Aktivlegitimation der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Aktivlegitimation der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben; Mieterhöhungsverlangen; Eigentümerwechsel; Grundbuch

Ein Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 566 BGB liegt dann nicht vor, wenn der Eigentumswechsel aufgrund einer gesetzlichen Regelung außerhalb des Grundbuchs erfolgt (vorliegend Zuordnung von Grundstücken der Bundesrepublik Deutschland zur Bundesanstalt für Immobilienaufgaben). Für ein Mieterhöhungsverlangen ist dann der ursprüngliche Eigentümer aktivlegitimiert. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. (Bundesrepublik Deutschland [Bundesfinanzverwaltung]), vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Direktion Berlin, verlangt aufgrund einer Mieterhöhungserklärung vom 3. September 2004 Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete (...). Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl., mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren auf Abweisung der Klage weiterverfolgt. Sie macht mit der Berufung allein geltend, daß die Kl. aufgrund des Gesetzes zur Errichtung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr Eigentümerin und damit nicht mehr Vermieterin sei.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet. [...]

Die Kl. ist aktivlegitimiert. Sie ist aufgrund des mit der Bekl. geschlossenen Vertrags vom 20./29. Mai 200 (weiterhin) Vermieterin und damit berechtigt, den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend zu machen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Bundesanstalt für Immobileinaufgaben gemäß § 2 Abs. 2 BImAG an Stelle der Kl. ab 1. Januar 2005 Eigentümerin des Grundstücks geworden ist, auf dem die Wohnung der Bekl. liegt, oder ob das Grundstück zu denen gehört, welche durch besondere Vereinbarung gemäß § 2 Abs. 3 BImAG erst noch auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zu übertragen sind. Denn auch wenn die Kl. das Eigentum unmittelbar durch die gesetzliche Regelung in § 2 Abs.2 BImAG zum 1. Januar 2005 an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verloren hat, folgt daraus nicht, daß sie auch ihre Vermieterstellung verloren hat und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben als neue Vermieterin in das Mietverhältnis mit der Bekl. eingetreten ist.

Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, daß Rechte und Pflichten aus Verträgen nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstehen, ist in § 566 BGB für den Fall einer Veräußerung des Mietgrundstücks durch den Eigentümer und Vermieter ausnahmsweise durchbrochen, um den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu schützen. Die Regelung stellt eine - ausdrücklich auf die Veräußerung eines vermieteten Grundstücks oder Grundstücksteils beschränkte - Ausnahmeregelung dar, die dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstückes eine gewisse dingliche Wirkung beilegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums an dem vom Veräußerer vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen läßt. Als solche Ausnahmeregelung ist § 566 BGB eng auszulegen und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich (BGHZ 107, 315).

Die Voraussetzungen für die unmittelbare Anwendung von § 566 BGB liegen indes nicht vor. Denn die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hätte das Eigentum nicht durch eine Veräußerung erworben. Hierunter fallen Veräußerungsgeschäfte, die einen Eigentumsübergang zur Folge haben, nicht hingegen ein Wechsel des Eigentümers aufgrund einer gesetzlichen Regelung. Demgemäß hat der Gesetzgeber in einigen Fällen der gesetzlichen Änderung der dinglichen Rechtslage ausdrücklich die Regelung in § 566 BGB für anwendbar erklärt (vgl. §§ 1056, 2135 BGB, 11, 30 ErbbauVO, 37 Abs. 2 WEG, 57 ZVG). Der Eigentumsübergang nach § 2 Abs. 2 BImAG erfolgt nicht aufgrund einer Einigung zwischen früherem Eigentümer und Erwerber, sondern unmittelbar aufgrund der gesetzlichen Regelung außerhalb des Grundbuchs (BT-Drs. 15/2720, S. 13; BT-Drs. 15/4066, S. 4). Dies stellt kein Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 566 BGB dar. Mangels einer den oben angegebenen Vorschriften vergleichbaren Regelung zur Anwendung von § 566 BGB tritt aufgrund dieses Eigentumsübergangs nach § 2 Abs. 2 BImAG keine Änderung in bezug auf die Parteien eines Mietverhältnisses hinsichtlich des vermieteten Grundstücks bzw. Grundstücksteils ein.

In der Sache ist das Mieterhöhungsverlangen aus den Gründen des angefochtenen Urteils erfolgreich.

Anmerkung: Das LG hat Revision zugelassen.

Die Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung) hat aufgrund des Gesetzes über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ihr gehörige Grundstücke der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zugeordnet. Dieser Akt ist keine Veräußerung im Sinne des BGB.

Die Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung), vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Direktion Berlin, verlangte von einem Mieter einer Bundeswohnung eine Mieterhöhung. Der Mieter wandte ein, daß Eigentümer der Wohnung jetzt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sei und somit der falsche Vermieter das Mieterhöhungsverlangen erklärt habe.

Das Landgericht Berlin (ZK 63) kam zu dem Ergebnis, daß der Zuordnungsakt aufgrund des § 2 Abs. 2 des Gesetzes über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben kein Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 566 BGB sei und somit der Grundsatz, daß der Erwerber in sämtliche Rechte und Pflichten des Veräußerers eintrete, keine Anwendung finde. Die Bundesrepublik sei daher nach wie vor für ein Mieterhöhungsverlangen aktivlegitimiert. Anmerkung: Die Kammer hat die Revision zugelassen. Denn die Bundesrepublik vermiete bundesweit eine große Anzahl von Wohnungen. Die Frage der Vermieterstellung stelle sich deshalb in einer Vielzahl von Fällen.