Aktivlegitimation

Aktivlegitimation; Hausverwaltung als Vermieter; Vertretungsverhältnis

Einem Grundstückseigentümer fehlt die Aktivlegitimation zur Führung eines Mietrechtsstreites, wenn im Mietvertrag als Vermieter eine Hausverwaltung genannt ist, ohne daß ein Vertretungsverhältnis erkennbar ist.

Der Kl. im vorliegenden Verfahren ist als nicht aktiv-legitimiert anzusehen.

Der vom Kl. geltend gemachte Mietrückstand steht gegebenenfalls gemäß § 535 BGB in Verbindung mit dem abgeschlossenen Mietvertrag dem Ver-mieter zu, wobei jedoch nicht davon ausgegangen werden kann, daß die-ses der Kl. ist.

Nach dem eindeutigen und somit einer Auslegung nicht zugänglichen Wortlaut des Mietvertrages ist Vermieter die Hausverwaltung X., die so-wohl als Vermieter im Mietvertrag genannt ist als auch den Mietvertrag als Vermieter unterschrieben hat. Es ist nicht ersichtlich, daß diese bei Ab schluß des Mietvertrages den seinerzeitigen Grundstückseigentümer ver-pflichten wollte und insoweit als deren Vertreter aufgetreten ist. Der Zusatz - Hausverwaltung - berechtigt nicht zu der Annahme, daß diese als Ver treterin des Hauseigentümers gemäß § 164 Abs. 1 BGB gehandelt hat (Ur-teil des LG Berlin vom 3. November 1986 - 61 S 35/86 - GE 1987, 91). Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß eine Hausverwaltung zwangsläufig immer nur als Vertreter des Vermieters - Grundstückseigentümers - tätig ist (Urteil des LG Berlin vom 30. März 1987 - 62 S 194/86 GE 1987, 831).

Umstände, die auf ein Handeln der Hausverwaltung für den Grundstücks eigentümer hindeuten, sind nicht erkennbar. Etwas anderes würde nur gel-ten, wenn insoweit von der "bevollmächtigten" Hausverwaltung die Rede wäre (Urteil des LG Berlin vom 28. August 1987 - 64 S 483/86 - GE 1987, 1221). Eine etwaiger Mangel des Willens im eigenen Namen zu handeln, wäre gemäß § 164 Abs. 2 BGB unbeachtlich.

Die Annahme einer Anscheins- oder Duldungsvollmacht kommt nicht in Betracht, da die Hausverwaltung X. bei Abschluß des Mietvertrages gerade nicht im fremden Namen gehandelt hat.

Die Tatsache, daß diese nicht Eigentümer des Grundstückes ist, ist unbe-achtlich, da der schuldrechtliche Abschluß eines Mietvertrages (§ 535 BGB) nicht voraussetzt, daß der Vermieter auch Eigentümer der vermiete-ten Sache ist.

Die Rechtsfolgen des § 571 BGB treten nicht ein, wenn der Eigentümer des Grundstücks nicht zugleich auch der Vermieter der Mietsache gewesen ist (Urteil des LG Berlin vom 24. September 1987 - 61 S 129/87, abgedruckt in GE 1987, 1263). Von seiten des Kl. sind trotz der ihm gemachten Auflage keine weiteren Tatsachen vorgetragen worden, aus denen ersichtlich wäre, wie er in die schuldrechtliche Vermieterstellung eingetreten ist. Insbesondere hat der Kl. nicht vorgetragen, daß die Hausverwaltung X. zum Zeitpunkt des Ab-schlusses des Mietvertrages am 30. April 1974 selbst Grundstückseigentümerin gewesen wäre.