Änderung des Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung bei Leerstand

Der Vermieter hat bei Leerstand keinen Anspruch gegen den Mieter auf Änderung des Verteilungsschlüssels, wonach bestimmte Betriebskostenpositionen (Wasser, Müll, Strom) nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen umgelegt werden und die Leerstandsflächen herauszurechnen sind.

Der Kl. kann aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt von der Bekl. die Zustimmung zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen. Ein derartiger Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 313 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage.

Zwar hat der Kl. - von der Bekl. bestritten - hierzu vorgetragen, zu Beginn des Mietverhältnisses mit der Bekl. seien alle anderen Wohnungen im Haus vermietet gewesen, in den Jahren 2002, 2003 und wohl auch 2004 hätten konstant 344,62 qm Wohnfläche leergestanden. Dies kann indes dahinstehen, da auch dann, wenn der Vortrag des Kl. zutrifft, der Klageanspruch nicht besteht. Das bürgerliche Recht geht vom Grundsatz der Privatautonomie aus, welcher besagt, daß es jedem Einzelnen überlassen ist, seine Lebensverhältnisse im Rahmen der Rechtsordnung eigenverantwortlich zu gestalten. Das wichtigste Mittel hierzu ist der Vertrag. In ihm legen die Vertragsparteien gemeinsam fest, was zwischen ihnen rechtens sein soll (Palandt, BGB, 64. Aufl. 2005 vor § 145 Rn. 1). Wenn die Parteien einmal eine derartige Festlegung getroffen haben, sind sie hieran gebunden. Denn das Institut des Vertrages liefe leer, wenn er jederzeit einseitig aufgehoben oder abgeändert werden könnte. Zu den unverzichtbaren Grundstrukturen des Vertragsrechts gehört daher der Grundsatz pacta sunt servanda. Hiernach können sich die Vertragsparteien - von den im Gesetz ausdrücklich normierten Instituten abgesehen - nicht einseitig vom Vertrag lösen oder diesen abändern (Palandt aaO. Rn. 4 a).

Eine (nicht begehrte) einseitige Abänderung des Mietvertrages nach § 556 a Abs. 2 BGB kann nicht erfolgen. Diese Norm setzt voraus, daß die Mietvertragsparteien hinsichtlich des Abrechnungsmaßstabs für die Betriebskosten eine bestimmte (und von § 556 a Abs. 1 BGB abweichende) Vereinbarung getroffen haben. Dies ist vorliegend aber unstreitig nicht der Fall.

Der Kl. hat daher mangels anderweitiger Vereinbarung die hier streitgegenständllchen Betriebskostenpositionen nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB 1. V. m. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB, so wie er es in der Vergangenheit auch praktiziert hat. Der Kl. hat indes entgegen seiner Auffassung keinen Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zu einer Abänderung des Abrechnungsmaßstabs nach § 313 Abs. 1 BGB; er kann nicht die Abänderung des zwischen den Parteien bestehenden, durch § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB näher ausgestalteten Vertrages verlangen. § 313 Abs. 1 BGB schränkt den Grundsatz pacta sunt servanda ein. Bei Anwendung jener Norm ist aber stets die überragenden Bedeutung dieses Grundsatzes zu berücksichtigen. § 313 Abs. 1 BGB ist daher eng auszulegen (Palandt aaO. § 313 Rn. 1/2). Nach dieser Norm kann dann, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluß derart schwerwiegend verändert haben, daß die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderungen vorausgesehen hätten, eine Partei eine Anpassung des Vertrages verlangen, soweit ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. So verhält es sich vorliegend auch nach dem Vortrag des Kl. - welcher im folgenden zugrunde gelegt wird - nicht. Die bei Vertragsbeginn in bezug auf die Abrechnung der Betriebskosten bestehenden Umstände haben sich nicht derart schwerwiegend geändert, daß dem Kl., der das Vermietungsrisiko und damit auch das Leerstandsrisiko trägt (vgl. Schach, GE 2002, 375), ein Festhalten an der Umlegung auf die gesamte Wohnfläche einschließlich der Leerstandsflächen nicht mehr zuzumuten ist.

