Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Verändert ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Nutzfläche durch Ausbau und Unterteilung seiner Wohneinheit in erheblichem Umfange (hier auf das Dreifache), besteht bei einer ursprünglich auf die bisherige Nutzfläche bezogenen Kostenbeteiligung regelmäßig ein Anspruch der anderen Wohnungseigentümer auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, auch wenn die Voraussetzungen für die Veränderung der effektiven Nutzfläche durch das Sondereigentum an Dachflächen und Kellerräumen bereits angelegt war. Reine Prozentgrenzen (nach der Rechtsprechung bis 59 %), bis zu denen Mehrbelastungen hingenommen werden müßten, hindern den Änderungsanspruch nicht (Abweichung von OLG Frankfurt NZM 2001, 140 u. a.).

I. Die Beteiligten zu I. und. II. bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage. In dem vorliegenden Verfahren erstreben die Beschwerdeführer die Verpflichtung der Antragsgegner zur Zustimmung zu einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auf Grund der Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche der Wohnungen der Beschwerdegegner durch nachträgliche Ausbaumaßnahmen. Das Grundstück der Eigentümergemeinschaft wurde Mitte der achtziger Jahre von dem Beschwerdegegner zu II. 1) mit einem Vier-Familien-Haus bebaut, das über ein Kellergeschoß mit Garage, ein Erdgeschoß, ein Obergeschoß sowie ein zunächst nicht ausgebautes Dachgeschoß mit Satteldach verfügt. An dem Grundstück wurde durch die Teilungserklärung vom 29. Januar 1986 Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG begründet. Teilender Eigentümer war der Beschwerdegegner zu II. 1). Durch die Teilung entstanden auf der Straßenseite zwei übereinanderliegende Wohnungen mit einer Wohnfläche von je ca. 75 m2 und auf der Gartenseite zwei übereinanderliegende Wohnungen mit einer Wohnfläche von je ca. 66 m2. Ausgehend von einer Gesamtwohnfläche von 282 m2 entfielen - berechnet nach den anteiligen Wohnflächen - auf die straßenseitigen Wohnungen je 266/1.000 Miteigentumsanteile und auf die beiden gartenseitigen Wohnungen je 234/1.000 Miteigentumsanteile. Während den beiden straßenseitigen Wohnungen je ein kleiner Kellerraum als Sondereigentum zugeordnet wurde, erhielt die obere gartenseitige Wohnung Nr. 4 außer einem kleinen Kellerraum als Sondereigentum noch einen Raum 4 im Dachgeschoß; der dem teilenden Eigentümer später zugeordneten unteren gartenseitigen Wohnung Nr. 3 wurden als Sondereigentum drei Kellerräume, ein Flur im Keller, die Garage im Keller und der Raum Nr. 3 im Dachgeschoß zugeteilt. Den jeweiligen Eigentümern der Wohnung Nr. 3 bzw. 4 wurde in der Teilungserklärung gestattet, im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften die im Keller und im Boden zu ihrem jeweiligen Sondereigentum gehörenden Räume beliebig zu nutzen und sie, sofern eine behördliche Genehmigung erteilt wird, zu Wohnzwecken aus- und umzubauen. Die Teilungserklärung enthält keine Regelung zur Kosten- und Lastenverteilung.

