Änderung der Verwaltungsregelung bei Wegfall der Geschäftsgrundlage

Änderung der Verwaltungsregelung bei Wegfall der Geschäftsgrundlage; Miteigentümergemeinschaft; Beteiligung an Kosten einer gemeinschaftlichen Erschließung; Wegfall der Bebaubarkeit; Kostenverteilungsregelung; Mehrheitsbeschluss

Zur Zulässigkeit und Begründetheit einer Klage auf Abänderung der Kostenverteilungsregelung in einer Bruchteilsgemeinschaft und auf Feststellung der Unwirksamkeit von (Mehrheits-) Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

Jeder Miteigentümer (Teilhaber) kann gemäß § 745 Abs. 2 BGB (i. V. m. §§ 242, 313 Abs. 1 und 2 BGB) von den übrigen Miteigentümern (Teilhabern) die Zustimmung zu einer Änderung der bisherigen Verwaltungsregelung verlangen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben und deswegen ein Festhalten an der bisherigen Regelung unerträglich erschiene; die begehrte Abänderung muss nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entsprechen (hier: Beteiligung an den Kosten eines Gemeinschafts-/Erschließungsgrundstücks bei Wegfall der Bebaubarkeit eines Anliegergrundstücks).

Die Änderung einer bisherigen Verwaltungsregelung der Eigentümergemeinschaft wegen grober Unbilligkeit kann bereits mit Wirkung ab dem Zugang eines ernsthaften Änderungsverlangens gegenüber den anderen Teilhabern begehrt werden, nicht erst ab Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung.

I. Die Kl. begehren die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels der aus den Parteien bestehenden Grundstückseigentümergemeinschaft und Feststellung der Unwirksamkeit von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

Die Parteien sind Eigentümer (bzw. Wohnungseigentümer) verschiedener Grundstücke der Anlage „A." in P. sowie Miteigentümer des daselbst belegenen Flurstücks ... der Flur 2 der Gemarkung P. mit einer Größe von 2.310 m². Gemäß den Regelungen in der notariellen Urkunde (Teilungserklärung) vom 2. März 1998 dient dieses dort als „Gemeinschaftsgrundstück L:" bezeichnete Flurstück ... als Verkehrsfläche der Erschließung der anliegenden Grundstücke A bis K. Auf den Grundstücken A bis J sollten Villen errichtet und Wohneigentumsrechte begründet werden. Das Grundstück K war bereits mit der „Villa Ka." bebaut. Die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftsgrundstück L wurden nach dem Verhältnis der Flächengrößen der Grundstücke A bis K gebildet und den Eigentümern dieser Grundstücke zugeordnet. Auf diese Weise sollte an dem Gemeinschaftsgrundstück L eine Miteigentümergemeinschaft gemäß §§ 1008 ff., 742 ff. BGB errichtet werden. In der notariellen Urkunde vom 2. März 1998 ist zur Lasten- und Kostentragung Folgendes bestimmt:

„Jeder Miteigentümer trägt die Lasten sowie die Kosten der Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Benutzung des Grundstücks L und seiner Anlagen entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Zu diesen Kosten gehören auch die Kosten der Unterhaltung und Erhaltung der auf dem Grundstück M einzurichtenden Leitungen, Geh- und Fahrflächen, des Schmutzwasser-Übergabeschachtes, der Transformatorenstation, der Pförtnerloge und der Sicherungsanlagen, soweit diese nach den unter Ziffer V. bestellten Grunddienstbarkeiten auf das Grundstück L entfallen, sowie sämtliche Betriebskosten hierfür, einschließlich der Kosten für das Personal der Pförtnerlogen-Anlage."

Nach 1998 wurden die in der Teilungserklärung genannten Grundstücke A bis F veräußert, entsprechend den Bestimmungen des Bebauungsplans mit mehrstöckigen Wohnhäusern bebaut, in Wohnungseigentum aufgeteilt und bezogen. Die im Teilungsplan genannten Grundstücke G bis J sind bis heute nicht bebaut worden.

Mit Vertrag vom 23. Februar 2005 erwarben die Kl. das in der Teilungserklärung als „Grundstück I" bezeichnete Flurstück und einen Miteigentumsanteil von 86/1.000stel am Gemeinschaftsgrundstück L für einen Kaufpreis von 490.000 € [§ 6 (1) des Kaufvertrages] zum Zwecke der Bebauung mit einem Einfamilienhaus.

