Aktivlegitimation des Zwangsverwalters auch nach Zuschlag

Aktivlegitimation des Zwangsverwalters auch nach Zuschlag; zulässige spätere Änderung der Verrechnung durch Gläubiger

1. Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung läßt die Aktivlegitimation und Prozeßführungsbefugnis des Zwangsverwalters für den Zeitraum bis zum rechtskräftigen Zuschlag nicht entfallen.

2. Der Vermieter ist nach § 242 BGB (widersprüchliches Verhalten) nur dann gehindert, sich auf eine Anrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB zu berufen, nachdem er in einer Rechnungslegung gegenüber einem anderen Gericht von einer anderen Abrechnung ausgegangen ist, wenn er durch sein früheres Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen und der andere Teil daraufhin bestimmte Dispositionen getroffen hat.

1) Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der Kl. prozeßführungsbefugt.

a) Entgegen der Ansicht der Bekl. ist die von ihnen zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 1986, 2439) vorliegend nicht einschlägig. Diese Entscheidung betrifft einen Sachverhalt, in dem der Besitzer eines Grundstücks seinen Besitz nicht von dem Zwangsverwaltungsschuldner und gleichzeitigen Grundstückseigentümer abgeleitet hat, sondern von einer dritten juristischen Person, gegen den sich der der Zwangsvollstreckung zugrunde liegende Titel nicht richtete. Ist nicht der Schuldner selbst, sondern eine andere Person Vermieter, so scheidet nach Ansicht des BGH in dieser Entscheidung eine Zwangsverwaltung aus.

Vorliegend leitet aber die Bekl. zu 1) als Mieterin ihr Besitzrecht vom Grundstückseigentümer und Vollstreckungsschuldner ab, so daß der Kl. als Zwangsverwalter an Stelle des Schuldners dessen Rechte gegenüber der Bekl. zu 1) geltend machen kann. Die Ermächtigung hierzu ergibt sich aus dem Beschluß des Amtsgerichts Charlottenburg vom 25. Februar 2003. Irgendwelche Handlungen des Zwangsverwaltungsschuldners zur Übertragung des Besitzes auf den Zwangsverwalter sind hierzu nicht erforderlich. Dies folgt bereits aus der von den Bekl. zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes.

b) Die Prozeßführungsbefugnis ist in bezug auf die noch entscheidungserhebliche Zahlungsklage wegen rückständiger Mietzinszahlungen entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht durch die mit Beschluß vom 7. Januar 2005 erfolgte Aufhebung der Zwangsverwaltung weggefallen. Nur für Vorgänge aus dem Zeitraum ab rechtsbeständigem Zuschlag ist der Zwangsverwalter generell nicht mehr aktivlegitimiert und prozeßführungsbefugt. Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung läßt die Aktivlegitimation und Prozeßführungsbefugnis des Zwangsverwalters für die Masse auch dann nicht entfallen, wenn - wie vorliegend - anschließend die Zwangsverwaltung durch gerichtlichen Beschluß aufgehoben wird (BGH NJW-RR 1993, 442). Aktivlegitimation und Prozeßführungsbefugnis beschränken sich auf die Vorgänge bis zum rechtsbeständigen Zuschlag, da sich die aus § 152 ZVG für den Zwangsverwalter ergebende gesetzliche Prozeßstandschaft nur auf das Schuldnervermögen bezieht (BGHZ 109, 171).

2) Die Klage ist auch begründet. (...)

Die zur Abwendung der Zwangsräumung gezahlten 20.000 € waren entgegen der Ansicht der Bekl. nicht auf die Klageforderung zu verrechnen. Den beiden Zahlungsbelegen ist eine Zahlungsbestimmung nicht zu entnehmen. Eine entsprechende mündliche Zahlungsbestimmung konnten die Bekl. nicht beweisen. (wird ausgeführt)

