Änderung des Verteilungsschlüssels

Sind 70 % der Heizkosten nach Verbrauch zu verteilen, werden von den Wärmemessgeräten aber nur 12,83 % des Verbrauchs erfasst, widerspricht ein weiteres Festhalten am Verteilungsschlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Parteien sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage A. Straße 74, 76, 78 und 80, Berlin; die Beigeladene, die dem Rechtsstreit nicht beigetreten ist, ist die Verwalterin. Es gilt die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 3.7.1997. Nach Ziffer III § 10 Nr. 4 Abs. 2 der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sind die Kosten der zentralen Wärme- und Warmwasserversorgung zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem Wärmeverbrauch zu verteilen. § 10 Nr. 4 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden GO) bestimmt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Verteilungsschlüssel ändern kann. Gemäß § 12 Nr. 2 GO ist als Wirtschaftsjahr der Zeitraum vom 1.7. des Jahres bis zum 30.6. des Folgejahres festgelegt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Teilungserklärung Bezug genommen.

Die Wohnungseigentumsanlage ist mit einer Einrohrheizungsanlage bestückt. Das der Wärmeverteilung dienende Heizungsrohr ist ungedämmt. Im Frühjahr 2007 wurde die Wärmeerfassung von Verdunstungsröhrchen auf funkgesteuerte Wärmeerfassungsgeräte umgestellt.

Zu TOP 2 der Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft es mit Stimmenmehrheit ab, den Verteilungsschlüssel auf 50 % nach Wohnfläche und 50 % nach Verbrauch zu ändern.

Eine Prüfung der Firma techem ergab, dass 12,83 % der verbrauchten Wärme durch die elektronischen Wärmemengenzähler an den Heizkörpern erfasst wurden.

Zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 10.5.2011 beschlossen die Woh­nungseigentümer mit Stimmenmehrheit die Gesamt- und Einzelab­rech­nungen für das Wirtschaftsjahr 2009/2010. In der von der Firma techem erstellten Einzel-Heizkostenabrechnung für die Kl. für 2009/2010 vom 6.10.2010 führte diese aus, es seien 300.064,71 Verbrauchseinheiten ermittelt worden, von denen 210.543,71 auf Rohrwärmeeinheiten gemäß VDI 2077 entfielen und 89.521 auf gemessene Verbrauchseinheiten. Nur Letz­tere sind in der Abrechnung als Verbrauchskosten berücksichtigt worden. Der Anteil der Kl. an den Gesamtkosten belief sich auf 1.588,53 €. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Abrechnung verwiesen.

Die Kl. beantragen, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 zu TOP 1 (Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirt­schafts­jahr 2009/2010) hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Sie meinen, der angefochtene Beschluss entspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei zu bedenken, dass den Kl. bei dem Erwerb ihrer Wohnung bekannt gewesen sei, dass die Anlage mit einer Einrohrheizung versehen sei. Falsch sei die Behauptung der Kl., die Rohrwärme werde nicht erfasst.

Die Klage ist zulässig. Es ist insbesondere zulässig, nur einen Teil der Jahresabrechnung - wie hier die Heizkostenabrechnung - anzufechten (vgl. Schmid, ZMR 2010, 883, 885, m.w.N.; Niedenführ in Niedenführ u.a., WEG, 9. Aufl., § 46, Rz. 78, m.w.N.).

