Aktivlegitimation der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Aktivlegitimation der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben; Veräußerungsgeschäft nach § 566 BGB

Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat nicht zur Folge, daß die Bundesanstalt in analoger Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist, weil die Bundesanstalt nicht Eigentum durch Veräußerung erworben hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Streitgegenständlich ist zwischen den Parteien die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Der Bekl. ist seit dem 1.2.1998 Mieter einer Wohnung. Vermieterin war die Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung), vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I. Mit Schreiben vom 20.12.2004 teilte das Bundesvermögensamt durch Einwurfschreiben an alle Mieter, so auch dem Bekl., mit, daß die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gemäß dem Gesetz vom 29. Oktober 2004 (BImA-Errichtungsgesetz) ab 1.1.2005 alle Aufgaben übernehme, die bisher von der Bundesvermögensverwaltung wahrgenommen wurden, die Bundesvermögensverwaltung zugleich aufgelöst werde, und die Beschäftigten in die neu gegründete Bundesanstalt übergeleitet würden. Es wurde weiter mitgeteilt, daß die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben als bundesunmittelbare Anstalt des öffentlichen Rechts gesetzlich in alle Rechte und Pflichten aus dem mit dem Mieter bestehenden Vertragsverhältnis eintritt. Die Zahlungsmodalitäten sollten zunächst unverändert bestehen bleiben. Auch hieß es, daß die bisherigen Bearbeiter so lange Ansprechpartner des Mieters bleiben, wie keine neue Information erteilt wird.

Mit Datum vom 23.5.2005 erhielt der Bekl. von der Kl. ein Schreiben als "Bescheinigung" überschrieben, wonach die Bearbeiter [...] berechtigt seien, eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf § 2 Abs. 1 BImA-Errichtungsgesetz vom 9.12.2004 auszusprechen und durchzuführen. Hierbei wurde Bezug genommen auf die Übernahme der Aufgaben der ehemaligen Bundesvermögensämter durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ab 1.1.2005. Die "Bescheinigung" trägt das Siegel der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und die Unterschriften der durch BImA-Errichtungsgesetz vom 9.12.2004 ernannten Vorstände [...].

Mit Schreiben vom 12.8.2005 teilte die Kl. die Änderung der Bankverbindung und die neue Vertragsnummer für das in Rede stehende Mietverhältnis mit. Der Bekl. wurde aufgefordert, die Miete [...] dorthin zu überweisen. Der Bekl. überwies die Miete sodann auf das neue Bankkonto zugunsten der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.

Mit der Klageschrift hat die Kl. Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung verlangt. Sie vertritt die Auffassung, daß der Eigentumsübergang am Grundstück auf die Kl. einen Vermieterwechsel nach sich ziehe, so daß sie auch in das Mietverhältnis eingetreten sei. Dies sei dem Bekl. mit Schreiben vom 20.12.2004 bekanntgegeben worden.

Auch hätten die Bearbeiter der Kl. ihre Bevollmächtigung gemäß § 174 BGB ordnungsgemäß und ausreichend nachgewiesen. Darüber hinaus sei die Bearbeiterin dem Bekl. seit Jahren bekannt gewesen.

Das Amtsgericht Schöneberg hat die Klage abgewiesen.

I. Die Berufung hat keinen Erfolg:

1. Die Kl. ist nicht aktivlegitimiert. Sie ist durch den gesetzlichen Eigentumsübergang gemäß § 2 Abs. 2 BImAG nicht Vermieterin des zwischen dem Bekl. und der Bundesrepublik Deutschland geschlossenen Mietvertrages vom 3./11.12.1998 geworden und damit nicht berechtigt, den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend zu machen. Hierbei kommt es nicht darauf an, daß die Bundesrepublik Deutschland unmittelbar durch die gesetzliche Regelung gemäß § 2 Abs. 2 BImAG zum 1. Januar 2005 ihr Eigentum an die Kl. verloren hat, denn daraus folgt nicht, daß sie auch ihre Vermieterstellung verloren hat und die Bundesanstalt für Immobilienwirtschaft als neue Vermieterin in das Mietverhältnis mit der Bekl. eingetreten ist.

Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, daß Rechte und Pflichten aus Verträgen nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstehen, ist in § 566 BGB für den Fall einer Veräußerung des Mietgrundstücks durch den Eigentümer und Vermieter ausnahmsweise durchbrochen, um den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu schützen. Die Regelung stellt eine ausdrücklich auf die Veräußerung eines vermieteten Grundstücks oder Grundstücksteils beschränkte Ausnahmeregelung dar, die dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstückes eine gewisse dingliche Wirkung beilegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums an dem vom Veräußerer vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen läßt. Als solche Ausnahmeregelung ist § 566 BGB eng auszulegen und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich (BGH vom 22.5.1989 - VIII ZR 192/88 -, BGHZ 107, 315).

Die Voraussetzungen für die unmittelbare Anwendung von § 566 BGB liegen indes nicht vor. Denn die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat das Eigentum nicht durch eine Veräußerung erworben. Hierunter fallen Veräußerungsgeschäfte, die einen Eigentumsübergang zur Folge haben, nicht hingegen ein Wechsel des Eigentümers aufgrund einer gesetzlichen Regelung. Demgemäß hat der Gesetzgeber in einigen Fällen der gesetzlichen Änderung der dinglichen Rechtslage ausdrücklich die Regelung in § 566 BGB für anwendbar erklärt (vgl. §§ 1056, 2135 BGB, 11, 30 ErbbauVO, 37 Abs. 2 WEG, 57 ZVG). Der Eigentumsübergang nach § 2 Abs. 2 BImAG erfolgt nicht aufgrund einer Einigung zwischen früherem Eigentümer und Erwerber, sondern unmittelbar aufgrund der gesetzlichen Regelung außerhalb des Grundbuches (BT-Drs. 15/2720, S. 13; BT-Drs. 15/4066, S. 4). Dies stellt kein Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 566 BGB dar. Mangels einer den oben angegebenen Vorschriften vergleichbaren Regelung zur Anwendung von § 566 BGB tritt aufgrund dieses Eigentumsübergangs nach § 2 Abs. 2 BImAG keine Änderung in bezug auf die Parteien eines Mietverhältnisses hinsichtlich des vermieteten Grundstücks bzw. Grundstückteils ein (vgl. LG Berlin, Urteil vom 1. November 2005 - 63 S 190/05 -, GE 2006 - 783; LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 2007- 63 S 49/06 -, GE 2007, 785).

Soweit die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin zur Begründung ihrer Entscheidung vom 12.3.2007 - 67 5 337/06, GE 2007, 1259, ausführt, § 566 Abs. 1 BGB sei auf den gesetzlich angeordneten Übergang des Eigentums an dem vermieteten Grundstück anzuwenden, da sonst eine Lücke im System des Mieterschutzes entstünde und ohne den gesetzlichen Eintritt der neuen Eigentümerin in das Mietverhältnis ein Mieter sich gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gegenüber deren Anspruch auf Herausgabe der Mietsache nicht auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung aufgrund des bestehenden Mietvertrages berufen könnte, §§ 985, 986 Abs. 1 BGB, ist die Kammer der Auffassung, daß der Umstand, daß eine analoge Anwendung des § 986 Abs. 2 BGB die Verschlechterung der Position des Mieters als Besitzer der Wohnung durch die Eigentumsübertragung gegenüber dem Rechtsnachfolger zu verhindern vermag, nicht gesichert erscheint.

Nach allgemeiner Auffassung gilt die in § 986 Abs. 2 BGB angeordnete Erstreckung von Einwendungen gegenüber dem Rechtsnachfolger nicht nur im Falle des § 931 BGB, sondern wegen der identischen Interessenlage auch dann, wenn ein mittelbar besitzender Eigentümer nach § 930 BGB veräußert hat (vgl. BGHZ 111, 142). Ein Besitzmittlungsverhältnis, wie es § 930 BGB, voraussetzt, liegt vor. Bejaht man die Gesetzesanalogie, kann der Mieter als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer wie bei der Abtretung des Herausgabeanspruches gemäß § 931 BGB die Einwendungen der §§ 404 ff. BGB entgegenhalten, wodurch die dinglichen und obligatorischen Rechte des Mieters erhalten blieben, und der Mieter vor einer vorzeitigen "Austreibung" hinreichend geschützt wäre.

