Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels; Anforderungen an einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluß; Abwälzung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auf Sondereigentümer

Die Mindestvoraussetzungen für einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluß über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sind nicht erfüllt, wenn das Versammlungsprotokoll unter "Verschiedenes" ohne Hinweis auf einen Abstimmungsvorgang lediglich die Feststellung enthält, daß nach Eigeninstandsetzung der Fenster mehrerer Wohnungseigentümer "innerhalb der Gemeinschaft nunmehr vereinbart ist, daß jeder Eigentümer für den Unterhalt seiner Fenster selbst verantwortlich ist."

In einer Teilungserklärung hieß es: "Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ..."

In einer Eigentümerversammlung wurde u. a. beschlossen (TOP 9 d): "Fensteranstriche und reparaturen: Auf Grund der unterschiedlichen Situationen der Eigentümer: z. T. wurden neue Fenster installiert, andere Eigentümer haben bei Einzug Fenster auf eigene Rechnung fachlich herrichten lassen, so daß innerhalb der Gemeinschaft nunmehr vereinbart ist, daß jeder Eigentümer für den Unterhalt seiner Fenster selbst verantwortlich ist." Der Antragsteller verlangt von der Gemeinschaft, daß diese die Außenanstriche sämtlicher Fenster und Türen seiner Wohnung erneuert, nachdem er den Verwalter erfolglos zu dieser lnstandhaltungsmaßnahme aufgefordert hat. Das AG hat den Antrag zurückgewiesen, weil die Eigentümer durch Beschlußfassung vom 24. Januar 1989 den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel in rechtlich zulässiger Weise abgeändert hätten und jeder Wohnungseigentümer deshalb selbst für den Außenanstrich der Fenster und Türen seiner Wohnung aufzukommen habe. Das LG hat die Erstbeschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers führte zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

Zutreffend hält das Landgericht den Antragsteller nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG für berechtigt, seinen Anspruch auf Instandsetzung der Außenfenster und -türen gegen die Gemeinschaft geltend zu machen. Rechtsfehlerfrei führt der angefochtene Beschluß aus, daß die entstehenden Kosten als Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 2 WEG anteilig von den Wohnungseigentümern zu tragen sind und sich insoweit die gesetzliche Regelung mit der in § 8 Nr. 1 der Teilungserklärung getroffenen Bestimmung deckt, weil die Außenfenster und -türen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Rechtlich einwandfrei nimmt das Landgericht weiter an, daß die gesetzliche Kostenregelung des § 16 Abs. 2 WEG abbedungen werden kann und daß dies auch durch vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluß geschehen kann, wenn dieser bestandskräftig wird (vgl. BGHZ 127, 99 = GE 1994, 1383 = NJW 1994, 3230).

Es begegnet jedoch durchgreifenden rechtlichen Bedenken, der Protokollnotiz zu TOP 9 d) der Versammlungsniederschrift vom 24. Januar 1989 einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluß über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu entnehmen. [...]

Auch wenn es hier nicht um die Auslegung eines Eigentümerbeschlusses geht, der auch für Sondernachfolger gelten soll, sondern um die vorrangige Frage der Qualifikation, nämlich ob ein vereinbarungsersetzender Mehrheitsbeschluß überhaupt zustande gekommen ist, sind die Grundgedanken der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10. September 1998 (GE 1999, 319 = NJW 1998, 3713 = NZM 1998, 955 = ZMR 1999, 41 = WE 1999, 93) auch hier anzuwenden. Wenn ein Eigentümerbeschluß, der Regelungen enthält, die auch für einen Sondernachfolger gelten sollen, wie eine Grundbucheintragung auszulegen ist, dann muß auch ein Substrat vorhanden sein, welches einer Grundbucheintragung gleichgestellt werden kann. Eine Auslegung ist überhaupt erst möglich, wenn ein fester Boden hierfür vorhanden ist (vgl. BayObLG WE 1999, 193).

Hinsichtlich der Auslegung von Eintragungen im Grundbuch und der dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind maßgebend der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 121, 236 = GE 1993, 589 = NJW 1993, 1329). Entsprechendes muß nach BGH GE 1999, 319 = NJW 1998, 3713 für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten, die auch für Sondernachfolger bestimmt sind. Denn sie wirken auch ohne Eintragung in das Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen sie (§ 10 Abs. 3 und 4 WEG). Es besteht daher wie bei der Gemeinschaftsordnung ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlußfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlußformulierung entnehmen zu können. Die Eigentümerbeschlüsse sind deshalb "aus sich heraus", also objektiv und normativ auszulegen (BayObLG WE 1987, 14; KG OLGZ 1981, 307). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, zum Beispiel weil sie sich aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben.

