Änderung des Verteilerschlüssels für Betriebskosten

Änderung des Verteilerschlüssels für Betriebskosten; Verzug mit der Nachzahlungspflicht; Zurückbehaltungsrecht und Einsichtsrecht

1. Der Vermieter ist berechtigt, den Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Grundsteuer dahin zu ändern, daß nicht mehr nach dem Verhältnis der Flächen, sondern nach dem Verhältnis der Rohmietanteile abgerechnet wird.

2. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorschüsse nach Abrechnungsreife entfällt bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung; ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist im Wege der Klage auf Nachzahlung oder Rückerstattung zu entscheiden.

3. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen, wenn die Einsicht in die Originale der einfachere und für den Vermieter weniger belastende Weg ist.

4. Verzugszinsen können erst nach Ablauf der Prüfungsfrist von zwei Wochen nach Zugang der Betriebskostenabrechnung verlangt werden.

5. Rechtsanwälte und Steuerberater sind keine Verbraucher und schulden deshalb Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 ist entgegen der Auffassung der Bekl. nicht etwa deshalb fehlerhaft, weil in dieser Abrechnung die Grundsteuer anders als in den Abrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 nicht mehr nach dem Verhältnis der Flächen, sondern nach dem Verhältnis der Rohmietanteile abgerechnet wurde.

Die Parteien haben in dem Mietvertrag vom 2. Juli 1998 keinen konkreten Abrechnungsmodus vereinbart. Zwar enthält § 4 letzter Absatz des Mietvertrages eine Regelung, wonach für den Fall, daß infolge einer Erhöhung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, sich der Mieter verpflichtet, einen der Nutzungsfläche im Verhältnis zur gesamten Wohn- und Gewerberaumfläche des Hauses entsprechenden Anteil zu übernehmen. Entgegen der Auffassung der Bekl. haben die Parteien aber damit nicht vereinbart, daß der Verteilerschlüssel entsprechend der Nutzfläche im Verhältnis zur gesamten Wohn- und Gewerberaumfläche des Hauses zur Anwendung gelangen soll, denn diese Klausel bezieht sich auf den hier gerade nicht vorliegenden Fall der Inklusivmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Da ein konkreter Abrechnungsmodus nicht vereinbart ist, haben die Kl. insoweit ein einseitiges Bestimmungsrecht im Rahmen billigen Ermessens im Sinne von §§ 315, 316 BGB (vgl. hierzu OLG Koblenz in WuM 1990, 268). Es entspricht billigem Ermessen, wenn die Kl. ihren Abrechnungsmodus bezüglich der Grundsteuer der hierzu ergangenen Rechtsprechung anpassen (Bub/Treier, a. a. O., Rdnr. 49). Nach der Rechtsprechung des Senates (in KGR 2001, 187) muß der Abrechnungsmaßstab der Billigkeit entsprechen, d. h. er muß nach objektiven Kriterien ausgerichtet und möglichst nah am Verbrauch orientiert sein. Da der Anteil einer Mieteinheit an dem Entstehen der Grundsteuer um so höher ist, je höher der auf ihn entfallende Mietertrag ist, kann dies nicht nur im Verhältnis zwischen Wohnraummietern und Gewerbemietern, sondern auch im Verhältnis von Gewerbemietern untereinander dazu führen, daß die Umlage nach dem Flächenanteil allein unbillig wäre, nämlich dann, wenn - wie offensichtlich hier - erhebliche Abweichungen bei der Höhe des Mietzinses bestehen. Daß die Grundsteuer für das Jahr 2000 entgegen der bisherigen Handhabung nicht mehr entsprechend den Flächen, sondern entsprechend den Jahresrohmieten berechnet wurde, ist auch aus Seite 1 der Abrechnung, auf der die Verteilerschlüssel erläutert sind, zu ersehen.

Die Zinsentscheidung beruht auf § 286 Abs. 1 und 2 BGB und § 288 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

Soweit sich die Bekl. mit ihrer Berufung dagegen wenden, daß das Landgericht die aus den Betriebskostenabrechnungen 1998 und 1999 resultierenden Nachzahlungsbeträge in Höhe von 640,01 EUR und 442,17 EUR bereits ab Januar 2001 einer Verzinsung unterworfen hat, ist die Berufung begründet. Die Abrechnungen sind am 11. Mai 2001 und 17. Mai 2001 erstellt worden. Grundsätzlich wird der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung nach § 271 BGB sofort nach einer entsprechenden Abrechnung fällig, sofern - wie hier - keine andere Vereinbarung getroffen worden ist. Dem Mieter steht jedoch ein Prüfungsrecht und eine Leistungsfrist zu, die bei Wohnraummiete mit zwei Wochen bemessen wird (Bub/Treier a. a. O., III. A, Rdnr. 123). Bezüglich der Betriebskostenabrechnung 1998 ist daher am 26. Mai 2001 und bezüglich der Betriebskostenabrechnung 1999 am 1. Juni 2001 Verzug eingetreten.

