Aktivlegitimation für Antrag auf Grundsteuererlass bei Eigentümerwechsel durch Zwangsversteigerung

Aktivlegitimation für Antrag auf Grundsteuererlass bei Eigentümerwechsel durch Zwangsversteigerung; Steuerschuldner und Haftungsschuldner

Einen Antrag auf Grundsteuererlass aufgrund wesentlicher Ertragsminderung kann nur der Steuerschuldner und nicht der Haftungsschuldner stellen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat am 2.6.2005 durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren ein Grundstück erworben. Er begehrt den Erlass von Grundsteuer für das Jahr 2005. Die Bekl. hatte mit Bescheid vom 31.1.2005 den Voreigentümer zu Grundsteuern in Höhe von 1.311,48 €€ für das Veranlagungsjahr 2005 herangezogen. Der Bescheid wurde bestandskräftig. Mit Duldungsbescheid vom 16.6.2005 verpflichtete die Bekl. den Kl. unter Bezugnahme auf §191 Abs. 1, §77 Abs. 2 AO i. V. m. §12 GrStG eine auf ihn für den Zeitraum 2.6.2005 bis 31.12.2005 entfallende anteilige Schuldigkeit in Höhe von 761,39 €. Der gegen den Duldungsbescheid gerichtete Widerspruch des Kl. blieb erfolglos. Als Begründung der Ablehnung führte die Bekl. an, dass der Kl. seinen Widerspruch trotz Aufforderung nicht begründet habe und Fehler im Ausgangsbescheid nicht ersichtlich seien. Auch ein am 8.3.2006 gestellter Antrag auf Grundsteuererlass gemäß §33 Abs. 1 S.1 GrStG mit der Begründung, der normale Rohertrag sei aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen um mehr als 20 % gemindert gewesen, wurde durch die Bekl. abgelehnt. Der Widerspruch blieb erfolglos. Als Begründung führte die Bekl. an, dass der Kl. für das Jahr 2005 nicht Steuerschuldner sei, jedoch nach § 56 ZVG als Dritter für die Steuer hafte. Der entsprechende Duldungsbescheid sei bestandskräftig geworden, so dass der Kl. die Zwangsvollstreckung in das Grundstück hinzunehmen habe. Ein Erlass nach §33 GrStG komme für den Kl. nicht in Betracht, da ein solcher nur vom Steuerschuldner gestellt werden könne.

20 Die zulässige Klage ist unbegründet. (...) Denn der Kl. hat keinen Anspruch auf Erlass anteiliger Grundsteuern für das Jahr 2005.

21 Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Danach kommt ein Erlass von Grundsteuern bei bebauten Grundstücken in Betracht, wenn der normale Rohertrag aus vom Steuerschuldner nicht zu vertretenen Gründen um mehr als 20 % gemindert ist. Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen kann jedoch dahinstehen, weil der Kl. schon nicht Steuerschuldner ist und nur dieser nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG erlassberechtigt sein kann (vgl. § 34 GrStG). Denn gemäß § 10 Abs. 1 ist Schuldner der Grundsteuer derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes zugerechnet ist. Eine Zurechnung auf den Kl. ist jedoch erst ab dem 1.1.2006 durch den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes G. erfolgt.

22 Dementsprechend hat die Bekl. den Kl. auch nicht als Steuerschuldner, sondern gemäß § 191 Abs. 1, § 77 Abs. 2 AO i. V. m. § 12 GrStG im Wege eines Duldungsbescheides in Anspruch genommen. Der zur Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück Verpflichtete ist jedoch selbst nicht Steuerschuldner (vgl. VG Dresden, Urt. 28.11.2001 - 12 K 2457/99 - zum Haftungsschuldner).

23 Unerheblich für den vorliegenden Rechtsstreit ist die Frage, ob es sich bei dem bestandskräftigen Bescheid der Bekl. vom 16.6.2006 um einen Duldungsbescheid nach § 191 Abs. 1 Satz 1 2. Teilsatz AO mit entsprechendem, vollstreckbaren Inhalt handelt. Denn entgegen den Vorgaben des § 191 Abs. 1 Satz 1 AO spricht er nicht die Duldung der Vollstreckung in das vom Kl. erworbene Grundstück, sondern eine reine Zahlungsaufforderung aus. Eine Verpflichtung zur Duldung der Zwangsvollstreckung dürfte hingegen tatsächlich nicht Inhalt dieses Bescheides sein.