c) Umstände, aus denen auf eine konkludente bzw. nachträgliche Zahlungsbestimmung (vgl. hierzu BGH NJW-RR 1995, 1257) geschlossen werden könnte, haben die Bekl. nicht dargelegt. Insbesondere folgt eine solche Zahlungsbestimmung nicht aus der Rechnungslegung des Kl. gegenüber dem Amtsgericht Charlottenburg und dem Fehlen einer Stellungnahme der Bekl. zu dieser Rechnungslegung. Es handelt sich hierbei nicht um wechselseitige Willenserklärungen; vielmehr war Erklärungsempfänger jeweils das Amtsgericht Charlottenburg. Auch die Interessenlage gebietet eine Anrechnung der 20.000 € auf die Klageforderung nicht. Nach ihrem eigenen Vorbringen ging es den Bekl. bei dieser Zahlung ausschließlich um die Abwendung der Räumung. Ihr Interesse, den Kl. zu einer gesonderten gerichtlichen Geltendmachung der Rückstände für die Zeit ab November 2003 zu zwingen, ist nicht schützenswert. Umstände, aus denen sich ergeben könnte, daß sie für diesen Zeitraum keine Miete schulden, haben sie nicht dargelegt.

d) Gemäß § 366 Absatz 2 BGB sind die beiden Zahlungen in Höhe von zusammen 20.000 € auf die Mietzinsrückstände der Bekl. für die Zeit ab November 2003 anzurechnen, da diese nicht rechtshängig sind und damit dem Kl. weniger Sicherheit bieten. Der Kl. ist auch nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich auf diese Anrechnungsregelung zu berufen. Zwar ist der Kl. in seiner gegenüber dem Amtsgericht Charlottenburg erfolgten Rechnungslegung von einer anderen Anrechnung ausgegangen, jedoch läßt die Rechtsordnung widersprüchliches Verhalten grundsätzlich zu; Parteien dürfen ihre Rechtsansicht ändern (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Auflage, § 242 Rdnr. 55). Widersprüchliches Verhalten ist nur dann mißbräuchlich, wenn ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde und der andere Teil im Hinblick hierauf bestimmte Dispositionen getroffen hat. Vorliegend kann offenbleiben, ob der Kl. durch sein Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Die Bekl. haben jedenfalls nicht dargelegt, welche schützenswerten Dispositionen sie im Vertrauen hierauf getroffen haben. Die vom Kl. berechneten Verwaltergebühren stehen diesem auch dann zu, wenn die Zahlungen gemäß § 366 Absatz 2 BGB auf die Mietzinsrückstände der Bekl. für die Zeit ab November 2003 angerechnet werden. Auch das Einfordern dieser Rückstände war Gegenstand der Zwangsverwaltung.

Der Zwangsverwalter tritt an die Stelle des Grundstückseigentümers und ist insbesondere befugt, Mieten einzuziehen. Die Prozeßführungsbefugnis (Zulässigkeit einer Klage) und die Aktivlegitimation (Begründetheit der Klage) entfällt nach Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht für solche Ansprüche, die frühere Zeiträume betreffen.

Der Zwangsverwalter hatte Mietrückstände eingeklagt. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung berief sich der Mieter darauf, daß die Prozeßführungsbefugnis des Zwangsverwalters entfallen sei. Ferner berief er sich auf eine Zahlung von 20.000 Euro zur Abwendung der Zwangsräumung, die der Zwangsverwalter gegenüber dem Vollstreckungsgericht ganz oder zum Teil auf die jetzige Klageforderung angerechnet hatte.

Mit Urteil vom 19. September 2005 gab das Kammergericht der Klage des Zwangsverwalters statt, da die Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht Ansprüche aus davorliegenden Zeiträumen betreffe. Hierfür bleibe der Zwangsverwalter prozeßführungsbefugt und sei aktivlegitimiert. Nach Treu und Glauben sei er auch nicht daran gehindert, nunmehr eine andere Anrechnung der Leistung des Mieters vorzunehmen als in seiner Abrechnung gegenüber dem Vollstreckungsgericht. Die Zahlung sei ohne Leistungsbestimmung durch den Mieter erfolgt, so daß die Anrechnung auf die nicht eingeklagten Mietrückstände zu erfolgen habe, die dem Kläger weniger Sicherheit böten. Rechtsmißbräuchlich sei dies nur dann, wenn ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden wäre und der andere Teil, der Mieter, im Hinblick darauf bestimmte Dispositionen getroffen habe. Das sei nicht dargelegt.

Die Fälle der Aufhebung der Zwangsverwaltung sind streng voneinander zu unterscheiden, wenn die Aufhebung deshalb erfolgt, weil der Antrag zurückgenommen oder der Vorschuß nicht gezahlt wurde, entfällt die Prozeßführungsbefugnis und die Aktiv- und Passivlegitimation des Zwangsverwalters auch für anhängige Prozesse (KG 2004, 1293).