Bei der hierbei anzustellenden Prüfung ist zunächst zu klären, bei welchen Betriebskostenpositionen grundsätzlich eine Herausrechnung der Leerstandsflächen möglich ist. Dies ist bei den Kosten der Be- und Entwässerung mit Ausnahme des Niederschlagswassers unproblematisch möglich, da in den leerstehenden Wohnungen insoweit kein Verbrauch anfällt. Auch hinsichtlich der Kosten der Müllabfuhr kommt vorliegend eine Berücksichtigung der Leerstandsflächen bei Zugrundelegung des Vortrags des Kl.

s in Betracht. Der Kl. hat hierzu behauptet, er habe die Zahl der Müllgefäße seit 2002 verringert; die Kosten der Müllabfuhr richteten sich ausschließlich nach Anzahl und Größe der geleerten Müllgefäße; Grundkosten seien darin nicht enthalten. Wenn der Vermieter dem Gebot ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachkommt und durch die Reduzierung der Zahl oder der Größe der Müllgefäße dem Wohnungsleerstand Rechnung trägt, sind die von den verbliebenen Mietern nur in geringerem Umfang produzierten Müllmengen bereits berücksichtigt; der Vermieter kann daher in diesem Fall die Kosten der Müllabfuhr auf die verbliebenen Mieter umlegen; er kann somit die Leerstandsflächen herausrechnen. Anders verhält es sich hinsichtlich der Hausbeleuchtung. Hier scheidet nach Auffassung des Gerichts eine Herausrechnung der Leerstandsflächen aus. Zum einen obliegt dem Vermieter eine Verkehrssicherungspflicht, die eine Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen umfaßt; zum anderen bezieht sich die Beleuchtung auch auf Flächen, die nicht bewohnt sind, etwa auf Treppenabsätze und Flächen vor leerstehenden Wohnungen; zum Dritten kann nicht gesagt werden, daß nur die verbliebenen Mieter und deren Besucher die Hausbeleuchtung betätigen. Gerade wenn - wie der Kl. behauptet - er sich intensiv um eine Wiedervermietung bemüht, wird die Beleuchtung auch durch den Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung, Makler und Mietinteressenten benutzt. Die hierfür anfallenden Beleuchtungskosten beziehen sich aber gerade auf die Leerstandsflächen. Letzteres gilt nach Auffassung des Gerichts auch hinsichtlich des Aufzugsstroms.

Eine Berücksichtigung der Leerstandsflächen kommt daher nur bei der Be- und Entwässerung ohne Niederschlagswasser und bei den Kosten der Müllabfuhr in Betracht. Hier ergäbe sich unter Zugrundelegung der vom Kl. in der Betriebskostenabrechnung für 2003 genannten Zahlen und unter Zugrundelegung einer Leerstandsfläche von 344,62 qm, also einer bewohnten Fläche von 1.404,58 qm, folgende Differenz:

Bewässerung:

2810,34 Euro : 1404,58 qm = 2,000840109 Euro/qm;

2,000840109 Euro/qm x 38,94 qm = 77,91 Euro;

Differenz zum Ergebnis der Abrechnung 2003 in Höhe von 62,56 Euro: 15,35 Euro.

Entwässerung:

2916,83 Euro : 1404,58 qm = 2,076656367 Euro/qm;

2,076656367 Euro/qm x 38,94 qm = 80,86 Euro;

Differenz zum Ergebnis der Abrechnung 2003 in Höhe von 64,93 Euro: 15,93 Euro.

Müllabfuhr:

1621,76 Euro : 1404,58 qm = 1, 154622734 Euro/qm;

1,154622734 Euro/qm x 38,94 qm = 44,96 Euro;

Differenz zum Ergebnis der Abrechnung 2003 in Höhe von 36,10 Euro: 8,86 Euro.

Im Falle der Herausrechnung einer Leerstandsfläche von 344,62 qm beträgt die Gesamtdifferenz somit jährlich 40,14 Euro; dies entspricht 5,14 % der vom Kl. in der Abrechnung für 2003 errechneten Betriebskosten der Bekl. Dieser Betrag ist indes zu gering, um eine Störung der Geschäftsgrundlage und damit einen Abänderungsanspruch nach § 313 Abs. 1 BGB annehmen zu können. Hierbei muß berücksichtigt werden, daß es vorliegend nicht darum geht, welche Regelung im Falle eines Neuabschlusses eines Mietvertrages der Parteien gerecht und billig wäre, sondern darum, ob die bei Vertragsbeginn in bezug auf die Abrechnung der Betriebskosten bestehenden Umstände sich derart schwerwiegend geändert haben, daß dem Kl. unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, ein Festhalten an der Umlegung auf die gesamte Wohnfläche einschließlich der Leerstandsflächen unzumutbar wäre. Dies kann eingedenk des Umstandes, daß der Kl. als Vermieter das Vermietungsrisiko und damit auch das Leerstandsrisiko trägt, bei einem Abrechnungsergebnis, welches ihn jährlich mit 40,14 Euro bzw. 5,14 % mehr belastet, als dies bei der materiell gerechtesten Kostenverteilung der Fall wäre, nicht gesagt werden. Hier kommt dem Grundsatz pacta sunt servanda ein höheres Gewicht bei als dem Wunsch nach einer der materiellen Gerechtigkeit am nächsten kommenden Abrechnung. Dieser Wunsch berechtigt daher nicht zum Eingriff in den bestehenden Vertrag. Es kann daher auch dahinstehen ob der Kl. sich um eine Weitervermietung der etwa leerstehenden Wohnungen bemüht hat.