Die Klage ist auch begründet. Ihr war deswegen stattzugeben. Die Kl. haben fristgemäß nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ihre Klage erhoben und begründet. Der angefochtene Beschlussteil war auf die Klage für ungültig zu erklären, weil er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG verstößt. Zwar entspricht er § 10 Nr. 4 Abs. 2 GO, der Beschlusslage in der Wohnungseigentümergemeinschaft und § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV und ist eine rückwirkende Änderung des Abrechnungsmaßstabes und/oder eine rückwirkende Änderung der Art der Verbrauchsermittlung in der Regel nicht ordnungsgemäß, jedoch kann dennoch ein Wohnungseigentümer eine Änderung wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles nach Treu und Glauben verlangen, wenn das Abrechnungsergebnis zu einer für ihn nicht mehr hinnehmbaren Mehrbelastung führt (vgl. BayObLG, GE 1993, 315 = NJW-RR 1993, 663, 664; AG Brühl, ZMR 2010, 883 f.; Schmid, a.a.O., S. 886). So liegt es hier. Bei ungedämmten vertikalen Einrohrheizungen ergibt sich ein sehr hoher Preis pro Werteinheit mit der Folge, dass einige Bewohner kaum und andere sehr hohe Heizkosten haben (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., S. 452, Rz. 129), da in einigen Wohnungen - abhängig von ihrer Lage - häufig die von den Rohren abstrahlende Wärme ausreicht, während das in anderen Wohnungen nicht der Fall ist. Weil der Verbrauch nicht auf „0" reduziert werden kann, hat der einzelne Bewohner nur eine begrenzte Möglichkeit, durch sparsames Heizen auf diese Ungleichheit zu seinen Gunsten Einfluss zu nehmen. Den Eigentümern war zumindest durch den Serienbrief der Verwaltung vom 16.3.2009 sowie durch die Diskussionen in den Eigentümerversammlungen vom 8.6.2010 und vom 10.5.2011 die vorstehend ausgeführte Problematik bewusst. In der zuletzt genannten Eigentümerversammlung wurde ihnen auch bekannt gemacht, dass eine Prüfung ergeben hatte, dass der Verbrauchswärmeanteil sich lediglich auf 12,83 % belief. Den Einzelabrechnungen konnten sie ferner entnehmen, dass die Rohrwärmeeinheiten nach VDI 2077 ermittelt worden waren, aber nicht bei der Abrechnung berücksichtigt wurden. Soweit die Bekl. dies bestreiten, ist das nicht nachzuvollziehen.

Bei einer Kostenverteilung zu 70 % nach dem aber nur zu 12,83 % gemessenen Verbrauch musste sich den Eigentümern aufdrängen, dass die „Vielverbraucher" die „Wenigverbraucher" bei dieser Sachlage „subventionieren". Das ist mit dem wohnungseigentumsrechtlichen Rücksichtnahmegebot (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10, Rz. 46 ff.) nicht zu vereinbaren, weswegen die Bekl. in ihrem Vertrauen darauf, dass keine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels und/oder der Verbrauchsermittlungsmethode stattfinden wird, nicht schutzwürdig sind.

Dem können sie nicht mit Erfolg entgegenhalten, den Kl. sei bei dem Erwerb ihrer Wohnung bekannt gewesen, dass die Heizungsanlage eine Einrohrheizung sei, denn unstreitig (vgl. § 138 Abs. 3 ZPO) hat sich das vorstehende Problem später verschärft durch die Installation der elektronischen Wärmemengenzähler.

Wären die Rohrwärmeeinheiten berücksichtigt worden, betrüge der Kostenanteil der Kl. statt 1.588,53 € gemäß Heizkostenabrechnung nur (38.120,12 € Verbrauchskosten : 300.06.4,71 Verbrauchseinheiten x [2.865 gemessene Verbraucheinheiten, 1.511 auf die Nutzeinheit der KI. entfallende Verbrauchseinheiten =] 4.376 Verbrauchseinheiten =) 555,93 €. Das sind lediglich 35 % der in Rechnung gestellten Kosten.

Weil nach §§ 10 Nr. 4 Abs. 3 GO, 16 Abs. 3 WEG, 3, 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV die Wohnungseigentümer sowohl den Verteilungsschlüssel als auch die Art der Verbrauchsermittlung ändern können, wird ihnen durch die Aufhebung des angefochtenen Beschlussteils nichts Unmögliches abverlangt. Sie können im Rahmen des ihnen zustehenden Gestaltungsspielraums eine andere Kostenverteilung beschließen, die den angeführten Umständen gerecht wird. In welcher Weise sie dieses vornehmen, war ihnen zu überlassen (Schmid, a.a.O.).

Nur ergänzend ist auszuführen, dass die Rechtsansicht, nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b) HeizkostenV sei auf einen Fall wie den vorliegenden § 7 HeizkostenV nicht anzuwenden (so aber Schmid, a.a.O., S. 884), unzutreffend sein dürfte (vgl. Langenberg, a.a.O., Rz. 129 ff.).