In der Folgezeit machten die Beschwerdegegner (Eigentümer der Wohnung Nr. 3 bzw. Nr. 4) von ihrem in der Teilungserklärung eingeräumten Recht auf Ausbau der Flächen im Keller und im Dachgeschoß Gebrauch. Der Beschwerdegegner zu II. 1) baute den in seinem Sondereigentum stehenden Teil des Dachgeschosses rechts zu einer Wohnung aus und die zwei großen Kellerräume zu Büroräumen um, die auch an die Heizungsanlage und die sanitären Einrichtungen angeschlossen sind. Die Beschwerdegegnerin zu Il. 2) baute die in ihrem Sondereigentum stehenden im Dachgeschoß links gelegenen Räume ebenfalls zu einer Wohnung aus. Nach den Angaben der Beschwerdegegner geschah dies in den Jahren 1994 bzw. 1997. In der Eigentümerversammlung vom 29. September 1999 lehnten die Beschwerdegegner zu II. 1) und 2), die nach der Teilungserklärung je ein Objektstimmrecht innehaben, mit ihren zwei Stimmen gegen die beiden Stimmen der Antragsteller zu I. 1) und 2) eine Änderung der Kostenverteilung unter Einbeziehung der neu geschaffenen Wohnflächen ab. Die Antragsteller hatten beantragt, den Verteilungsschlüssel für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend den neuen Wohn- und Nutzflächen neu festzulegen, hilfsweise den Verteilungsschlüssel nach den festzustellenden Wohn- und Nutzflächen bzw. die sich daraus ergebenden Miteigentumsanteile neu festzulegen. Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen. Durch notarielle Urkunde vom 4. April 2000 teilten die Beschwerdegegner ihre jeweiligen Wohneinheiten Nr. 3 und Nr. 4 zum 12. Januar 2001 in der Weise, daß fortan im Dachgeschoß zwei weitere Sondereigentumseinheiten Nr. 5 und 6 bestanden. Der Beschwerdegegner zu Il. 1) war nunmehr Eigentümer der Wohnungen Nr. 3 und 5 und die Beschwerdegegnerin zu II. 2) Eigentümerin der Wohnungen Nr. 4 und 6. Die bisherigen Miteigentumsanteile der Einheiten Nr. 3 und 4 wurden unterschiedlich unterteilt. Das Haus ist an eine zentrale Ölheizung angeschlossen und Heizkörper befinden sich nicht nur in den ausgebauten Räumen des Dachgeschosses, sondern auch im Keller und der Garage. Die Beteiligten haben einen Teilvergleich geschlossen, daß ab 1. Januar 2001 die Heizkosten künftig zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohn- bzw. Nutzfläche abzurechnen seien. Im Rahmen des Teilvergleiches haben die Beteiligten anteilige Wohn- und Nutzflächen vereinbart. Ausgehend von einer Gesamtnutzfläche von nunmehr 472 m2 errechnen die Beteiligten zu I. für sich nach den ursprünglichen Wohnungsgrößen eine Kostenbeteiligung von 159/1.000 bzw. 161/1.000, während die Eigentümer der Wohnung Nr. 3-6 tragen sollen: 234/1.000 und 140/1.000 bzw. 238/1.000 und 68/1.000. Hiergegen haben die Beteiligten zu II. 1) und 2) insbesondere eingewendet, daß ihnen dann zumindest für die beiden weiteren Wohnungen auch je ein weiteres volles Stimmrecht zustehen müßte, und in einem Parallelverfahren die Feststellung verlangt, daß nunmehr sechs Stimmrechte bestünden. Diesen Feststellungsantrag haben Amts- und Landgericht in dem Parallelverfahren zurückgewiesen; über die sofortige weitere Beschwerde hat der Senat noch nicht entschieden. In dem vorliegenden Verfahren hat das Landgericht die Erstbeschwerde der Beteiligten zu I. 1) und 2) zurückgewiesen und damit eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels abgelehnt. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu I. 1) führt zur Vorlage an den Bundesgerichtshof. Von einer vorherigen Verbindung mit dem dieselben Beteiligten betreffenden Parallelverfahren zum

t das Landgericht die Erstbeschwerde der Beteiligten zu I. 1) und 2) zurückgewiesen und damit eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels abgelehnt. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu I. 1) führt zur Vorlage an den Bundesgerichtshof. Von einer vorherigen Verbindung mit dem dieselben Beteiligten betreffenden Parallelverfahren zum Objektstimmrecht hat der Senat abgesehen, weil er die diesbezüglichen Rechtsfragen für geklärt ansieht und eine Abweichung im Sinne des § 28 FGG insoweit nicht beabsichtigt. (...)