Hinweisbeschluß des LG Berlin, Berufung zu vorstehendem Urteil 209 c 541/04 AG Charlottenburg

Leitsatz

Der Vermieter ist nicht berechtigt, bei Leerstand im Hinblick auf eine "Umlagengerechtigkeit" eine Änderung des Verteilungsschlüssels dahin zu verlangen, daß die Kosten nur noch von den verbliebenen Mietern zu zahlen sind (gegen Langenberg, in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., Rdn. 47 zu § 556 a BGB).

LG Berlin, Hinweisbeschluß vom 13. Mai 2005 - 65 S 64/05 In der Sache ... werden die Parteien darauf hingewiesen, daß die erkennende Kammer nach Beratung beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erforderlich macht.

Zwischen den Parteien ist - soweit für die hier streitgegenständlichen Positionen ersichtlich - die Abrechnung nach Quadratmeter Wohnfläche vereinbart. Dieser Umlagemaßstab enthält nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. vom 21. Januar 2004, VIII ZR 137/03 und BGH NJW 2003, 2902) die Folge, daß der Vermieter die Kosten des Leerstandes zu tragen hat. Dies ist eine Folge, daß nicht nach Verbrauch abgerechnet wird, sondern die Gesamtkosten nach einem, jetzt auch vom Gesetzgeber vorgeschlagenen Maßstab (vgl. § 556 a BGB) verteilt werden. Ebenso wie eine alleinstehende ältere Dame in einer großen Wohnung, die sie möglicherweise nur halbjährlich nutzt, gegenüber einer Familie mit mehreren Kindern in einer kleinen Wohnung nicht geltend machen kann, daß ihr Müll- und Wasseraufkommen in keinem Verhältnis zu ihrer Belastung steht, und der Mieter im 1. OG gegenüber dem Mieter im Dachgeschoß nicht geltend machen kann, daß er im Gegensatz zum anderen Mieter praktisch den Aufzug nicht benutzt, so kann sich auch der Vermieter nicht darauf berufen, daß er aufgrund des Leerstandes mit Kosten belastet wird, für die er gar nicht verantwortlich ist. Der Umlagemaßstab Quadratmeter ist eben kein Maßstab, der den einzelnen Verursachungsbeitrag ermittelt, die Zahlung erfolgt unabhängig von der Verursachung. Soll dies geändert werden, so kann dies mithin nicht durch eine Herausnahme der Flächen, sondern nur durch eine Veränderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung herbeigeführt werden (z. B. die Installation der Wasseruhren). Für eine derartige Umstellung muß dann auch gar nicht § 242 BGB bemüht werden, die Umstellung kann nach § 556 a Abs. 2 BGB durchgeführt werden.

Im übrigen ist es auch nicht zutreffend, daß zwingend keine Kosten für die leer stehenden Wohnungen anfallen. Sei es, daß ein Beauftragter des Vermieters mit dem Aufzug zu der leerstehenden Wohnung fährt, um nach dem Rechten zu sehen und dabei die Hausbeleuchtung anschaltet. Dem kann auch nicht im Hinblick auf die "Umlagengerechtigkeit" (so auch Langenberg in Schmidt-Futterer, 8. Auflage, § 556 a Rdnr. 47) entsprochen werden. Wie gezeigt ist der Maßstab Quadratmeter vom Ansatz her "ungerecht", weil er nämlich nicht auf die Verursachung abstellt. Es ist völlig unverständlich, wenn Langenberg die These vertritt, daß bei Leerstand eine "Modifizierung" des Umlageschlüssels zulässig wäre für die Kosten, die - wie z.B. die Stromkosten des Aufzugs - nur noch von den verbliebenen Mietern zu zahlen wäre. Abgesehen davon, daß schon völlig offen bleibt, ab wann der Vermieter so etwas fordern dürfte (Leerstand ab einer bestimmten Quote und/oder ab einem bestimmten Zeitraum) und bis wann diese "Modifizierung" gilt (für immer, nur bei Leerstand einer bestimmten Größenordnung), ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb der Vermieter dieses Privileg in Anspruch nehmen darf, nicht aber der Mieter, der im Verhältnis zu den anderen bestimmte Betriebskosten (deutlich?) weniger benutzt. Würde man insoweit gleiches für beide Seiten fordern, so käme man in Abgrenzungsschwierigkeiten bei fast allen Positionen - eine Ermittlung des richtigen Maßstabs wäre fast ausgeschlossen. Es könnte ja dann z. B. der Mieter im Dachgeschoß geltend machen, daß er allein lebe, keinen Besuch empfange und niemals den Aufzug benutze.