Sind 70 % der Heizkosten nach Verbrauch zu verteilen, werden von den Wärmemessgeräten aber nur 12,83 % des Verbrauchs erfasst, widerspricht ein weiteres Festhalten am Verteilungsschlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer müssen in diesem Fall eine andere Kostenverteilung beschließen – welche, bleibt ihnen allerdings überlassen.

Nach der Teilungserklärung sind die Kosten der zentralen Wärme- und Warmwasserversorgung zu 30% nach Wohnfläche und zu 70 % nach Verbrauch zu verteilen. Die Wohnungseigentumsanlage ist mit einer Einrohr-Heizungsanlage versehen. Das Heizungsrohr ist ungedämmt. Im Frühjahr 2007 wurde die Wärmeerfassung von Verdunsterröhrchen auf funkgesteuerte Erfassungsgeräte umgestellt. Die Wohnungseigentümer lehnten es mehrheitlich ab, den Verteilungsschlüssel auf 50 % nach Wohnfläche und 50 % nach Verbrauch zu ändern. Eine fachtechnische Prüfung ergab, dass 12,83 % der verbrauchten Wärme durch die elektronischen Wärmemengenzähler an den Heizkörpern erfasst worden sind.

In der Versammlung vom 10. Mai 2011 beschlossen die Wohnungseigentümer die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2009/2010. In der von der Firma Techem erstellten Einzel-Heizkostenabrechnung für die Kläger führte diese aus, es seien 300.064,71 Verbrauchseinheiten ermittelt worden, von denen 210.543,71 auf Rohrwärmeeinheiten entfielen und 89.521 auf gemessene Verbrauchseinheiten. Nur Letztere sind in der Abrechnung als Verbrauchskosten berücksichtigt worden. Der Anteil der Kläger an den Gesamtkosten belief sich auf 1.588,53 €. Hiergegen die Anfechtungsklage der Kläger.

Die Anfechtung nur eines Teils der Jahresabrechnung ist zulässig. Die Heizkostenabrechnung verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch wenn der Verteilungsschlüssel der Beschlusslage der Wohnungseigentümer entspricht und eine rückwirkende Änderung regelmäßig nicht ordnungsgemäß ist, kann ein Wohnungseigentümer wegen besonderer Umstände eine Änderung verlangen, wenn das Abrechnungsergebnis zu einer für ihn nicht mehr hinnehmbaren Mehrbelastung führt. Das ist hier nach dem geschilderten Sachverhalt gegeben. Mit dem Rücksichtnahmegebot nach WEG ist nicht zu vereinbaren, dass die Vielverbraucher die Wenigverbraucher subventionieren. Würden die Rohrwärmeeinheiten berücksichtigt, betrüge der Kostenanteil der Kläger nur etwa 35 % der in Rechnung gestellten Kosten, nämlich 555,93 € statt 1.588,53 €. Die Wohnungseigentümer müssen eine andere Kostenverteilung beschließen. In welcher Weise sie dieses vornehmen, bleibt ihnen überlassen.

Wie der BGH (GE 2010, 1127) bereits entschieden hat, ist § 16 Abs. 3 WEG hinsichtlich der Heizkosten auch dann anwendbar, wenn nicht vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel, sondern von einem in der Teilungserklärung enthaltenen abgewichen werden soll. Mit der Aufhebung der Heizkostenverteilung für die betreffende Jahresabrechnung ist dieser Teil bisher nur beseitigt worden. Die Wohnungseigentümer müssen über den aufgehobenen Teil der Jahresabrechnung erneut beschließen. Das AG führt aus, dass ihnen noch eine Wahlfreiheit zustehe. Nach der zitierten Rechtsprechung des BGH darf dies nicht mittelbar nur durch Anwendung des neuen Schlüssels geschehen. Es bedarf vielmehr eines Vorschaltbeschlusses, damit den abstimmenden Wohnungseigentümern auch die Bedeutung der neuen Kostenverteilung für die Zukunft vor Augen geführt wird und sie gegebenenfalls auch diesen Schlüssel anfechten können und müssen, wenn sie ihn wiederum für ungerecht halten.