Es bleibt die Ungewißheit, ob die Gesetzessystematik der §§ 929 ff. BGB grundsätzlich einer Öffnung des Veräußerungsbegriffes zugunsten gesetzlicher Eigentumsübertragung gegenüber einem Eigentumsübergang aufgrund der Einigung zwischen früherem Eigentümer und Erwerber zugänglich ist, so daß die Einwendung des § 986 II BGB greifen kann.

Die erforderliche Rechtssicherheit über den Umfang und die Gewährung des Mieterschutzes in Fällen des gesetzlichen Eigentumsüberganges macht die Revision erforderlich. Es kann nicht befriedigen, sich auf einen eventuellen Einwendungsdurchgriff bei einer auf § 986 gestützten Räumungsklage (vgl. BVerfGE 84, 197) zu berufen; ebensowenig ist der im Zweifelsfall herangezogene Rechtsmißbrauchseinwand des § 242 BGB geeignet, eine Regelung herbeizuführen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 6. August 1993 - 1 BvR 596/93, NJW 1993, 2601 ff.; BGHZ 84, 90; 94, 11, 14 ff.; Derleder WM 1991, 641).

Jedenfalls ist - wie schon ausgeführt wurde - eine planwidrige Unvollständigkeit des Gesetzes in bezug auf die tatbestandliche Voraussetzung der Veräußerung in § 566 Abs. 1 BGB, die der Rechtsfortbildung durch Ausfüllung der Lücke zugänglich wäre, zu verneinen. Vielmehr ist es Sache des Gesetzgebers, Klarheit darüber zu schaffen, ob es rechtspolitisch gewollt ist, daß das BImAG-Entrichtungsgestz eine Regelung über das rechtliche Schicksal der Mietverhältnisse der auf den übertragenen Grundstücken befindlichen Wohnungen vermissen läßt, und damit in der Konsequenz eine Aufweichung des Mieterschutzes in Kauf nimmt. Für die Ausräumung rechtspolitischer Versäumnisse im Gesetzgebungsverfahren ist letztlich der Gesetzgeber zuständig.

2. Es liegt auch keine konkludente Zustimmung des Bekl. zur Änderung des Vermieters vor, soweit diese daraus abgeleitet wird, daß der Bekl. sich nach Anzeige vom 20.12.2004 zur vertraglichen Abwicklung des Mietverhältnisses ausschließlich an die Kl. wandte. Die Annahme einer konkludenten Zustimmung setzt voraus, daß sein Verhalten mittelbar einen Schluß auf einen Rechtsfolgewillen zum Vermieterwechsel zuläßt. Das ist vorliegend nicht der Fall, da es dem Bekl. schon an dem erforderlichen Erklärungsbewußtsein fehlt. Er durfte die Anzeige der früheren Eigentümerin vom 20.12.2004 dahingehend verstehen, daß die Kl. lediglich die Verwaltungsaufgaben für die Bundesrepublik Deutschland übernommen hat. Ein darüber hinausgehender Inhalt kommt dem Schreiben nicht zu.

Auch eine Aussage, daß ein Vermieterwechsel mit dem Rechtsübergang einhergeht, ist dort auch nicht getroffen worden, so daß vom Empfängerhorizont ausgehend nicht darauf geschlossen werden kann, daß er das Schreiben vom 20.12.2004 als Ankündigung eines Vermieterwechsels verstanden hat oder verstehen mußte. Die Problematik, daß mit dem Rechtsübergang ein Vermieterwechsel vollzogen werden sollte, wurde dem Bekl. erst später im Zusammenhang mit den Rechtsstreitigkeiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhungen bewußt. Das in Rede stehende Schreiben wurde - als Einwurfschreiben adressiert "an alle Mieterinnen/Mieter des Bundesvermögensamtes Berlin I" - in den Briefkasten des Bekl. eingelegt, so daß es formal nicht einmal einen konkreten Antrag zur Zustimmung zu einem Vermieterwechsel durch die frühere Eigentümerin an den Bekl. gegeben hat.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß der Bekl. aufgrund des Schreibens der Kl. vom 12.8.2005 die Mietzahlungen zur neuen Bankverbindung und neuen Vertragsnummer der Kl. leistete. Der Bekl. durfte die Änderung der Bankverbindung und auch die Zuordnung einer neuen Vertragsnummer als Teil der organisatorischen Umstrukturierung seines bisherigen Vermieters werten. Das Schreiben vom 12.8.2005 knüpft seitens der Kl. unmittelbar an die Anzeige vom 20.12.2004 an und bringt auch hier nicht explizit zum Ausdruck, daß ein Vermieterwechsel stattgefunden hat, so daß auch aufgrund dessen keine Änderung des Erklärungsbewußtseins bei dem Bekl. stattfand. Hierfür spricht auch die Tatsache, daß der Bekl. immer wieder die ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Kl. zur. Geltendmachung von Mieterhöhungen hinterfragt hat.