Letztlich zeigt sich dies auch am vorliegenden Fall, daß der Kl. zwar behauptet 2002/2003 einen Leerstand von knapp 20 % gehabt zu haben, er räumt jedoch selbst ein, daß im April 2005 (bei 1.749,20 m2) nur ein Leerstand von rund 50 m2 und im Mai 2005 von rund 90 m2. Auch wenn im Juli 2005 noch weitere 55 m2 hinzukommen sollten, bestünde nur noch ein Leerstand von 8 %, und hierdurch wird deutlich, daß es sich bei dem Leerstand des Kl. nicht um einen dauerhaften Zustand handelt. Eine Vertragsanpassung würde aber - unabhängig von dem Umfang des Leerstandes - eine dauernde Wirkung haben.

Darüber hinaus widerspricht dies auch der gesetzlichen Regelung. Der Gesetzgeber geht im preisfreien Wohnraum davon aus, daß - mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - die Abrechnung nach Quadratmetern der richtige Maßstab für alle Betriebskostenarten ist. Wäre die Auffassung von Langenberg richtig, so ist an sich nur die Abrechnung nach Quadratmetern für die Kosten "gerecht", die unabhängig von irgendwelchen Tätigkeiten oder Gewohnheiten der Mieter bestehen.

Darüber hinaus hat auch der BGH (NJW-RR 2004, 1237) bereits klargestellt, daß sich für einen bestehenden Umlagemaßstab die Frage der Gerechtigkeit letztlich gar nicht stellt, sondern lediglich zu prüfen ist, ob die Vereinbarung den gesetzlichen Regelungen entspricht. Zudem ergibt sich aus dem Urteil, daß es keinen Bedenken unterliegt, daß - im Umkehrschluß zu diesem Urteil - die anderen Mieter bei Vereinbarung eines Quadratmetermaßstabes Grundsteuern zahlen müssen, die für eine andere Wohnung angefallen sind, so kann es auch keinen Bedenken unterliegen, wenn der Vermieter Kosten des Leerstandes zu zahlen hat.

Im Hinblick auf die Entscheidungen des BGH sieht sich die Kammer auch nicht veranlaßt, die Revision zuzulassen.

Nach alledem erhält der Kl. vor einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zweier Wochen.

Anmerkung der Redaktion: Ebenso AG Charlottenburg 4 C 44//05 vom 12. Mai 2005 und AG Charlottenburg 225 C 45/05 vom 20. April 2005; a. A. AG Charlottenburg GE 2005, 623 und AG Charlottenburg 210 C 461/04 und 216 C 44/05.

Wenn die Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt werden, kann der Vermieter für verbrauchsabhängige Kosten (z. B. Wasser) den Umlegungsmaßstab ändern, nachdem er z. B. Wasseruhren eingebaut hat (§ 556 a Abs. 2 BGB). Manche Gerichte meinen darüber hinaus, daß im Falle des Leerstandes der Vermieter nach Treu und Glauben berechtigt sei, solche Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen zu verteilen.

Der Vermieter verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels und berief sich darauf, daß mehrere Wohnungen längere Zeit leergestanden hätten. Die Betriebskostenpositionen Be- und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom seien nach Treu und Glauben auf die vermieteten Wohnungen umzulegen.

Mit Urteil vom 23. Februar 2005 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage ab und meinte, eine einseitige Abänderung nach § 556 a Abs. 2 BGB komme nicht in Betracht (da kann man anderer Auffassung sein, vgl. Schach GE 2005, 593, d. Red.). Jedenfalls bestehe kein Anspruch aus dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage, denn eine schwerwiegende Änderung der Umstände sei nicht dargetan.

Mit ausführlichem Hinweisbeschluß vom 13. Mai 2005 folgt das Landgericht Berlin dieser Auffassung im Ergebnis und verweist darauf, daß der Vermieter lediglich eine verbrauchsabhängige Abrechnung herbeiführen könne, aber nicht schlicht Leerstandsflächen herausrechnen dürfe.