[...] Im Rahmen seiner restlichen tatrichterlichen Beurteilungskompetenz (so BGH GE 1999, 319 = NJW 1998, 3713, 3714) vermag der Senat selbst die Feststellung zu treffen, daß die Mindestvoraussetzungen für einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluß über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels im vorliegenden Fall nicht erfüllt sind.

Der Versammlungsniederschrift vom 24. Januar 1989 ist zu TOP 1 zu entnehmen, daß nur 15 von 16 Einheiten, also nicht alle Miteigentümer anwesend bzw. vertreten waren. Weiter ergibt sich aus den unter TOP 1 aufgenommenen "Vorschlägen zu Punkt 9", daß unter "Verschiedenes" eine Reihe von Problembereichen angesprochen werden sollte, darunter auch "Fensteranstrich/-reparaturen", die also weder einen gesonderten noch einen zentralen Beschlußgegenstand ausmachten und möglicherweise in der Einladung überhaupt nicht als Beschlußthema genannt waren. In der weiteren Versammlungsniederschrift sind zu TOP 2 bis TOP 8 die Ergebnisse der Besprechungen niedergelegt, soweit erforderlich mit Angabe der Abstimmungsverhältnisse, wobei unklar ist, wieviele Personen anwesend waren oder in Vertretung für andere Wohnungseigentümer abgestimmt haben. Denn die Abstimmungen hatten immer ein einstimmiges Ergebnis ohne Enthaltungen und ohne Ablehnungen. Unter dem letzten TOP 9 wurde dann Verschiedenes abgehandelt, teils im Sinne einer Vertagung, teils im Sinne einer unverbindlichen Festlegung hinsichtlich der Gartenpflege, teils durch eine Kostenübernahme für die Gemeinschaft in unbestimmter Höhe, teils durch einen dringenden Appell an alle Miteigentümer zur sorgfältigen Müllentsorgung.

Schließlich folgt unter d) die Behandlung der "Fensteranstriche und -reparaturen". Nach dem faktischen Hinweis, daß Eigentümer zum Teil neue Fenster installiert, andere Eigentümer bei Einzug Fenster auf eigene Rechnung fachlich haben herrichten lassen, folgt die bloße Feststellung: "... so daß innerhalb der Gemeinschaft nunmehr vereinbart ist, daß jeder Eigentümer für den Unterhalt seiner Fenster selbst verantwortlich ist." Nach dem Protokollinhalt ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, daß dieser Tagesordnungspunkt diskutiert oder darüber auch nur eine Abstimmung stattgefunden hat. Es ist kein Hinweis des Verwalters darauf vorhanden, daß der Regelungsgegenstand einer Beschlußfassung an sich nicht zugänglich und ein dennoch ergangener bloßer Mehrheitsbeschluß anfechtbar ist. Nach dem Wortlaut wird die Vereinbarung über die geänderte Kostentragung hinsichtlich der Fenster daraus abgeleitet, daß einige Miteigentümer sich bereits freiwillig in diesem Sinne verhalten haben. Der Senat vermag jedenfalls aus dieser feststellenden Protokollnotiz keine hinreichende Dokumentation einer echten Willensbildung zu entnehmen. Eine für die Zukunft und alle Sondernachfolger geltende Beschlußfassung mit Vereinbarungscharakter kann somit nicht mit hinreichender Sicherheit festgestellt werden. Demgemäß verbleibt es bei der Kostenregelung in § 8 Nr. 1 der Teilungserklärung. Das Landgericht hat - von seiner Rechtsauffassung her konsequent - von einer Beweiserhebung über die strittige Tatsache abgesehen, ob die Außenanstriche schadhaft sind und eine Instandsetzung erforderlich ist. Diese Feststellungen werden nachzuholen sein, falls die Gemeinschaft nicht freiwillig dem Verlangen des Antragstellers zur Renovierung nachkommt.

Im Wege eines vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlusses können die Wohnungseigentümer auch die Kostentragungspflicht für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, etwa Fenster und Türen, auf die einzelnen Mitglieder übertragen. Allerdings sind hier gewisse Mindestvoraussetzungen einzuhalten, zumal eine solche Regelung auch für neu eintretende Wohnungseigentümer gelten soll. Ein bloßer Protokollvermerk, der nicht einmal einen Abstimmungsvorgang dokumentiert und unter "Verschiedenes" steht, erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Die protokollierte Überbürdung von Instandsetzungskosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer war damit unwirksam.