3. Zu einer wirksamen Vertragsänderung hätte es aufgrund des Eigentumsüberganges mit Wirkung zum 1.1.2005 im Hinblick auf den Eintritt der Kl. in die Vermieterstellung des Mietvertrages vom 3./11.12.1998 vielmehr einer Vereinbarung zwischen der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I, als der bisherigen Eigentümerin, der Kl. als neuer Eigentümerin und dem Bekl. als Mieter bedurft. Die erforderliche Einigung zwischen den Parteien liegt nicht vor. Unter Anwendung der Grundsätze der Rechtsgeschäftslehre ist eine wirksame Vereinbarung des Vermieterwechsels auch nicht durch übereinstimmende Willenserklärungen zwischen altem und neuem Vermieter und dem Mieter zustande gekommen.

[...] IV. Die Revision wird aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Entscheidung im Hinblick auf die Auslegung der Reichweite des Veräußerungsbegriffes des § 566 BGB zugelassen. Zur Aktivlegitimation der Kl. wurden bereits unterschiedliche Entscheidungen getroffen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 1. November 2005 - 63 S 190/05 -, GE 2006, 783; LG Berlin, Urteil vom 12. März 2007 - 67 S 337/06 -, GE 2007, 1259). [...]

Nach Auffassung des LG Berlin ([ZK 67] GE 2007, 1259) ist § 566 Abs. 1 BGB auch auf den gesetzlichen Übergang des Eigentums an einem vermieteten Grundstück anzuwenden. Anderer Ansicht in ständiger Rechtsprechung die ZK 63 (vgl. GE 2006, 783; GE 2007, 785) die ihre entgegengesetzte Ansicht noch einmal untermauert.

Der aus 1998 stammende Mietvertrag wurde zwischen dem Mieter und der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung), vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I, abgeschlossen. 2004 teilte das Bundesvermögensamt dem Mieter mit, daß die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gem. Gesetz vom 29. Oktober 2004 ab 1. Januar 2005 alle Aufgaben übernehme, die bisher von der Bundesvermögensverwaltung wahrgenommen wurden, auch alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Der Mieter überwies weisungsgemäß die Miete dann auf das neue Bankkonto zugunsten der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Letztere verlangte nun im Mai 2006 die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, was der Mieter ablehnte. Die eingereichte Klage wies das AG Schöneberg ab.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die Klägerin (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) sei nicht aktiv legitimiert. Die Voraussetzungen des § 566 BGB lägen nicht vor, denn es habe keine Veräußerung i. S. d. Gesetzes stattgefunden. Entgegen LG Berlin, ZK 67, liege für eine Analogie eine planwidrige Unvollständigkeit des Gesetzes nicht vor. Vielmehr sei es Sache des Gesetzgebers, Klarheit darüber zu schaffen, ob es rechtspolitisch gewollt sei, daß das Gesetz über die Errichtung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben eine Regelung über das rechtliche Schicksal der Mietverhältnisse der auf den übertragenen Grundstücken befindlichen Wohnungen vermissen lasse und damit in der Konsequenz eine Aufweichung des Mieterschutzes in Kauf nehme. Für die Ausräumung rechtspolitischer Versäumnisse im Gesetzgebungsverfahren sei letztlich der Gesetzgeber zuständig. Die ZK 63 hat die Revision zugelassen. Beim BGH ist allerdings schon in einem ähnlichen Fall eine Revision zu VIII ZR 87/07 anhängig.