Änderungen im Gesellschafterbestand bei OHG als Mieterin

Änderungen im Gesellschafterbestand bei OHG als Mieterin; Gesellschafter; Mieterstellung

1. Scheidet einer von zwei Gesellschaftern einer OHG aus, wird der nunmehrige Inhaber des Einzel- und Handelsunternehmens alleiniger Mieter.

2. Tritt danach ein neuer persönlich haftender Gesellschafter in das Unternehmen mit der Folge ein, daß sie dadurch eine OHG wird, wird diese nicht Mieterin anstelle des bisherigen Inhabers.

3. Scheidet der bisherige Einzelhandelsunternehmer und persönlich haftende Gesellschafter aus der neuen OHG aus und wird neuer Kommanditist, ändert sich an seiner Stellung als (alleiniger) Mieter nichts.

(Leitsätze der Redaktion)

2. Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet, weil das Landgericht zu Recht entschieden hat, daß die Kl. nicht Partei des Mietvertrages von Februar 1994 geworden ist.

Zur Begründung wird zunächst Bezug genommen auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in den Entscheidungsgründen des Urteils. Im Hinblick auf die Berufungsbegründung ist folgendes zu ergänzen: Für die Entscheidung kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis auf irgendeine Weise von der OHG auf die Kl. übergegangen ist.

Ausgehend davon, daß eine Mieterauswechselung grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter erfolgen kann, eine solche aber hier im Verhältnis zwischen der OHG und der Bekl. nicht vorliegt, kann die Kl. nur Mieterin geworden sein, wenn die Vorgänge unter handels- oder gesellschaftsrechtlichen Gesichtspunkten einen Übergang des Mietverhältnisses kraft Gesetzes bewirkt haben. Die jeweiligen Ereignisse sind also unter diesen Gesichtspunkten zu untersuchen.

a) Ausscheiden des Gesellschafters N.

Mit dem Ausscheiden des zweiten Gesellschafters ist aus der OHG ein Einzelhandelsunternehmen geworden. Alle Rechte und Pflichten der OHG sind im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf J. F. als Inhaber des Unternehmens übergegangen und damit auch die Mieterstellung der OHG. Diese Rechtslage entspricht derjenigen wie z. B. der Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB oder sämtlichen Umwandlungstatbeständen nach dem Umwandlungsgesetz (Bub/Treier-Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 837; Baumbach/Hopt, HGB, 30. Aufl., Einl. v. § 105 Rn. 23; Karsten Schmidt, Festschrift für Medicus 1999, S. 555 ff., 570). Diese Rechtslage entspricht somit einer Fallkonstellation, mit der der Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages rechnen mußte, weil er an eine OHG vermietet hatte ("Wer unternehmensbezogen kontrahiert, muß nicht nur damit rechnen, daß ihm ein zunächst unbekannter Unternehmensträger als ‚richtiger' Vertragspartner vorgesetzt wird, er muß auch mit einem Vertragspartnerwechsel durch Unternehmensträgerwechsel rechnen", Karsten Schmidt, aaO., S. 569/570). b) Eintritt der GmbH in das Einzelhandelsunternehmen

Mit dem Eintritt der GmbH in das Einzelhandelsunternehmen am 4.1.1996 ist aus diesem eine OHG geworden, und zwar eine "neue" OHG (Baumbach/Hopt, aaO., Einl. v. § 105 Rn. 22). Hierdurch hat sich die Mieterstellung des J. F. aber nicht geändert. Für den Fall, in dem der Inhaber eines Unternehmens, der zugleich Partei eines Mietvertrages auf der Mieterseite ist, dieses etwa durch eine Unternehmensveräußerung (ggf. in Form der Einbringung) in eine bestehende OHG oder KG einbringt, wird überwiegend die Auffassung vertreten, daß der Erwerber (oder "neue Inhaber") nur in die Mieterstellung einrücken kann, wenn der Vermieter zustimmt (BGH, Urt. v. 25. 4. 2001 - XII ZR 43/99, NJW 2001, 2251 = GE 2001, 848; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 540 Rn. 6). Dagegen vertreten K. Schmidt (Festschrift für Medicus 1999, 555 ff., 567) und Lieb (Die Haftung für Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen bei Unternehmensübergang, 1992, S. 16) unter Hinweis auf den Regelungsgehalt der §§ 25, 28 HGB die Meinung, daß unternehmensbezogene Rechte und Pflichten auch im Falle des Unternehmensübergangs beim Unternehmen zu belassen sind und dem jeweiligen (neuen) Unternehmensträger zuzuweisen sind. Für diese Auffassung spricht z. B. die Regelung über die Ausgliederung des von einem Einzelkaufmann betriebenen Unternehmens oder von Teilen desselben nach § 152 UmwG. Nach § 155 UmwG hat die Ausgliederung des gesamten Unternehmens des Einzelhandelskaufmanns das Erlöschen der von ihm geführten Firma zur Folge. Da damit auch die Mieterstellung des Einzelhandelskaufmanns erlöschen würde, träte genau die Folge ein, die der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung - allerdings ohne die Bestimmungen des UmwG zu berücksichtigen - als Argument gegen die Möglichkeit der Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten erwähnt. Konsequent wäre es deshalb auch im Hinblick auf den Wortlaut des § 157 UmwG, der nur eine zeitliche Haftung des übertragenden Kaufmanns von fünf Jahren für die im Ausgliederungs- und Übernahmevertrag "aufgeführten Verbindlichkeiten" vorsieht, die Mietvertragsstellung auf den neuen oder den übernehmenden Rechtsträger übergehen zu lassen, wenn man die Folge des Erlöschens vermeiden will. Allerdings kann für den vorliegenden Rechtsstreit dahinstehen, ob der Auffassung von Schmidt und Lieb zu folgen ist. Es liegt gerade keine Übertragung des Einzelhandelsunternehmens des J. F. auf eine (bestehende) OHG oder KG vor, sondern (quasi umgekehrt) der Eintritt der GmbH in das Unternehmen des F., so daß vielleicht gefragt werden könnte, was mit den ihr zuvor zugeordneten Rechtsverhältnissen geschehen ist. Festzuhalten ist deshalb, daß durch den Eintritt der GmbH das dem J. F. zuzuordnende Mietverhältnis nicht auf die OHG übergegangen ist.