Soweit sich die Bekl. mit ihrer Berufung dagegen wenden, daß der aus der Betriebskostenabrechnung 2000 resultierende Nachzahlungsbetrag in Höhe von 6.183,18 EUR mit 8 % über dem Basiszinssatz verzinst wird, hat die Berufung nur teilweise Erfolg. Grundsätzlich findet der in § 288 Abs. 2 BGB geregelte Zinssatz auf die streitgegenständliche Forderung Anwendung. Gemäß § 288 Abs. 2 BGB beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei den als Rechtsanwältin und Steuerberaterin tätigen Bekl. handelt es sich nicht um Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, sondern um Unternehmer im Sinne von § 14 BGB, denn sie haben den streitgegenständlichen Mietvertrag in Ausübung ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit abgeschlossen. Bei der Betriebskostennachforderung handelt es sich auch um eine Entgeltforderung im Sinne von § 288 Abs. 2 BGB. Eine Entgeltforderung liegt dann vor, wenn das, was auf Grund der Forderung geschuldet wird, die Gegenleistung für eine andere, vom Gläubiger zu erbringende Leistung darstellt. Regelmäßig muß daher ein gegenseitiger Vertrag vorliegen und es muß die fragliche Forderung Entgeltcharakter haben, d. h. sie muß im Gegenseitigkeitsverhältnis stehen (Münchener Kommentar, Bürgerliches Gesetzbuch, 4. Auflage, § 286 Rdnr. 75). Beide Voraussetzungen liegen hier vor. Die Nebenkosten sind Teil der Miete (Palandt, BGB, 61. Auflage, § 535 Rdnr. 72) und steht im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der dem Vermieter aus § 535 Abs. 1 BGB resultierenden Verpflichtung, die Mietsache zur Verfügung zu stellen.

Gemäß EGBGB Art. 229 § 5 gilt aber für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden sind, neues Recht und damit § 288 Abs. 2 BGB n. F. erst ab 1. Januar 2003 (Palandt, Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts, Ergänzungsband zu Palandt, 61. Auflage, EGBGB 229 § 5, Rdnr. 7).

Die Bekl. haben die Kosten des Rechtsstreits auch insoweit zu tragen, als die Parteien den Rechtsstreit in erster Instanz übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, § 91 a ZPO. Soweit die Kl. von den Bekl. zunächst die Zahlung von Nebenkostenvorschüssen für die Zeit von Januar bis Juli 2001 in Höhe von insgesamt 4.317,74 EUR geltend gemacht haben, hatte die Klage Aussicht auf Erfolg. Den Bekl. stand hinsichtlich dieser Nebenkostenvorschüsse kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Ein Zurückbehaltungsrecht an Voraus- und Nachzahlungen besteht nur so lange, wie der Vermieter seiner Verpflichtung zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht nachgekommen ist (vgl. Bub/Treier, 3. Auflage, III. A Rdnr. 126; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 813). Das Zurückbehaltungsrecht endet mit der Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, § 556 Rdnr. 88). Denn mit der Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ist der Anspruch des Mieters auf Rechnungslegung erfüllt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist dann im Wege der Klage auf Nachzahlung oder Rückerstattung von Betriebskosten zu entscheiden (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., Rdnr. 48).

Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 sind formell ordnungsgemäß (vgl. hierzu BGH NJW 1982, 573). Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht endete mit Zusendung der am 11. Mai 2001 und am 16. Mai 2001 erstellten Betriebskostenabrechnungen und nicht erst mit Sichtung der dazu gehörigen Belege. Im übrigen waren die Kl. entgegen der Auffassung der Bekl. auch nicht verpflichtet, auf Aufforderung sämtliche Belege auf Kosten der Bekl. zu kopieren und an diese zu übersenden. Im Rahmen seiner Abrechnungspflicht ist der Vermieter gehalten, dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Unterlagen zu gewähren. Der Mieter kann Einsicht in die Originalunterlagen verlangen. Unstreitig haben die Kl. den Bekl. mehrfach die Einsicht in die Originalunterlagen angeboten. Die Übersendung von Kopien kann nicht verlangt werden, wenn dem Mieter - wie hier - die Einsicht in die Originale als der einfachere und für den Vermieter weniger belastende Weg möglich ist (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. A, Rdnr. 50; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 810).

Der Vermieter ist berechtigt, bei der Betriebskostenabrechnung den Umlageschlüssel für die Grundsteuer vom Verhältnis der Flächen auf die Rohmietanteile umzustellen, entschied das Kammergericht und weitere Fragen zu Betriebskosten.

Mieter waren eine Rechtsanwältin und eine Steuerberaterin, weswegen es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis im Rechtssinne handelte und das Amtsgericht nicht erstinstanzlich zuständig war. Gegen die Betriebskostenabrechnung wandten sie sich u. a. deshalb, weil der Verteilungsmaßstab für die Grundsteuer geändert worden war. Dazu hatten sie vergeblich Übersendung von Kopien sämtlicher Belege verlangt und die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen zunächst zurückbehalten.

Mit Urteil vom 5. Januar 2004 meinte das Kammergericht, hier sei eine Änderung des Umlegungsmaßstabes für die Grundsteuer zulässig gewesen. Nicht nur im Verhältnis zwischen Wohnraummietern und Gewerbemietern, sondern auch im Verhältnis von Gewerbemietern untereinander sei eine Umlage nach Flächenanteil möglicherweise unbillig, so daß Abrechnung nach dem Verhältnis der Rohmietanteile sachgerechter sei. Ein Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung habe der Mieter nur so lange, wie eine formell ordnungsgemäße Abrechnung noch nicht erteilt sei. Einwendungen gegen den Inhalt der Abrechnung müßten mit gesonderter Klage erhoben werden, ein Zurückbehaltungsrecht bestehe jedenfalls dann nicht mehr. Auch könne der Mieter nicht Übersendung von Fotokopien in erheblichem Umfang verlangen, wenn die Einsicht in die Originale einfacher und für den Vermieter weniger belastend sei. Zinsen schulde der Mieter nach Ablauf einer Prüfungsfrist von zwei Wochen seit Zugang der Betriebskostenabrechnung; auch für Freiberufler sei der gesetzliche Zinssatz 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.