AGB-Recht und „Altmietverträge

Formularmäßige Regelungen in Altverträgen unterliegen der Wirksamkeitskontrolle nach §§ 307 ff. BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet, weil die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. unwirksam ist. Dabei kann die Frage dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem handschriftlichen Zusatz im Mietvertrag, der die eigentliche Auferlegung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beinhaltet, um eine Individualvereinbarung handelt. In Bezug auf die Ausgestaltung dieser Verpflichtung sind es die Regelungen in § 4 des Mietvertrags auf jeden Fall. Dies gilt zunächst hinsichtlich des dem Vermieter vorbehaltenen Mitbestimmungsrechts bei den vom Mieter am Ende des Mietverhältnisses auszuführenden Schönheitsreparaturen, insbesondere hinsichtlich des Anstrichs und der auszuwählenden Tapeten. Denn damit ist der Mieter in Bezug auf den Geschmack und den Qualitätsanspruch weitgehend der Willkür des Vermieters ausgesetzt. Dies gilt weiterhin in Bezug darauf, dass die während des Mietverhältnisses laufend auszuführenden Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Vertrags vor dem Auszug des Mieters auszuführen sind, ungeachtet der Frage, in welchem Renovierungszustand sich das Mietobjekt zu diesem Zeitpunkt befindet. Dies würde nämlich auf eine unzulässige Verpflichtung zur Durchführung einer Schlussrenovierung hinauslaufen, die zudem unzulässigerweise mit der Verpflichtung verbunden ist, die Renovierungsarbeiten nur von Fachleuten mit angemeldetem Gewerbe ausführen zu lassen. In der Gesamtschau benachteiligen die Klauseln in § 4 des Mietvertrags den Mieter in unangemessener Weise und sind deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam. Entgegen der Ansicht der Kl. ist im vorliegenden Fall nicht von Belang, dass die Rechtsnachfolge im Mietverhältnis nicht jeweils auf einem (neuen) rechtsgeschäftlich vereinbarten Abschluss eines Mietvertrags, sondern jeweils auf einer Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes beruht. Entgegen der Ansicht der Kl. sind im vorliegenden Fall gleichwohl nicht vorkonstitutionelles Recht, sondern die Vorschriften zur Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) uneingeschränkt anwendbar. Dies ergibt sich zum einen aus dem früheren § 28 AGBG sowie nunmehr aus Art. 229 § 5 EGBGB. Dies erklärt sich darin, dass die Beurteilung der von einer Partei einseitig durchgesetzten Allgemeinen Geschäftsbedingungen von je her am Grundsatz von Treu und Glauben zu messen sind, wonach niemand unter Verstoß gegen das, was allgemeinen Billigkeitsempfindungen entspricht, übervorteilt werden darf.

Auch Formularklauseln in Altverträgen unterliegen der Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB, entschied das AG Neukölln. Eigentlich sollte nach der Übergangsregelung des damaligen AGB-Gesetzes, das durch §§ 305 ff. BGB ersetzt wurde, auf Altverträge nur die Generalklausel des § 9 AGBG (unangemessene Benachteiligung gegen Treu und Glauben) Anwendung finden. Durch einen Fehler in der Gesetzgebung zur Schuldrechtsmodernisierung ist aber auf Altverträge das volle AGB-Recht der §§ 305 ff. BGB anwendbar.

Der Vermieter verwandte 1939 (!) einen vom RNK-Verlag unter der Nr. 525 herausgegebenen „Miet-Vertrag für Wohnungen", mit dem er einem Ehepaar eine Zweizimmerwohnung zu einer jährlichen „Friedensmiete" von 515 Mark überließ. Unter § 2 des Vertrages heißt es zum Mietzins wie folgt:

„Die Berechnung erfolgt nach den Bestimmungen des Reichsmietengesetzes und den behördlichen Anordnungen. Die Schönheitsreparaturen übernimmt – Mieter – ..., so dass die gesetzliche Miete zuzüglich Grundvermögenssteuer-Umlage zurzeit 119,5 % der Friedensmiete, mithin monatlich 51,40 RM beträgt."

§ 4 des Vertrages (Instandhaltung) enthält zunächst folgenden vorgedruckten Text:

„Mieter übernimmt die Mieträume in ihrer jetzigen Beschaffenheit als mangelfrei und verpflichtet sich, sie in gutem Zustande zu erhalten und zurückzugeben. Vom Vermieter sind nur folgende Ausbesserungen, und zwar nach dem Einzuge auszuführen: ..."

In dem unmittelbar folgenden Freiraum findet sich der handschriftliche Zusatz:

„Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter, auch soweit sie vom Vormieter unterlassen sind. Für Reparaturen an den Jalousien und den dazugehörigen Schnüren haftet der Mieter."

Im siebenten und letzten (vorgedruckten) Absatz der Bestimmung heißt es sodann:

„Hat der Mieter Schönheitsreparaturen übernommen, so steht dem Vermieter ein Mitbestimmungsrecht über die auszuführenden Arbeiten, insbesondere über den Anstrich und die auszuwählenden Tapeten zu. Die Arbeiten sind laufend und bei Beendigung des Vertrages vor dem Auszug auszuführen, und zwar nur von Fachleuten mit angemeldetem Gewerbe."

Das Mietverhältnis ist durch Eigentumsübergang und Erbfolge bis zur Rückgabe der Wohnung durch den Nachlassverwalter am 1. Oktober 2009 ununterbrochen fortgesetzt worden; die Wohnung wurde seit Jahren nicht renoviert und befand sich bei Rückgabe in einem völlig verwohnten Zustand. Die Klägerin verlangt deshalb Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von rund 6.400 €, der Nachlassverwalter hält die Überbürdung der Schönheitsreparaturverpflichtung für unwirksam.

