Aktivlegitimation

Aktivlegitimation; Gesellschafter; Modernisierungsankündigung

1. Von mehreren Gesellschaftern einer GbR, die das vermietete Grundstück erworben haben, sind nur diejenigen zur Geltendmachung des Anspruchs auf Duldung der Modernisierung aktiv legitimiert, die im Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch Mitglieder der Gesellschaft waren. Später eingetretene Gesellschafter sind dazu nicht berechtigt.

2. Die Angaben über den Beginn der Modernisierungsmaßnahme ent-sprechen dann nicht den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 BGB, wenn es lediglich heißt "... im Juni ...".

3. Ob die Durchführung von Rohren durch eine Wohnung zum Anschluß einer anderen Wohnung an die Zentralheizung eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 541 b BGB darstellt, kann dahinstehen; jedenfalls ist auch in diesem Fall eine Ankündigung der Maßnahme gegenüber dem betroffenen Mieter entsprechend § 541 b Abs. 2 BGB notwendig.

II. Zu Recht hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung die Klage auf Duldung der geplanten Maßnahmen zum Einbau einer Gaszentralheizung abgewiesen, denn es fehlt jedenfalls an den formellen Voraussetzungen gemäß § 541 b Abs. 2 BGB.

1. Die Kl. zu 15) bis 19) haben dabei schon ihre Aktivlegitimation nicht dar-getan, so daß die Berufung insoweit bereits deswegen unbegründet war, denn der Mietvertrag vom 6. November 1984 ist mit Frau L. auf Vermieterseite abgeschlossen worden, von der wiederum Frau H. das Grundstück erworben hat.

Von dieser haben aber nur die Kl. zu 1) bis 14) das Grundstück als Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben, so daß auch nur sie gemäß § 571 BGB in den Mietvertrag eingetreten sind.

Die Kl. zu 15) bis 19) sind dagegen erst später in die Gesellschaft eingetreten.

Nachträgliche Änderungen im Gesellschafterbestand sind aber für die Vermieterstellung grundsätzlich unbeachtlich; § 571 BGB findet insoweit keine entsprechende Anwendung (vgl. Beuermann, Die BGB-Gesellschaft als Vermieter, GE 93, 290, 292; OLG Düsseldorf, MDR 1993, 143).

Denn die Anwendbarkeit des § 571 BGB setzt die Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Mietgrundstück voraus, was aber bei einer Aufnahme weiterer Gesellschafter in eine Gesellschaft bür-gerlichen Rechts gerade nicht der Fall ist, weil die bisherigen Vermieter ihre dingliche Rechtszuständigkeit nicht verlieren (OLG Düsseldorf, aaO.).

2. Aber auch den Kl. zu 1) bis 14) steht aufgrund des Ankündigungsschreibens vom 11. November 1992 kein Duldungsanspruch gemäß § 541 b Abs. 1 BGB gegen die Bekl. zu.

a) Allerdings ist es nach Auffassung der Kammer vorliegend unschädlich, daß das Schreiben als Anrede "Sehr geehrter Herr V." enthält, denn als Adressat ist ausdrücklich die Bekl. genannt.

Insoweit handelt es sich also offensichtlich um ein Versehen (irrtümliche Falschbezeichnung), das für die Bekl. erkennbar war, weil auch die beige-fügten Unterlagen ihre Wohnung betrafen.

b) Jedoch entspricht das Schreiben nicht den formellen Anforderungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB.

Hiernach hat der Vermieter zwei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses mitzuteilen.

Durch diese umfassenden Informationen soll sich der Mieter eine genaue Vorstellung über die geplante Maßnahme mit den möglichen Folgekosten machen können, um dann bei Abwägung des Nutzens im Verhältnis zu den entstehenden Mehraufwendungen entscheiden zu können, ob er das Miet-verhältnis nach § 541 b Abs. 2 BGB kündigen will (vgl. Urteil der Kammer vom 22. Januar 1993, - 64 S 308/92 -, GE 1993, 861).

Hier fehlt es aber bereits an einer Mitteilung des genauen Beginns der Maßnahme (vgl. insoweit Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, §§ 541 a, 541 b BGB, Rdnr. 11 a] m. w. N.), denn es heißt insoweit lediglich, "der Einbau der Zentralheizung soll im Juni 1993 erfolgen."

