Aktivlegitimation des Nießbrauchers

Veräußert der Eigentümer das Grundstück unter gleichzeitiger Bestellung eines Nießbrauchsrechts für den Veräußerer an dem Grundstück, bleibt er für mietrechtliche Erklärungen (z. B. Kündigung) aktivlegitimiert. Der neue Eigentümer wird nicht Vermieter in Anwendung des § 566 BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung der Kl.

Der Kl. ist von ihrer Großmutter das Eigentum an dem Haus A.weg in Berlin übertragen worden. Am 9.7.2002 wurde die Kl. auch ins Grundbuch eingetragen. Die alte Eigentümerin des Hauses, nämlich die Großmutter der Kl., behielt sich aber ein Nießbrauchsrecht an dem Haus vor.

Die Bekl. sind seit 1997/98 Mieter einer Wohnung in diesem Haus.

Mit Schreiben vom 28.2.2005 kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. und begründete dies damit, dass sie selbst die Wohnung nutzen wolle.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis der Bekl. ist durch die Kündigung der Kl. vom 28.2.2005 nicht wirksam beendet worden.

Die Kl. war zum Ausspruch einer Kündigung nicht aktivlegitimiert. Das Recht zur Kündigung stand im vorliegenden Fall ausschließlich dem Nießbraucher zu. Nach übereinstimmender Ansicht in Rechtsprechung und Lehre bleibt der Veräußerer eines Grundstücks Vermieter, wenn zu seinen Gunsten ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen wird.

Der neue Eigentümer wird nicht Vermieter (vgl. hierzu OLG Düsseldorf GE 2003, 878; Palandt, Rdn. 8 zu § 566 BGB und Rdn. 5 zu § 1030 BGB; Hannemann/Wiegener, Münchener Anwaltshandbuch Wohnraummietrecht § 12 d aa Rdn. 16; Schmidt-Futterer, Mietrecht, S. 2077 Rdn. 11).

Zu Erklärungen hinsichtlich des Mietvertrages ist aber nur der Vermieter berechtigt und nicht der Eigentümer des Hauses. Die Kündigung der Kl. beendete das Vertragsverhältnis daher nicht.

Die Veräußerung des Grundstücks unter gleichzeitiger Einräumung des Nießbrauchs für den Veräußerer bewirkt keinen Vermieterwechsel.

Die Eigentümerin eines Grundstücks veräußerte dieses an ihre Enkelin, behielt sich aber das Nießbrauchsrecht an dem Grundstück mit Haus vor. Die neue Eigentümerin kündigte sodann ein schon zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass die Eigentümerin wegen des bestehenden Nießbrauchsrechts nicht aktivlegitimiert sei.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg kommt zu dem Ergebnis, dass die Klägerin zum Ausspruch der Kündigung nicht aktivlegitimiert sei. Nach übereinstimmender Meinung bleibe der Veräußerer eines Grundstücks Vermieter, wenn zu seinen Gunsten ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen werde.