c) Ausscheiden des J. F. aus der OHG und Wiedereintritt als Kommanditist mit der Einlage des (Rest-) Einzelunternehmens

Durch diesen Vorgang ist aus der OHG eine KG entstanden, deren persönlich haftende Gesellschafterin die GmbH geworden ist. Es liegt aber auch hier kein "unternehmensbezogenes" Geschäft vor, das zu einem Übergang der Mieterstellung des J. F. auf die KG führen konnte. Es gibt keine Veräußerung oder Unternehmensübertragung und keine schuldrechtlichen Verträge, die diese Rechtsfolge herbeiführen sollte oder rechtfertigen könnte. Vielmehr liegt ein Handeln vor, das unter Ausnutzung der entsprechenden gesellschafts- und handelsrechtlichen Möglichkeiten aus dem Einzelhandelsunternehmen des J. F. eine juristische Person mit beschränktem Haftungsumfang schaffen sollte. Dies konnte jedoch bei der gegebenen Sachlage nicht dazu führen, daß die Mieterstellung auf die neue Gesellschaft überging. Zwar dürfte anders, als der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung unter Berufung auf das Schrifttum meint, die Bestimmung des § 540 BGB nicht entgegenstehen. § 540 BGB hat mit einem Vertragspartnerwechsel nichts zu tun (Karsten Schmidt, Gedächtnisschrift für Jürgen Sonnenschein, 2002, S. 497 ff., 510). Geregelt wird dort nur die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, die zu Kündigungsrechten von Mieter oder Vermieter führen kann. Ausschlaggebend ist vielmehr, daß weder die KG noch die Kl. im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in die bei J. F. entstandene Mieterstellung einrücken konnten.

Soweit der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 25. 4. 2001 ausgeführt hat, daß die Rechtslage für den Vermieter anders sein könnte, wenn er "von vorneherein an eine Gesellschaft vermietet hat und das damit verbundene Risiko deshalb bewußt eingegangen ist", hilft das für den vorliegenden Rechtsstreit nicht weiter, weil nicht klar ist, was der Bundesgerichtshof damit zum Ausdruck bringen wollte. Jedenfalls liegen keine gesellschaftsbezogenen Handlungen der ursprünglichen Mieterin vor, die etwa unmittelbar zur Änderung der Gesellschaftsform geführt haben. Das Ausscheiden des Mitgesellschafters N. hätte auch durch dessen Tod erfolgen können, so daß das vom Bundesgerichtshof angesprochene "Risiko" sich an sich nur auf diesen Fall - der dem vorliegenden gleich steht - beziehen kann.

Handelsrechtlich kann sich durch Eintritt oder Ausscheiden von Gesellschaftern die Rechtsform ändern, so daß z. B. aus einer OHG eine KG wird. Im Mietrecht ist allerdings eine solche Automatik nicht vorgesehen, so daß die Zustimmung des Vermieters zum Auswechseln des Vertragspartners erforderlich sein kann.

Der Vermieter hatte an eine OHG vermietet, bei der der zweite Gesellschafter ausschied, so daß ein Einzelhandelsunternehmen entstand. Danach trat eine GmbH als neuer Gesellschafter in die nunmehr neu entstehende OHG ein. Schließlich schied der bisherige Einzelhandelsunternehmer aus dieser OHG aus und wurde Kommanditist. Diese KG wurde schließlich später eine GmbH, die sich als Mieterin fühlte und Ansprüche aus dem Mietvertrag geltend machte.

Mit Urteil vom 13. April 2006 wies das KG die Klage ab und meinte, daß mit dem Ausscheiden des zweiten Gesellschafters aus der OHG der verbleibende Einzelhandelsunternehmer Mieter geworden sei. Diese Änderung des Vertragspartners (statt OHG einzelner Gesellschafter) habe keiner Zustimmung des Vermieters bedurft, der schließlich bei Vertragsschluß mit einem Unternehmensträgerwechsel habe rechnen müssen. Alle weiteren Änderungen in der Gesellschaftsform seien jedoch ohne Zustimmung des Vermieters nicht wirksam gewesen, so daß die jetzt klagende GmbH nicht Vertragspartnerin sei.