Änderung des Umlageschlüssels für Betriebskosten nur mit Wirkung für die Zukunft

Änderung des Umlageschlüssels für Betriebskosten nur mit Wirkung für die Zukunft; formularmäßiges Änderungsrecht

1. Der Vermieter - auch von Geschäftsraum - darf sich nicht auf eine Formularklausel berufen, wonach er berechtigt sein soll, den Umlegungsmaßstab für Betriebskosten zum Anfang eines Berechnungszeitraums neu zu bilden.

2. Jedenfalls sind Änderungen des Verteilungsschlüssels nur mit Wirkung für die Zukunft möglich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Nebenkostennachzahlungen für eine Arztpraxis, die der Bekl. von dem Kl. angemietet hat. Die geforderten Nachzahlungen betreffen die Abrechnungszeiträume 1995 - 1998.

Der Formularmietvertrag enthält in § 2 folgende Klauseln:

"2.2 b) Während der Mietzeit kann der Vermieter einen geeigneten, angemessenen, einheitlich oder unterschiedlichen Umlegungsmaßstab zum Anfang eines Berechnungszeitraumes neu bilden. Wird der Verbrauch von Betriebskosten durch Meßgeräte vom Kundendienst eines Unternehmens ermittelt, erfolgt die Umlegung nach der üblichen Verbrauchsermittlungs- und Abrechnungsweise des beauftragten Unternehmens.

2.3 Tritt durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters ein, ist der Mieter verpflichtet, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen."

Für die Umlegung der Betriebskosten ist im Mietvertrag vereinbart, daß, soweit Zähler vorhanden sind, darüber abgerechnet wird. Die weiteren Nebenkosten sollen "auf die m2 Praxisfläche umgelegt und abgerechnet" werden.

Diese Vereinbarung ist seit Beginn des Mietverhältnisses so gehandhabt worden, daß die Heizkosten, der Kalt- und Warmwasserverbrauch und Abwasser verbrauchsbezogen und, soweit einschlägig, nach den Vorschriften der HeizkostenVO, abgerechnet wurden. Die übrigen Kosten, insbesondere Abfall, Fahrstuhlkosten, Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung, Gerätewartung und Bewachung - ein Posten, der erst im Lauf der Mietzeit dazugekommen, im Mietvertrag aber noch nicht erwähnt ist - sowie Gebäudeversicherungen sind nach dem Flächenanteil der Praxis an der gesamten Fläche des Objekts, das neben Praxen noch andere gewerblich genutzte Räume und Wohnungen umfaßt, umgelegt worden.

Mit Beschluß vom 31.10.1996 änderte die Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft den für die Betriebskosten der Gemeinschaft maßgeblichen Umlageschlüssel, der dem im Mietverhältnis der Parteien praktizierten entsprach, dahin ab, daß in Zukunft insbesondere bei den Nebenkostenarten Fahrstuhl, Allgemeinstrom und Müllgebühren eine stärkere Belastung der Praxen und gewerblichen Einheiten erfolgen sollte, indem z. B. 3/5 der Fahrstuhlkosten von vornherein den Praxen zugewiesen und unter diesen nach den Anteilen der einzelnen Praxen an der Gesamtfläche der Praxen verteilt werden sollte. Die Anwendung dieses Schlüssels beschloß die Eigentümergemeinschaft auch für die zurückliegenden Wirtschaftsjahre ab 1994.

Der Kl. erhielt in der Folgezeit Eigentümerabrechnungen, die auf der Grundlage dieses neuen Schlüssels erstellt waren, für die Jahr 1995 bis 1998. Mit Abrechnung vom 7.6.1999 rechnete er auf der Grundlage dieser Eigentümerabrechnung mit dem Bekl. ab und gelangte unter Anwendung der neuen Schlüssel und unter Anrechnung der unstreitigen Vorauszahlungen des Bekl. zu Nachzahlungsforderungen von 3.138,55 DM für 1995, 2.733,01 DM für 1996, 2.301,08 DM für 1997 und 1.882,07 DM für 1998, die den Gegenstand dieses Rechtsstreits bilden.