Das AG Neukölln wies die Klage ab. Dahinstehen könne, ob die handschriftliche Regelung im Vertrag als Individualvereinbarung aufzufassen sei. Jedenfalls benachteilige die Bestimmung im letzten Absatz des § 4 den Mieter unangemessen, weil er bei der Ausgestaltung der Schönheitsreparaturen der „Willkür" des Vermieters ausgesetzt sei, diese ohne Berücksichtigung des Zustandes stets bei Auszug ausgeführt werden müssten, und das auch nur durch einen Fachbetrieb. Deshalb sei die Regelung nach § 307 BGB, der auch auf diesen Vertrag anwendbar sei, unwirksam, so dass kein Schadensersatzanspruch bestünde.

Der Mietvertrag unterlag bei Vertragsabschluss den Regelungen des Reichsmietengesetzes und der (durch Bundesmietengesetz von 1955 aufgehobenen) preußischen AusführungsVO zum Reichsmietengesetz von 1936. Diese erläuterte in § 7 den bis heute geltenden Umfang der Schönheitsreparaturen und räumte dem Mieter das Recht ein, im Falle der Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung die gesetzliche Miete um 4 % der Friedensmiete zu kürzen.

Waren dann Schönheitsreparaturen auszuführen, konnte sich der Mieter nicht darauf berufen, dass deren Kosten mehr als 4 % der Miete ausmachten; er war zur Ausführung auch in diesem Fall verpflichtet. War die Miete bei Übernahme der Verpflichtung nicht gekürzt, konnte der Vermieter andererseits nicht geltend machen, dass deren Kosten über den im Mietzins enthaltenen 4 % lagen. Wenn – wie im vorliegenden Sachverhalt – zwar Schönheitsreparaturen übertragen, der Abzug von 4 % aus welchen Gründen auch immer nicht vorgenommen worden war, verblieb es bei der Vereinbarung, weil die Bestimmung in der Ausführungsverordnung kein zwingendes Recht enthielt (vgl. Glaser, JR 1956, 367 ff .). Der Mieter konnte deshalb auch die Durchführung der Reparaturen nicht davon abhängig machen, dass die gesetzliche Miete nachträglich um 4 % gekürzt wurde.

Gab es somit gegen die Wirksamkeit der Regelung im Vertrag unter diesem Gesichtspunkt keine Bedenken, musste das AG eine Überprüfung der formularmäßigen Regelungen auf der Grundlage der §§ 305 ff. BGB vornehmen (wobei es auf die handschriftliche Regelung schon deswegen nicht ankam, weil die formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen schon zuvor unter § 2 des Vertrages erfolgt war).

Zwar sah das AGB-Gesetz von 1976 in § 28 Abs. 2 vor, dass (nur) die Generalklausel des § 9 auf die vor seinem Inkrafttreten abgeschlossenen Dauerschuldverhältnisse wie z. B. Mietverträge anwendbar sein sollte. Diese Rechtslage sollte nach dem Entwurf zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz (BT-Drs. 14/7052, S. 34 und S. 273) beibehalten werden, der Rechtsausschuss des Bundestages hielt eine entsprechende Regelung jedoch für entbehrlich, weil nach Satz 1 für Altverträge ohnehin das alte Recht und die alten Überleitungsbestimmungen gälten (BT-Drs. 14/7052, S. 207). Dessen Einschätzung trifft zwar für Satz 1 des Art. 229 § 5 zu, nicht aber für dessen Satz 2, so dass nach dem eindeutigen Wortlaut, trotz anderslautendem Willen des Gesetzgebers, jedenfalls ab dem 1. Januar 2003 nicht nur § 307 BGB, sondern die gesamten §§ 305 ff. BGB auf Altverträge anzuwenden sind (Heinrichs, NZM 2003, 6 ff.). Da diese Bestimmungen erst auf solche Rechte und Pflichten anzuwenden sind, die nach dem 1. Januar 2003 entstehen, handelt es sich um eine sog. unechte Rückwirkung, der verfassungsrechtliche Bedenken nicht entgegenstehen (Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl., EGBGB Art. 229 § 5 Rn. 7; vgl. auch zur Rückwirkung geänderter Betrachtungsweise der Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen – Umfang einer Bürgschaft – BGH, Urt. v. 18. Januar 1996 - IX ZR 69/95 -, NJW 1996, 924).

Unter Berücksichtigung der zur formularmäßigen Überbürdung von Schönheitsreparaturen vom BGH aufgestellten Kriterien war davon auszugehen, dass die im letzten Absatz des § 4 getroffene Regelung wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam war. Ob damit die gesamte Schönheitsreparaturverpflichtung entfallen war, erscheint fraglich, wenn man die Anwendung der sog. blue-pencil-Methode erwägt. Das LG Berlin (Urt. v. 9. Juni 2008 - 67 S 7/08 -, GE 2008, 997) hat in einem Fall, in dem der Mieter Fenster und Balkontür von außen zu streichen hatte, Unwirksamkeit nur dieser Regelung, nicht aber der gesamten Verpflichtung des Mieters angenommen.

Zwar hat der BGH (Urt. v. 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 -, GE 2009, 573) diese Entscheidung aufgehoben, allerdings insoweit mit der Begründung, dass ein Streichen von Textteilen innerhalb einer Klausel nicht zulässig sei. Da es sich hier um Klauseln in verschiedenen Paragraphen handelt, dürfte dieser Gesichtspunkt einer Streichung der in § 4, letzter Absatz, getroffenen Regelung nicht entgegenstehen. Darauf deuten wohl auch die Ausführungen des BGH unter Rn. 16 der zitierten Entscheidung hin.