Änderung des Umlageschlüssels für Betriebskosten

Änderung des Umlageschlüssels für Betriebskosten; Unbilligkeit des Umlagemaßstabes für Betriebskosten

Die einseitige Änderung des Umlageschlüssels für Betriebskosten (hier: Kosten der Gartenpflege) durch den Vermieter ist unbillig, wenn eine Verwaltungseinheit entsteht, die aufgrund ihres Größenumfanges dem Mieter die sachgerechte Ausübung seiner Kontrollbefugnisse unzumutbar macht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Abrechnung der Kosten für die Gartenpflege in den Abrechnungszeiträumen 1996 und 1997 nach dem sogenannten Flächenschlüssel im Verhältnis der Gesamtquadratmeterzahl des streitgegenständlichen Hauses zur Quadratmeterzahl der Wohnung des Kl.

Dies ergibt sich aus der Betriebskostenumlageerklärung v. 29.8.1991, in welcher das Verhältnis der Wohnflächen als Umlagemaßstab für die Betriebskosten festgelegt wurde, sowie aus der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 1995, in welcher für die Berechnung der Kosten der Gartenpflege wie auch für die übrigen Betriebskosten das Verhältnis des Anteils der streitgegenständlichen Wohnfläche von 59,76 m2 zur Gesamtwohnfläche des streitgegenständlichen Hauses von 646,92 m2 zugrunde gelegt wurde. Unbestritten wies bereits die Betriebskostenabrechnung vom 1.10.1993 bis 30.9.1994 diesen Umlageschlüssel aus.

Zu einer einseitigen Änderung dieses Umlageschlüssels bei der Position Gartenpflege zu einer 107 Gebäude umfassenden Verwaltungseinheit war die Bekl. nicht berechtigt. Grundsätzlich hat der Vermieter zwar das Recht gemäß §§ 315, 316 BGB den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen einseitig festzulegen. Ist dieses Recht einmal ausgeübt, so bedarf es für die Abänderung der Zustimmung der nichtfestlegungsberechtigten Partei (AG Wiesbaden, Urt. v. 5.9.1991; LG Wiesbaden, Urt. v. 6.4.1992, WM 1992, 630). Eine solche liegt hier nicht vor.

Zwar wird der Kl. verpflichtet sein, einer Änderung des Umlagemaßstabes zuzustimmen, wenn sich dieser geänderte Umlagemaßstab als sachdienlich und angemessen erweist (vgl. AG Wiesbaden, a. a. O.). Daß der vorliegend verwendete Umlagemaßstab der Wirtschaftseinheit der Billigkeit entspricht, erscheint hier jedoch fraglich. Grundsätzlich kann zwar die Abrechnung einer gesamten Wohnanlage als Verwaltungseinheit unter bestimmten Voraussetzungen billigem Ermessen entsprechen (OLG Koblenz, Beschl. v. 27.2.1990, WM 1990, 268, 270). Dies ist jedenfalls dann nicht mehr der Fall, wenn in einer Verwaltungseinheit so viele Gebäude zusammengefaßt werden, daß die Umlegung der Betriebskosten für den einzelnen Mieter nicht mehr überschaubar und eine Überprüfung der Rechnungen unzumutbar wird. Davon ist bei einer Verwaltungseinheit, die 107 Gebäude mit einer Gesamtfläche von 60.156,71 m2 und 1.060 Mietparteien umfaßt, auszugehen. Die Kosten lassen sich hier nicht ohne weiteres den einzelnen Grundstücken konkret zuordnen, die Überprüfung der abgerechneten Maßnahmen wird in diesem Größenumfang unzumutbar, der Mieter kann seine Kontrollbefugnisse nicht mehr sachgerecht ausüben. Da die Verwaltungseinheit im vorliegenden Falle dazu führt, daß der Mieter seine Kontrollmöglichkeit de facto verliert, ist dieser Abrechnungsmaßstab unbillig.