Das Landgericht hat die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen und auf den Einspruch des Kl. das Versäumnisurteil überwiegend aufgehoben und der Klage im wesentlichen stattgegeben.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl., der sich unter anderem dagegen wendet, daß bei der Nebenkostenabrechnung andere als die als umlagefähig vereinbarten Nebenkosten berücksichtigt und andere als die vereinbarten Umlageschlüssel angewendet werden.

Die Berufung des Bekl. ist begründet.

Der Kl. hat, ohne dazu berechtigt zu sein, der Nebenkostenabrechnung andere Schlüssel zugrunde gelegt, als sie im Mietvertrag vereinbart sind.

Die im Mietvertrag vereinbarte Umlage auf "m2 Praxisfläche" bedeutet, wie sich ohne weiteres aus dem jahrelang unbeanstandet geübten Verfahren ergibt, eine Umlegung der Kosten nach dem Anteil der vom Bekl. angemieteten Praxisfläche an der Gesamtfläche aller Praxen, Gewerbeeinheiten und Wohnungen.

Daß einzelne Kostenarten zu einem größeren Anteil nur unter den Mietern der Arztpraxen verteilt werden, stellt daher eine Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Schlüssel dar.

Auf die Klausel 2.2 b) kann sich der Kl. dabei nicht berufen. Diese Klausel dürfte, weil eine Beschränkung der Abänderungsbefugnis auf sachliche Gründe nicht vorgesehen ist, vom Leitbild des § 315 BGB abweichen und deshalb eine unangemessene Benachteiligung auch eines Gewerberaummieters darstellen (vgl. BGH ZMR 1993, 263, 264 f. unter II.1. c]). Jedoch kann dies letztlich offen bleiben.

Offenbleiben kann auch, ob dem Kl. unabhängig von dieser Klausel wegen einer erheblichen Änderung der Geschäftsgrundlage oder bereits nach Treu und Glauben (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Langenberg, 8. Aufl., § 546 BGB Rdn. 209 - gemeint: 9. Aufl., d. Red.) das Recht zusteht, einen neuen Umlageschlüssel einzuführen. Eine solche Änderung könnte darin bestehen, daß der Kl. an den Beschluß der Wohnungseigentümer gebunden ist, ihn, weil der Beschluß den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wohnungseigentumsverwaltung entsprochen haben mag - was das hier entscheidende Gericht freilich nicht zu prüfen hat -, nicht mit Aussicht auf Erfolg anfechten konnte, und deshalb die Geschäftsgrundlage, die der mietvertraglichen Vereinbarung der Umlageschlüssel zugrunde lag, entfallen ist. Denn bei der Vermietung einer Teileigentumseinheit werden die Mietvertragsparteien die Verteilung der Betriebskosten in der Regel an den in der Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln ausrichten, damit sie für den Vermieter letztlich nur ein durchlaufender Posten sind.

Diese Fragen können deshalb offenbleiben, weil jedenfalls Änderungen des Verteilungsschlüssels nur für die Zukunft möglich sind, nicht aber für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden. Dieser in Schrifttum und Rechtsprechung einhellig vertretenen Ansicht (Langenberg, aaO., Rdn. 210, Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rdn. 3112, jeweils m. w. N.) schließt sich auch das hier erkennende Gericht an. Die einseitige Änderung bestehender Verträge ist stets in besonderem Maß von der Zumutbarkeit für den anderen Vertragsteil abhängig. Diese ist eher gegeben, wenn sich der Vertragspartner auf Änderungen noch einstellen kann. Dies gilt besonders im vorliegenden Fall. Der Beschluß der Wohnungseigentümer erfolgte im Jahr 1996 und sollte sich auch auf bereits abgelaufene Wirtschaftsjahre erstrecken. Der Kl. hat diese Änderungen, die er an den Bekl. als Mieter weitergeben wollte, aber weder sogleich noch mit der Übersendung der Abrechnungen im Jahr 1999 dem Bekl. erläutert, sondern ohne Erklärung über die damit beabsichtigte Änderung der vertraglichen Grundlagen in den Nachberechnungen die geänderten Schlüssel verwendet. Das ist dem Bekl. nicht zuzumuten.

