Aktivlegitimation der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Aktivlegitimation der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben; Veräußerungsgeschäft nach § 566 BGB; Parteiwechsel; Übergang der Vermieterstellung

Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Folge, daß die Bundesanstalt in Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) 2. Die Kl. kann von der Bekl. nicht gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB die Rückzahlung der auf die Betriebskosten monatlich geleisteten Zahlungen verlangen.

a) Der geltend gemachte Anspruch scheitert nicht daran, daß die Bekl. nicht mehr durch das Bundesvermögensamt Berlin I, sondern durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vertreten wird, die durch ein Gesetz zum 1. Januar 2005 errichtet worden ist. Nach Art. 1 § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Gründung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gehen die Aufgaben der Bundesvermögensämter auf die Bundesanstalt über. Damit wird die Verwaltungs- und Vertretungszuständigkeit übertragen. Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes soll mit Wirkung zum 1. Januar 2005 das Eigentum an allen Grundstücken, die zum Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen gehören, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übertragen werden. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist antragsberechtigt im Sinne der Grundbuchordnung. Das Gesetz läßt eine Regelung über das rechtliche Schicksal der Mietverhältnisse über die auf den übertragenen Grundstücken befindlichen Wohnungen vermissen. Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Wirkung, daß die Bundesanstalt in Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005 eintritt. § 566 Abs. 1 BGB ist auf den gesetzlich angeordneten Übergang des Eigentums an dem vermieteten Grundstück anzuwenden, da sonst eine Lücke im System des Mieterschutzes entstehen würde. Ohne den gesetzlichen Eintritt der neuen Eigentümerin in das Mietverhältnis könnte ein Mieter sich gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gegenüber deren Anspruch auf Herausgabe der Mietsache nicht auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung auf Grund des bestehenden Mietvertrages berufen, §§ 985, 986 Abs. 1 BGB. Da die Ansprüche der Kl. auf Rückzahlung eines Teils der geleisteten Vorauszahlungen sich jedoch auf den vor Übergang des Eigentums liegenden Zeitraum beziehen, ist die Bundesrepublik Deutschland nach wie vor passiv legitimiert. Denn die Anwendung des § 566 Abs. 1 BG bewirkt, daß der Eintritt in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses zum 1. Januar 2005 erfolgt. Alle davor in der Hand der Bekl. als Eigentümerin und Vermieterin begründeten Rechte und Pflichten bleiben bei ihr bestehen. (...)

Nach Veräußerung des Grundstücks ist nach § 566 BGB der neue Eigentümer auch Vermieter. Nach Auffassung des LG Berlin, ZK 63 (GE 2006, 783) und des AG Schöneberg (GE 2007, 1192) tritt bei Grundstücksübertragung durch Gesetz keine Änderung der Vermieterstellung ein - es sei denn, das wird ausdrücklich auch durch Gesetz geregelt. Das LG Berlin, ZK 67, meint nun aber, § 566 BGB umfasse auch derartige Fälle.

Ein ehemaliger Mieter verlangte von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Rückzahlung von geleisteten Betriebskosten. Ursprünglicher Vermieter war die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt. Durch gesetzliche Regelung war jedoch das Eigentum an dem Grundstück per 1. Januar 2005 auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übertragen worden (§ 2 BIMAG). Dementsprechend kam es (auch) darauf an, ob die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben überhaupt Vermieter und damit passivlegitimiert war. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung zum LG Berlin führte.

Das LG Berlin, ZK 67, vertrat die Auffassung, daß der geltend gemachte Anspruch nicht daran scheitere, daß die Beklagte (Bundesrepublik Deutschland) nicht mehr durch das Bundesvermögensamt Berlin I, sondern durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vertreten werde. Das Gesetz lasse zwar eine Regelung über das rechtliche Schicksal der Mietverhältnisse auf die auf den übertragenen Grundstücken befindlichen Wohnungen vermissen. Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben habe jedoch die Wirkung, daß die Bundesanstalt in Anwendung von § 566 Abs.1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages mit Wirkung ab 1. Januar 2005 eingetreten sei. Die Vorschrift sei auf den gesetzlich angeordneten Übergang des Eigentums anzuwenden, da sonst eine Lücke im System des Mieterschutzes entstehen würde. Ohne den gesetzlichen Eintritt der neuen Eigentümerin in das Mietverhältnis könnte sich ein Mieter gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gegenüber deren Anspruch auf Herausgabe der Mietsache nicht auf ein Recht zum Besitz der Wohnung aufgrund des bestehenden Mietvertrages berufen (in der Sache selbst verblieb es bei der Abweisung der Klage unabhängig davon, daß die beklagte Bundesanstalt für Immobilienaufgaben passivlegitimiert war).