Damit kann sich der Mieter aber nicht auf einen konkreten Zeitpunkt ein-stellen, so daß er auch nicht in der Lage ist, entsprechende Dispositionen zu treffen, etwa durch Vorsorge, daß Personen seines Vertrauens in der Zeit des Einbaus in der Wohnung anwesend sein können, falls er selbst verhindert sein sollte (vgl. auch Urteil der Kammer vom 22. Januar 1993, aaO.).

(...)

III. Die Kl. haben auch hinsichtlich des für erledigt erklärten Hilfsantrags auf Duldung der Verlegung von jeweils zwei Kupferrohren gemäß dem Ankündigungsschreiben vom 29. Juni 1993 die Kosten zu tragen, weil sie auch diesbezüglich unterlegen gewesen wären (§ 91 a ZPO).

Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob es sich hierbei überhaupt um eine Modernisierung i. S. d. § 541 b BGB handelt, wenn lediglich - wie hier durch die Ermöglichung des Anschlusses an die Zentralheizung - Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung einer anderen Wohnung durchgeführt werden sollen (so Beschluß der Kammer vom 18. Februar 1986, - 64 T 2/86 -, GE 1986, 609; anders 67. Kammer des LG Berlin, GE 1993, 801).

Denn jedenfalls ist dann, wenn es sich nicht nur um eine Bagatellmaßnahme i. S. d. § 541 b Abs. 2 Satz 4 BGB handelt, eine Ankündigung gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB erforderlich (vgl. LG Berlin, GE 1993, 881).

Da vorliegend Bohrungen in zwei Räumen mit einem Durchmesser von 8 cm durchgeführt werden sollten, lag nicht nur eine unter die Bagatellklausel fallende Maßnahme vor, so daß es wiederum einer den formellen An-forderungen des § 541 b Abs. 2 BGB entsprechenden Modernisierungsankündigung bedurft hätte.

Hieran fehlt es aber, da mit dem Schreiben vom 29. Juni 1993 schon die Zwei-Monats-Frist nicht eingehalten worden ist. Denn die Maßnahme war für die 27. Kalenderwoche (= 5. 11. Juli) angekündigt, so daß zwischen Ankündigung und Beginn der Maßnahme nicht einmal zwei Wochen lagen.

Im übrigen fehlte es auch an Angaben zu einer hiermit verbundenen Miet-zinserhöhung. Diese sind selbst dann nicht entbehrlich, wenn der Vermieter gar keine Mietzinserhöhung beabsichtigt (LG Berlin, GE 1990, 763).

Wäre daher die Bekl. aufgrund des Ankündigungsschreibens vom 29. Juni 1993 nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen, waren den Kl. auch insoweit die Kosten aufzuerlegen.

In einem Prozeß auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen hatte sich das LG Berlin, soweit ersichtlich erstmals, mit der Frage zu befassen, wer bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter anzusehen ist, wenn sich nach Abschluß des Mietvertrages oder dem Eintritt in den bestehenden Mietvertrag nach Erwerb des Grundstücks am Gesellschafterbestand etwas ändert. Bekanntlich sind auch aus steuerlichen Gründen seit einiger Zeit im Mietrecht BGB-Gesellschaften sehr beliebt.

Das LG meinte, maßgeblich sei allein der Beginn der vertraglichen Beziehung; durch spätere Änderungen im Gesellschafterbestand würden neu eintretende Gesellschafter jedenfalls nicht Vermieter.

Im übrigen bestätigte das Gericht seine strenge Rechtsprechung hinsichtlich der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen. Nur die Angabe des Monats als Beginn der Baumaßnahmen reicht nicht. Auch bei Durchführung von Steigesträngen für die Zentralheizung sei eine förmliche Ankündigung erforderlich, auch wenn die Wohnung selbst nicht an die Zentralheizung angeschlossen wird. Nötig sei auch dann die Angabe, daß keine Mietzinserhöhung beabsichtigt sei. Darüber läßt sich allerdings streiten, denn Überflüssiges oder Offensichtliches muß der Vermieter nicht mitteilen.