24 Ein Erlassanspruch des Kl. ergibt sich auch nicht aus anderen Rechtsgründen. Insbesondere hat der Kl. keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass ihm etwa aus Billigkeitsgründen gemäß § 227 AO ein Erlass zu gewähren wäre.

26 Die Berufung gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen (...).

Endlich gibt es sicheren Boden für die Gewährung eines Grundsteuererlasses nach § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG (Ertragsminderung). Nach der günstigen Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH) kommt es nicht auf die Ursachen der Ertragsminderung an (typisch, atypisch, strukturell, nicht strukturell, vorübergehend, nicht vorübergehend), sondern lediglich auf die Erfüllung der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale. Für von Leerstand betroffene Eigentümer bietet sich damit die Chance, die in Berlin ohnehin besonders hohen Grundsteuerzahlungen erträglicher zu gestalten.

Eine vermögensverwaltende KG errichtete 1994 in Berlin ein Bürogebäude. Für das Jahr 1998 beantragte die KG den Erlass der Grundsteuer, da das Gebäude teilweise Leerstand und die Mieten für die vermieteten Flächen hinter der ortsüblichen Miete zurückblieben. Als Grundlage der Ermittlung des normalen Rohertrags (Sollertrag) setzte die KG für die gesamte Fläche des Bürogebäudes (vermietete und leerstehende Teile) die übliche Miete an. Das FA lehnte einen Erlass der Grundsteuer ab mit der Begründung, die Leerstände seien strukturell bedingt und nicht nur vorübergehend. Auch habe die KG nicht nachgewiesen die Vermietungsobjekte "erheblich unter der üblichen Miete angeboten" zu haben. Das FG Berlin schloss sich in der Vorinstanz im Wesentlichen der Ansicht des FA an. Der Bundesfinanzhof hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück an das Finanzgericht Berlin-Brandenburg.

Nachdem sich das Bundesverwaltungsgericht mit seinem Beschluss vom 24. April 2007 der Ansicht des BFH angeschlossen hatte, bestehe kein Zweifel mehr daran, dass ein Grundsteuererlass auch bei strukturell bedingtem und nicht nur vorübergehenden Leerstand in Betracht komme. Differenzierungen wie atypisch und typisch, strukturell und nicht strukturell, vorübergehend und nicht vorübergehend sowie die Kombination dieser Merkmale seien damit hinfällig. Ein Grundsteuererlass sei zu gewähren, wenn sich der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert habe, der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe und die Ertragsminderung auch nicht durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden könne (Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG).

Bei der Bestimmung der Bezugsgrößen zur Berechnung der Ertragsminderung sei stets auf den Beginn des Erlasszeitraums (1. Januar eines jeden Jahres) abzustellen. Grundsätzlich sei die Jahresrohmiete (aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen zu zahlende Miete) für die Ermittlung des normalen Rohertrags maßgeblich. Lediglich für Einheiten, die zum 1. Januar leer stünden, sei die übliche Miete anzusetzen. Bei vermieteten Einheiten wäre die vereinbarte Miete nur dann keine geeignete Bezugsgröße, wenn sie um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweiche. Die Summe der ermittelten Bezugsgrößen müsse den tatsächlich erzielten Erträgen gegenübergestellt werden. Bei einer Abweichung von mehr als 20 % bestünde ein Anspruch auf Grundsteuererlass in der gesetzlich vorgesehenen Höhe.

Im Urteil führt der BFH weiter an, der Steuerpflichtige habe die Ertragsminderung bei Leerstand dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einer marktgerechten Miete bemüht habe. Eine Berücksichtigung bei der Fortschreibung der Einheitswerte komme im zu beurteilenden Fall nicht in Frage, da eine Anpassung gemäß § 22 Abs. 1 BewG nicht bei Ertragsminderung infolge schwacher Nachfrage vorzunehmen sei, sondern in solchen Fällen auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen sei.

Der BFH verwies die Rechtsfrage zurück an das FG zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen, da eine abschließende Klärung erst nach Anpassung an die durch ihn aufgestellten Erfordernisse erfolgen könne.

Abschließend machte der BFH deutlich, dass der Grundstückseigentümer bei seinen Vermietungsbemühungen seine Mietforderungen nicht soweit "herunterschrauben" müsse, bis er einen Mieter finde.