AGB

AGB; unangemessene Benachteiligung; Maklerprovision; Aufwandspauschale; Provision; Aufwendungsersatz

Die formularvertragliche Verpflichtung des Kunden - durch Reservierungsvereinbarung mit dem Immobilienmakler zum Kauf vom Bauträger - zur Zahlung einer Aufwandspauschale für den Fall, daß der Kaufvertrag nicht binnen bestimmter Frist zustande kommt, ist unwirksam, wenn die Klausel der Verschaffung einer verschleierten Maklerprovision dient.

Der Kl. und die Bekl. unterzeichneten in den Geschäftsräumen der Bekl., die gewerblich Immobilien vermittelt, eine textlich überwiegend vorformulierte "Kauf- und Maklervereinbarung". Hierin heißt es u. a.:

1. Die Fa. X. GmbH ist vom Eigentümer J.-Immobilien [maschinenschriftl. Eintrag der Firma] beauftragt, einen Käufer für das Reihenhaus Nr. 6.5. + Stellplatz [Objekte eingetragen] nachzuweisen oder einen Kaufvertrag zu vermitteln.

2. Der/die Kaufinteressent(en) möchte(n) dieses von der Fa. X. GmbH nachgewiesene bzw. vermittelte Angebot für 349.670 DM [Kaufpreis eingetragen] kaufen und beauftragen den Makler, das Angebot anderweitig nicht mehr anzubieten und verbindlich zu reservieren. ...

3. Die Fa. X. GmbH erteilt im Namen und auf Kosten des/der Kaufinteressenten dem Notar N. [Name eingetragen] in G. [Dienstsitz eingetragen] den Auftrag, den Notarvertrag zu fertigen und den Beurkundungstermin am 30.4.1998 [Termin eingetragen] um ... Uhr zu vereinbaren.

4. Bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages ist die Nachweis-/Vermittlerprovision in Höhe von 5,8 % [Provision eingetragen] (inkl. der Mehrwertsteuer) zu zahlen.

5. Der/die Kaufinteressent(en) ist/sind zur Zahlung einer Aufwandspauschale (entgangene Gewinn- und Aufwandsentschädigung) in Höhe von 1.000 DM [Betrag eingetragen] verpflichtet, soweit er/sie den notariellen Kaufvertrag nicht bis zu 6 Tage nach dem in Ziffer 3 vereinbarten Termin schließen.

6. ...

Der in Ziff. 5 genannte Betrag war maschinenschriftlich bereits vor Zeichnung der Vereinbarung eingesetzt und nicht Gegenstand der Vertragsgespräche geworden. Der Kl. übergab noch am gleichen Tag einen auf die Bekl. ausgestellten Scheck in Höhe der Aufwandspauschale. Am 3.5.1998 trat der Kl. von der Kauf- und Maklervereinbarung zurück. Die Bekl. teilte dem Kl. daraufhin mit, daß sie den hinterlegten Scheck als Aufwandspauschale eingelöst habe.

Der Kl. begehrte mit der Klage die Rückzahlung der Aufwandspauschale und berief sich dabei auf die Unwirksamkeit der vorgenannten Klausel wegen unangemessener Benachteiligung i. S. v. § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG. Das AG gab der Klage statt.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Zahlung von 1.000 DM zu (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Bekl. hat aufgrund einer Leistung des Kl., nämlich der Einlösung des vom Kl. hinterlegten Schecks, rechtsgrundlos 1.000 DM erlangt und ist zur Herauszahlung dieses Betrages verpflichtet.

Die Leistung des Kl. war rechtsgrundlos, da der Bekl. ein sogenannter Aufwendungsersatzanspruch nicht zusteht, insbesondere nicht aufgrund der entsprechenden Klausel in der Kauf- und Maklervereinbarung v. 13.4.1998. Der Bekl. ist einzuräumen, daß ein Makler Aufwendungen dann ersetzt verlangen kann, wenn eine entsprechende Parteivereinbarung vorliegt (§ 652 Abs. 2 BGB), wobei derartige Vereinbarungen auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden können (vgl. BGHZ 99, 374). An einer wirksamen Vereinbarung in diesem Sinne fehlt es vorliegend jedoch, da die vorformulierte Klausel in der Kauf- und Maklervereinbarung v. 13.4.1998 wegen unangemessener Benachteiligung des Kl. der rechtlichen Wirksamkeit entbehrt (§ 9 Abs. 1 Satz 1 AGBG).

Zunächst ist festzustellen, daß es sich bei der in Rede stehenden Klausel ersichtlich um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt und nicht etwa um eine Individualvereinbarung. Allein, daß der Betrag der so bezeichneten Aufwandspauschale nachträglich einzusetzen ist, ändert weder etwas daran, daß es sich um eine vorformulierte Vertragsklausel für eine Vielzahl von Verträgen handelt, die in dieser Art und Weise dem jeweiligen Vertragspartner durch die Bekl. auch gestellt wird im Sinne des § 1 Abs. 1 AGBG. Darüber hinaus macht die Beklagtenseite auch gar nicht geltend, daß es sich um eine Individualvereinbarung handelt, so daß nach alledem der Charakter der Klausel als allgemeine Geschäftsbedingungen unzweifelhaft ist.

Die getroffene Regelung, wonach der Kaufinteressent zur Zahlung einer Aufwandspauschale (entgangene Gewinn- und Aufwandsentschädigung) in Höhe von 1.000 DM verpflichtet ist, soweit der notarielle Kaufvertrag nicht fristgemäß zustande kommt, weicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab und benachteiligt den Kaufinteressenten entgegen den Geboten von Treu und Glauben. Zum Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklerrechts gehört, daß eine erfolgsunabhängige Provision nicht geschuldet ist; andererseits sieht das Gesetz in der bereits genannten Vorschrift (§ 652 Abs. 2 BGB) vor, daß Vereinbarungen zwischen Makler und Kunden betreffend den Ersatz tatsächlich entstandener materieller Aufwendungen getroffen werden können. Damit verbietet das gesetzliche Leitbild die Vereinbarung eines Aufwendungsersatzanspruches auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nicht. In diesen Fällen setzt die Wirksamkeit jedoch voraus, daß die Vereinbarung sich wirklich und ausschließlich auf den Ersatz konkreter Aufwendungen bezieht (vgl. BGHZ 99, 374, 383). Wird dagegen andererseits im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, unterliegt dies dem Verbot des § 9 AGBG. Genauso liegt der Fall hier. Daß es nicht ausschließlich um einen konkreten Aufwendungsersatz geht, wird schon daraus deutlich, daß in der Klausel selbst auch "entgangener Gewinn" Erwähnung findet. Bereits dies macht deutlich, daß es sich nicht um Aufwendungsersatz, sondern verschleierte Maklerprovision handelt. Darüber hinaus wäre vorliegend der Kaufinteressent sogar dann zur Zahlung des Aufwendungsersatzes verpflichtet, wenn es unmittelbar nach Vertragsschluß zum Scheitern der Vertragsverhandlungen kommt und Auslagen überhaupt nicht entstanden sein können. Auch dieser Umstand weist darauf hin, daß mit der vorgenannten Klausel auch die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Provision beabsichtigt ist (vgl. BGH a. a. O.).Vor diesem Hintergrund kommt es schon nicht mehr darauf an, ob 1.000 DM als sogenannter mäßiger Höchstbetrag einer Aufwendungsersatzpauschale angesehen werden können. Vielmehr ist die vorgenannte Klausel aus den bereits dargelegten Gründen unwirksam (so auch LG Gießen MDR 1996, 43 f.).