3. Der Senat teilt im Ansatz die Rechtsauffassung des Landgerichts, daß ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels besteht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten daran ihn grob unbillig erscheinen ließen und die Bindung damit gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße (KG NJW-RR 1991, 1169; NZM 1999, 257 = FGPrax 1999, 17 = ZMR 1999, 64; FGPrax 2004, 7 = ZfIR 2003, 867). Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kommt in Betracht, wenn sich die Regelung in der Teilungserklärung als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig erweist, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt ist, wenn eine nicht sachgerechte Festlegung der Miteigentumsanteile vorliegt oder die Anlage anders als geplant errichtet wurde oder nachträglich verändert wird (OLG Düsseldorf FGPrax 2001, 101 = ZMR 2001, 378; FGPrax 2003, 209 = ZMR 2003, 767). Die Frage der groben Unbilligkeit ist insbesondere danach zu beurteilen, ob die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen, wobei in erster Linie die anteilige Wohn- und Nutzfläche maßgebend ist (BayObLGZ 1991, 396 = NJW-RR 1992, 342; OLG Hamm FGPrax 1996, 176 = ZMR 1996, 503; ZMR 2003, 286 = MittBayNot 2003, 296). Dabei ist zu berücksichtigen, daß sich jeder Wohnungseigentümer darauf verlassen können soll, daß der gesetzliche oder in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilungsschlüssel grundsätzlich weiterhin Geltung hat und alle bindet; außerdem kann sich jeder Wohnungseigentümer bei Erwerb der Wohnung über den geltenden Kostenverteilungsschlüssel informieren und darauf einstellen (BayObLG NZM 2001, 290 = ZWE 2001, 320 = ZMR 2001, 473; ZMR 2001, 997 = ZWE 2002, 31; NJW-RR 1995, 529 = WuM 1995, 217; BayObLGZ 1991, 396 = NJW-RR 1992, 342). Ausgeschlossen wird die Änderung des Verteilungsschlüssels, wenn die Kostenmehrbelastung in den Risikobereich des benachteiligten Eigentümers fällt, etwa wenn sich der beabsichtigte Ausbau verzögert (KG FGPrax 2004, 7 = ZfIR 2003, 867; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 1547 = NZM 1998, 867; NZM 1999, 81 = FGPrax 1998, 212). In der praktischen Anwendung hat die Rechtsprechung die Anforderungen an einen Änderungsanspruch jedoch überspannt. So hat das Bayerische Oberste Landesgericht einen Änderungsanspruch allerdings bejaht, wenn gegenüber der anteiligen Wohnfläche eine dreifache Kostenbelastung (300 % oder 200 % über der normalen Belastung) vorlag (BayObLG NJW-RR 1992, 342 bzw. NZM 2001, 290 ZMR 2001, 473 = ZWE 2001, 320). In der Rechtsprechung ist dagegen ein Änderungsanspruch selbst bei einer Mehrbelastung bis 59 % (OLG Frankfurt NZM 2001, 140) versagt worden (Einzelnachweise bei Engelhardt in Münch/Komm, BGB 4. Aufl., WEG § 16 Rdn. 18). Nach diesen Grundsätzen läge die Mehrbelastung der Antragsteller in der Größenordnung von 8,33 % (nach den Berechnungen des Landgerichts 266/1.000 statt 168/1.000) und müßte damit hingenommen werden. Von dieser Rechtsprechung beabsichtigt der Senat auf Grund der nachfolgenden Erwägungen abzuweichen. Er würde die Sache an das Landgericht zur Feststellung der anteiligen und auch getrennt vermietbaren Wohn- und Nutzflächen und zur gerichtlichen Festlegung des Kostenverteilungsschlüssels (mit Ausnahme der bereits geregelten Heizkosten) zurückverweisen. Er hat den Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

