AGB

AGB; Vertragskosten; Abschlußkosten; Rechtsanwalt; Gebühr; Umgehung; Mietvertrag; Abschluß

Eine Klausel, die den Mieter zur Zahlung eines Betrages verpflichtet, der den Kosten des von ihm mit dem Vertragsabschluß beauftragten Rechtsanwaltes entspricht, ist nichtig.

Der Kl. verlangt von der Bekl. Rückzahlung von 1.338,36 DM. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag, in dem es heißt: "Die Kosten des Vertrages hat der Mieter zu zahlen."

Bei Abschluß des Mietvertrages in der Kanzlei der Rechtsanwälte R. und Kollegen bezahlte der Vater des Kl. die als Vertragsgebühr genannte Summe von 1.338,36 DM an Herrn Rechtsanwalt R. per Scheck.

Die Klagepartei ist der Ansicht, daß diese Vertragsgebühr zu Unrecht verlangt worden sei, die Bekl. sei deshalb ungerechtfertigt bereichert.

Der Klagepartei steht ein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alternative BGB zu. Im Verhältnis Klagepartei zu Beklagtenpartei ist die Zahlung des Vaters des Kl. eine Leistung des Kl. zur Erfüllung vermeintlicher Verpflichtung aus dem Mietvertrag (§ 267 Abs. 1 BGB). Die Zahlung dieser Summe erfolgte ohne Rechtsgrund. Insbesondere kann sich die Beklagtenpartei nicht auf § 11 des Wohnraum-Mietvertrages stützen, da dieser gemäß § 9 AGBG bzw. § 5 AGBG unwirksam ist. Bei dem vorgelegten Mietvertrag handelt es sich um ein gedrucktes Klauselwerk der Vermieterpartei im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG. Die Überwälzung der im Zusammenhang mit dem Zustandekommen des Vertrages anfallenden Kosten auf den Mieter stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Dies ergibt sich zum einen daraus, daß diese Kosten ihrer Art nach beide Parteien gleich treffen, da das Zustandekommen des Vertrages einerseits dem Vermieterinteresse entgegenkommt, aus seinem Wohnungsbestand Kapital zu erwirtschaften, und andererseits das Wohnraumbedürfnis des Mieters befriedigt. Zum anderen ergibt es sich aus der Zusammenschau der Grundsätze, die in den §§ 11 Nr. 5 und 6. sowie 10 Nr. 7 AGBG enthalten sind. Aus diesen Bestimmungen ergibt sich für den Bereich des Mietrechts, daß Klauseln, die eine Leistungspflicht des Mieters begründen, obwohl weder ein Vertragsverstoß noch eine schadensstiftende Handlung vorliegen, unwirksam sind. Aus § 10 Nr. 7 AGBG ergibt sich, daß eine Formularklausel, nach der der Mieter bei vorzeitiger Vertragsauflösung eine Bearbeitungsgebühr zu zahlen hat, nur dann wirksam ist, wenn sie sich inhaltlich auf diejenigen Fälie beschränkt, in denen der Mieter die Auflösung zu vertreten hat, etwa indem er einen Grund zur fristlosen Kündigung nach §§ 553 bis 554 a BGB gesetzt hat (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 282). Diese Wertungen des Gesetzes sind auch zur Auslegung der Frage der Angemessenheit der Überwälzung von Vertragskosten heranzuziehen. Da diese Kosten im Zusammenhang damit entstehen, daß zwei Parteien gleichgerichtete Interessen unter einen Hut bringen wollen, und angesichts der allgemeinen Wohnraumsituation ist es daher als eine unangemessene Benachteiligung anzusehen, auf den Mieter die im Zusammenhang mit dem Vertrag entstandenen Kosten zu überwälzen. Insbesondere kommt noch hinzu, daß der Vermieter in diesem Fall alle tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten zu seiner Interessenwahrung ausschöpfen kann und dies vom Mieter als Vertragspartner mit teilweise unterschiedlichen Interessen zu bezahlen wäre. Im übrigen ist die Klausel auch mangels Bestimmtheit unwirksam, da es einen feststehenden Begriff, was unter Vertragskosten fällt und was nicht, nicht gibt. Insoweit gibt es nämlich die Möglichkeit, die Klausel eng auszulegen und nur die Kosten als Vertragskosten anzusehen, die im Zusammenhang mit dem Vertrag entstanden sind und zum Vertragsabschluß zwingend notwendig waren, oder auch, bei einer weiten Auslegung, die Kosten mit hineinzuziehen, die im Zusammenhang mit dem Vertrag entstanden sind, aber der Vermieterpartei lediglich zur besseren lnteressenwahrung dienten, nicht jedoch zum Abschluß des Vertrages notwendig waren. Dazu gehört insbesondere die Beauftragung eines Anwalts zum Vertragsabschluß trotz Bestehens einer Hausverwaltung. Diese Unklarheiten gehen gemäß § 5 AGBG zu Lasten des Verwenders, so daß die Klausel mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam ist. Insbesondere besteht im Zusammenhang mit dieser Klausel auch

bschluß des Vertrages notwendig waren. Dazu gehört insbesondere die Beauftragung eines Anwalts zum Vertragsabschluß trotz Bestehens einer Hausverwaltung. Diese Unklarheiten gehen gemäß § 5 AGBG zu Lasten des Verwenders, so daß die Klausel mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam ist. Insbesondere besteht im Zusammenhang mit dieser Klausel auch die Möglichkeit, der Klagepartei entgegen dem Zweck von § 2 Abs. 2 Ziff. 2 des WoVermittG Kosten aufzuerlegen, die nach diesem Gesetz die Vermieterpartei der Mieterpartei nicht auferlegen kann. Da die gemäß § 11 des Mietvertrages gefaßte Klausel auch diese Möglichkeit mit beinhaltet und in diesem Falle gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen würde (vgl. § 2 Abs. 5 WoVermittG), ist die Klausel insgesamt unwirksam.