Die Abrechnung auf der Grundlage der geänderten Schlüssel ist auch nicht mit Rücksicht auf die Klausel 2.3, nach der erhöhte oder neu eingeführte Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können, zulässig. Jedenfalls nach dieser Klausel können zwar die im Mietvertrag nicht erwähnten Bewachungskosten umgelegt werden, denn es bestand, nachdem - wie das Landgericht festgestellt hat - Einbruchsdiebstähle vorgekommen waren, ausreichender Anlaß für die Beauftragung eines Wachdiensts (vgl. OLG Celle NZM 99, 501 ff.). Eine Änderung vereinbarter Umlageschlüssel kann mit dieser Klausel aber nicht gerechtfertigt werden. Denn die von dem Kl. als Eigentümer zu tragenden Betriebskosten haben sich nicht wegen eines erhöhten Verbrauchs, wegen Teuerung oder der Einführung weiterer Kosten erhöht, sondern vor allem deshalb, weil die Umlageschlüssel geändert wurden. Soweit Kosten gestiegen sind, ist, weil zwischen den Parteien keine Pauschal- oder Festbeträge vereinbart sind, die Weitergabe von Kostensteigerungen ohnehin möglich. Die Änderung der Umlageschlüssel ist aber nicht Gegenstand der in der Klausel 2.3 getroffenen Regelung.

Die Nebenkostenabrechnung war demgemäß anhand der unveränderten, im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel vorzunehmen. Bei einer derartigen Abrechnung ergeben sich für die Jahre 1995 -1998 keine die jährlichen Vorauszahlungen übersteigenden Beträge. Dieses Rechenwerk im einzelnen auszuführen, besteht hier kein Anlaß. Das Gericht hat den Kl. auf das Ergebnis seiner diesbezüglichen Berechnungen hingewiesen und ihm Gelegenheit gegeben, die Berechnung selbst nachzuprüfen. Der Kl. hat danach keine Einwände mehr gegen das Zahlenwerk erhoben.

Betriebskosten sind nach billigem Ermessen umzulegen, wobei der Vermieter durch Vertrag oder bisherige ständige Übung an einen bestimmten Umlegungsmaßstab gebunden sein kann. Eine einseitige Änderung ist nur mit Wirkung für die Zukunft möglich.

Im Mietvertrag für die Arztpraxis hieß es, daß der Vermieter den Umlegungmaßstab zum Anfang eines Berechnungszeitraums neu bilden könne. Die Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft beschloß eine Änderung des für die Eigentümer maßgeblichen Umlageschlüssels; entsprechend wurde gegenüber den Sonder- und Teileigentümern verfahren. Später rechnete der Kläger gegenüber dem Arzt aufgrund dieses veränderten Umlageschlüssels mit Wirkung für die Vergangenheit ab.

Das OLG Frankfurt/Main wies die Klage ab und meinte, schon die Änderungsklausel im Formularmietvertrag sei unwirksam. Jedenfalls könne ein Vermieter den Umlagemaßstab für Betriebskosten nur mit Wirkung für die Zukunft ändern. Dem Vermieter sei zumutbar gewesen, den Beschluß der Wohnungseigentümer im Jahre 1996 dem Mieter mitzuteilen. Eine schlichte Abrechnung drei Jahre später nach diesem geänderten Umlageschlüssel ohne Erläuterung sei nicht wirksam.