sachverständigengutachten, wonach für das Schlafzimmerfenster das erforderliche Schalldämmaß nicht eingehalten sei. Bei Umbaumaßnahmen müsse der Vermieter die zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen Vorschriften einhalten. Die erhöhten Anforderungen der DIN 4109 träfen allerdings nur für Aufenthaltsräume zu, so daß die Instandsetzungsklage der Mieterin hinsichtlich des Badezimmerfensters abzuweisen war.