4. Verändert ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Wohn- oder Nutzfläche durch Ausbau und Unterteilung seiner Wohneinheit in erheblichem Umfange (hier: auf das Dreifache), besteht bei einer ursprünglich auf die bisherige Nutzfläche bezogenen Kostenbeteiligung regelmäßig ein Anspruch der anderen Wohnungseigentümer auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, auch wenn die Voraussetzungen für die Veränderung der effektiven Nutzfläche durch das Sondereigentum an Dachflächen und Kellerraum bereits angelegt waren. Reine Prozentgrenzen (nach der Rechtsprechung bis 59 %), bis zu denen Mehrbelastungen hingenommen werden müssen, hindern den Änderungsanspruch nicht. Nach der Teilungserklärung und nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts wurde das Wohngebäude als Vier-Familien-Haus mit vier annähernd gleich großen Wohnungen errichtet, nämlich mit zwei straßenseitigen Wohnungen von jeweils ca. 75 m2 und zwei gartenseitigen Wohnungen mit jeweils ca. 66 m2 Wohnfläche. In der Teilungserklärung vom 29. Januar 1986 bestimmte der teilende Eigentümer die Miteigentumsanteile exakt nach der Gesamtwohnfläche und den auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Quadratmeterzahlen. Allerdings erstreckte er das Sondereigentum der Wohnung Nr. 4 auf einen zunächst nicht als Wohnraum ausgebauten Raum im Dachgeschoß und das Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 sowohl auf einen nicht als Wohnraum ausgebauten Raum im Dachgeschoß und zusätzlich auf große Kellerräume sowie eine Garage. Für die beiden damals noch nicht ausgebauten Räume im Dachgeschoß war in der Teilungserklärung ein Ausbaurecht vorgesehen, von dem zwischenzeitlich Gebrauch gemacht wurde; gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 49, 250 = NJW 1968, 499; BGHZ 73, 150 = NJW 1979, 870) wurden die beiden ausgebauten Dachgeschoßwohnungen ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu selbständigen Wohneinheiten Nr. 5 und Nr. 6 abgetrennt. Nach dem Akteninhalt wurden von den der Wohnung Nr. 3 zugeordneten Kellerräumen zwei Räume von 48 m2 bzw. 17 m2 an die Zentralheizungsanlage und an die sanitären Einrichtungen angeschlossen und als Büroräume hergerichtet und vermietet, auch die Garage mit 24,8 m2 erhielt einen Heizungsanschluß und wurde vermietet. Gegenüber den ursprünglich vier Wohnungen mit Nebengelaß im Dachgeschoß und im Keller sind damit erheblich mehr Einheiten getreten, die auch noch getrennt genutzt werden können. Auch wenn der Ausbau der Dachgeschoß- und Kellerräume durch entsprechende Ausbaurechte in der Teilungserklärung gedeckt war, kann den Antragstellern nicht entgegengehalten werden, daß sie dies von vornherein hätten erkennen können und daß sie sich nunmehr für alle künftigen Zeiten damit abfinden müßten. Aus der Einschränkung des Änderungsanspruchs für den teilenden Eigentümer, der sich für die Zeit seines verzögerten Ausbaus keine Sonderregelung vorbehält, kann auch nicht etwa im Umkehrschluß gefolgert werden, daß dem teilenden Eigentümer die von ihm selbst festgelegten Sondervorrechte in der Teilungserklärung erhalten bleiben müßten (Würfel WE 2000, 100 bezeichnet die Teilungserklärung als "die wohl mit Abstand undemokratischste Rechtsnorm in unserem Staat"). Im Anschluß an Jennißen (Verwalterabrechnung nach dem WEG, 5. Aufl., S. 30) hält der Senat jedenfalls einen Änderungsanspruch für gegeben, wenn die Wohn- oder Nutzflache vom Miteigentumsanteil mehr als 25 % abweicht. Dem Änderungsanspruch steht nicht entgegen, daß die Bewirtschaftungskosten des

tand undemokratischste Rechtsnorm in unserem Staat"). Im Anschluß an Jennißen (Verwalterabrechnung nach dem WEG, 5. Aufl., S. 30) hält der Senat jedenfalls einen Änderungsanspruch für gegeben, wenn die Wohn- oder Nutzflache vom Miteigentumsanteil mehr als 25 % abweicht. Dem Änderungsanspruch steht nicht entgegen, daß die Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums bereits teilweise nach einem anderen Verteilungsschlüssel berechnet werden (Heizkosten). Entscheidend ist vielmehr, daß dem benachteiligten Wohnungseigentümer nicht auf Dauer eine erhebliche Kostenmehrbelastung zugemutet werden darf.

