Änderung der Wärmeversorgung

Änderung der Wärmeversorgung; Wärmecontracting; Umstellung von Zentralheizung auf Nahwärme

Der Vermieter ist berechtigt, die Lieferung von Wärme und Warmwasser nicht mehr durch eine Zentralheizungsanlage, sondern durch eine kostengünstigere Heizstation zu erbringen.

Unstreitig wurden die an die Bekl. vermieteten Räume ursprünglich mit Gas und Öl befeuert. Die jetzigen Eigentümer des Anwesens, die in den von den Bekl. abgeschlossenen Mietvertrag gem. §§ 570, 571 BGB eingetreten sind, haben diese Heizanlage durch eine Heizstation zur Versorgung des Anwesens mit Wärme und Warmwasser ersetzt, die unstreitig kostengünstiger, also heizkostensparender und umweltfreundlicher arbeitet. Die Heizstation ist außerhalb der gemieteten Räume in einer eigenen Anlage erstellt. Die Versorgung des Anwesens mit Wärme und Warmwasser erfolgt seitdem durch die Kl. Unstreitig wurden die Ansprüche des Vermieters auf Bezahlung der Heizkosten an die Kl. abgetreten.

Die Bekl. sind der Auffassung, sie seien zur Bezahlung der geltend gemachten Abrechnungen nicht verpflichtet; denn diese Abrechnungen enthielten außer den reinen Verbrauchskosten auch Bauinvestitions-, Reparatur- und Verwaltungskosten sowie eine Gewinnspanne. Die Bekl. seien jedoch lediglich zur Zahlung der reinen Heizkosten entsprechend der früheren Versorgung mit Öl und Gas verpflichtet.

Die Kammer ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts der Ansicht, daß die Vermieter gem. § 6 Ziff. 4 Abs. 3 der Heizkostenverordnung berechtigt waren, nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, den Abrechnungsmodus neu festzusetzen.

Vorliegend wurde die Heizanlage unstreitig aus dem Gesichtspunkt der Energiesparmaßnahmen und des Umweltschutzes errichtet. Die Heizanlage ist insofern mit dem Anschluß an die Fernwärmeversorgung vergleichbar. Nach einer Entscheidung des BGH (BGHZ 109, 118) ist insoweit unbedeutend, in welcher Entfernung die Heizanlage zu den versorgten Gebäuden liegt oder ob ein größeres Leistungsnetzwerk vorhanden ist. Da der Vermieter gem. § 6 Abs. 4 Ziff. 3 Heizkostenverordnung den Abrechnungsmaßstab einseitig ändern kann, sind die Bekl. zur Zahlung der geltend gemachten Heizkostenabrechnungen verpflichtet. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung gehen gem. § 2 Heizkostenverordnung den rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Wählt der Vermieter berechtigterweise die Wärmeversorgung mit einer eigenen Heizstation, die der Versorgung mit Fernwärme gleichsteht, also eine Versorgungsart i. S. des § 1 Abs. 1 Nr. 2 Heizkostenverordnung, steht bei der eigenständig gewerblichen Lieferung der vereinbarte Wärmepreis im Vordergrund. Dieser enthält grundsätzlich über die Betriebskosten hinausgehende Kostenfaktoren. Gegenstand der Heizkostenverordnung ist lediglich der Vorgang der Kostenverteilung und nicht die Frage, welche Kosten bei der eigenständig gewerblichen Lieferung zur Verteilung gelangen können. Dies richtet sich nach dem entsprechenden Vertrag der Vermieter/Eigentümer mit der Kl. (vgl. dazu Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III. A, Rdnr. 59).

Im übrigen wäre es auch lebensfremd, wollten die Bekl. verlangen, daß der Vermieter trotz Änderung der Beheizungsart eine Abrechnung nach einem früheren Modus noch erbringen müßte. Eine solche Abrechnung ist nicht mehr möglich infolge Änderung der Heizungsanlage.

Der Gesetz- und Verordnungsgeber verschärft seit Jahren stetig die Anforderungen an Heizungsanlagen. Immer umweltschonender sollen sie werden und die Energie immer besser ausnutzen. Der dadurch entstehende Modernisierungsdruck auf Eigentümer wird immer größer und wird in den kommenden Jahren verstärkt dazu führen, daß Zentralheizungsanlagen stillgelegt und Häuser immer häufiger mit sogenannter Nahwärme aus kleinen Heizwerken versorgt werden, die Dritte betreiben. Damit stellen sich für eine Umstellung von Zentralheizung auf Heizwerk eine Reihe auch mietrechtlicher Fragen.

Der Vermieter kann die Kosten für eine Zentralheizung nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) auf die Mieter umlegen; das sind allerdings nur die reinen Verbrauchskosten (Betriebskosten). Die Reparatur der Anlage hat daher der Vermieter aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Anders ist es bei einer Fernheizung, bei der alle Kosten der Wärmelieferung vom Mieter zu tragen sind.

In dem vom Landgericht München II am 5. August 1997 entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Zentralheizung stillgelegt und einen Vertrag über Wärmelieferung mit der Betreiberin einer Heizstation abgeschlossen. Die gesamten Wärmelieferungskosten wurden jetzt auf die Mieter umgelegt, zu Recht, wie das Landgericht befand. Die Heizstation arbeite kostengünstiger, nämlich heizkostensparender und umweltfreundlicher als die alte Zentralheizungsanlage. Dann sei nach § 6 Abs. 4, 3 HeizkostenV der Vermieter berechtigt, den Umlegungsmaßstab einseitig zu ändern. Bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Fernwärme oder einer vergleichbaren Beheizung seien aber die gesamten Kosten auf die Mieter umlegbar, deren Höhe sich hier nach dem Vertrag der Eigentümer mit der Betreiberin der Heizstation richte.

Das Urteil ist durchaus zweifelhaft, denn § 6 Abs. 4 Nr. 3 HeizkostenV meint: Eine Anpassung des Verteilungsmaßstabes nach baulichen Maßnahmen wie etwa Wärmedämmung und eine Umstellung der Heizungsart ist vom Gesetzeswortlaut nicht erfaßt. Eine Umstellung der Beheizungsart richtet sich vielmehr nach den §§ 541 b BGB, 3 MHG, was eine Modernisierung im Sinne dieser Vorschriften voraussetzt. Wir werden uns im Laufe des Jahres in einem Themenheft damit beschäftigen.