5. Dem Änderungsanspruch hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels können die Antragsgegner nicht entgegensetzen, daß auch ihr Stimmgewicht verändert werden müßte. Wäre in der Teilungserklärung nichts geregelt oder auf das Gesetz verwiesen, würde sich durch die inzwischen durchgeführte Unterteilung der Wohneinheiten Nr. 3 und 4 auch das Stimmgewicht ändern, denn das Gesetz sieht als Regelfall das Kopfstimmrecht vor (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Danach hängt das Stimmgewicht allein von der Zahl der Wohnungseigentümer ab und kann ständig wechseln, wenn sich nämlich die Zahl der in einer Hand befindlichen Wohneinheiten durch Veräußerung oder Erwerb ändert. Als Korrektiv dieser Stimmverteilung bleibt nach dem Gesetz nur, daß auch ein Mehrheitseigentümer, der im Ergebnis nur über eine einzige Stimme verfügt, die Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung bei jeder Mehrheitsentscheidung notfalls gerichtlich überprüfen lassen kann. Da im vorliegenden Fall allerdings das Stimmrecht an die Zahl der Wohnungen geknüpft ist (Objektstimmrecht), ist nach überwiegender Rechtsauffassung eine Verschiebung der Stimmgewichte auch durch Unterteilung von Wohneinheiten nicht möglich, so daß nur eine Quotelung des Stimmrechts für die unterteilten Einheiten verbleibt (KG NZM 2000, 671; Briesemeister NZM 2000, 992; a. A. Wedemeyer NZM 2000, 638). Das hängt damit zusammen, daß nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 49, 250; 73, 150) die Unterteilung von Wohnungseigentumsrechten ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer für zulässig gehalten wird, wenn es deren Rechte nicht beeinträchtigt, wobei eine Vermehrung der Kopfstimmrechte als im Gesetz angelegt für unschädlich erachtet wird. Im Falle des Objektstimmrechts kann aber die Zulässigkeit der zustimmungsfreien Unterteilung nur durchgehalten werden, wenn damit das Stimmgewicht der übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt wird. Da jeder Wohnungseigentümer an der Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt sein muß, bleibt nur der Ausweg einer Quotierung des Objektstimmrechts der unterteilten Wohnung, wobei die mit minderem (aber nicht etwa gemeinsam, sondern je selbstständig ausübbarem) Stimmgewicht ausgerüsteten Wohnungseigentümer wie beim Kopfstimmrecht auf den allgemeinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung verwiesen werden können. Wollte man das bloße Quotenstimmrecht für die "unterteilten" Wohnungseigentumsrechte aufgeben und ihnen trotz des vereinbarten Objektstimmrechts dennoch eine volle Stimme zubilligen, wäre dies eine fühlbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer, die in den Fällen des Objektstimmrechts entgegen BGHZ 49, 250; 73, 150 folglich eine zustimmungsfreie Unterteilung immer ausschließen würde (KG NZM 1999, 850 = FGPrax 1999, 90; OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 521; OLG Hamm ZWE 2002, 489).

Bei Veränderungen von Flächen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollen benachteiligte Eigentümer künftig eher eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangen dürfen, meint das KG.

Bei ungefähr gleichen Wohnflächen werden in der Teilungserklärung auch ungefähr gleiche Miteigentumsanteile zugeordnet. Nach den Miteigentumsanteilen richtet sich auch die Beteiligung an den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums. Aufgrund von Vorbehalten in der Teilungserklärung wurden Nebengelaßräume im Dach und im Keller weiter ausgebaut und neue Wohneinheiten gebildet. Ein Wohnungseigentümer fand die trotz Ausdehnung der Wohnflächen gleichgebliebene Kostenverteilung ungerecht und verlangt deren Änderung.

Bis zu einer Kostenmehrbelastung von 59 % im Vergleich zu den ungleichen Wohnflächen hatte die Rechtsprechung bisher einen Anspruch der benachteiligten Wohnungseigentümer abgelehnt. Das Kammergericht will die Zumutbarkeitsgrenze erheblich senken und hat wegen Abweichung von anderen OLGs dem BGH vorgelegt.