Nachfolgende Bemühungen der Kl. zur Erlangung einer Baugenehmigung blieben erfolglos. Am 31. August 2005 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt P. die Änderung des Bebauungsplans. Hiernach sollte die betroffene Fläche, auf der sich [neben den in der Teilungserklärung so bezeichneten Grundstücken „G", „H" und „J"] auch das von den Kl. erworbene Flurstück ... [„I"] befindet, als private Grünfläche ausgewiesen und eine Bebauung dieser Fläche dauerhaft unterbunden werden, und zwar vor allem im Interesse übergreifender denkmalrechtlicher Bedenken aufgrund der Denkmalbereichssatzung der Stadt P. für die B. Vorstadt und B.-P.er Kulturlandschaft von 1996. Die gegen die Veränderungssperre erhobene Normenkontrollklage der Kl. wurde durch Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 12. Dezember 2006 abgewiesen. Unter Hinweis auf die Veränderungssperre und die damit verbundenen denkmalrechtlichen Bedenken lehnte die Landeshauptstadt P. den Baugenehmigungsantrag der Kl. vom 17. Juni 2005 und den Antrag der Kl. vom 13. September 2005 auf Ausnahme von der Veränderungssperre durch Bescheid vom 21. März 2006 ab. Der hiergegen eingelegte Widerspruch der Kl. wurde durch Widerspruchsbescheid vom 1. August 2006 zurückgewiesen. Hierauf haben die Kl. Klage vor dem Verwaltungsgericht Potsdam erhoben, über die bislang noch nicht verhandelt und entschieden worden ist.

Der nach dem Verteilungsschlüssel der Teilungserklärung vom 2. März 1998 von den Kl. zu tragende Kostenanteil für das Gemeinschaftsgrundstück L betrug monatlich durchschnittlich etwa 1.500 €. Nach der Abrechnung für das Jahr 2005 und dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2006 entfallen von den Kosten für das Gemeinschaftsgrundstück L, welche die Kl. (als Käufer/Eigentümer des Grundstücks I) mitzutragen haben, etwa 50 % auf Sicherungs- und „Doormankosten" (Personalkosten Pförtnerloge, Einbruchmeldeanlage, Videoüberwachung) und 38 % auf Gartenpflege. Die bislang ebenfalls unbebauten Grundstücke G, H und J sind bisher nicht an Bauinteressenten verkauft worden, sondern befinden sich im Eigentum der Verkäuferin der Kl. bzw. einer Schwestergesellschaft.

Mit Anwaltsschreiben vom 8. Mai und 10. Juli 2006 verlangten die Kl. von den Bekl. die Reduzierung ihrer Beteiligung an den Kosten für das Gemeinschaftsgrundstück L um 90 % auf nurmehr 10 % des bisherigen Umfangs. Ab Juli 2006 stellten die Kl. ihre monatlichen Zahlungen dementsprechend um. Die außerordentliche Miteigentümersammlung vom 24. August 2006 lehnte mit (Mehrheits-) Beschluss den Antrag der Kl. ab und beschloss ferner mehrheitlich eine Sonderumlage für alle Miteigentümer (auch: die Kl.) von insgesamt 3.151 € monatlich für den Ausgleich der verminderten tatsächlichen Zahlungen der Kl. und zur Bezahlung von Gerichts- und Anwaltskosten für die Verteidigung der bisherigen Kostenregelung.

Die Kl. haben geltend gemacht, sie hätten das Flurstück 788/14 in der sicheren - und angesichts des damals geltenden und im Einzelnen mit der Stadt P. abgestimmten Bebauungsplans Nr. 7 auch gerechtfertigten - Erwartung erworben, dieses Grundstück mit einem Wohnhaus bebauen zu können. Die Ende August 2005 beschlossene Veränderungssperre und Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 sei für sie, die Kl., ebenso wie für die anderen Miteigentümer des Gemeinschaftsgrundstücks L überraschend gekommen und nicht vorhersehbar gewesen. Erst nach dem Kaufvertragsabschluss und der Einreichung des Baugenehmigungsantrags hätten sie, die Kl., von denkmalrechtlichen Bedenken gegen die Bebauung des Flurstücks 788/14 erfahren. Durch die Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 und die Veränderungssperre sei das Flurstück 788/14 für sie auf unabsehbare Zeit nicht bebaubar und damit wirtschaftlich nicht nutzbar. Das Verfahren vor den Verwaltungsgerichten werde mindestens fünf Jahre in Anspruch nehmen. Angesichts dieser Umstände sei die Grundlage für die Weitergeltung des in der Teilungserklärung vom 2. März 1998 festgelegten Kostenverteilungsschlüssels entfallen. Mangels Bebaubarkeit des Flurstücks 788/14 hätten sie, die Kl., anders als die ein anliegendes Wohngrundstück nutzenden Miteigentümer keinerlei Bedarf an einer Pförtnerloge, an der Gartenpflege des Gemeinschaftsgrundstücks und an der Unterhaltung von Leitungen und Sicherungsanlagen. Sie, die Kl., benötigten das Gemeinschaftsgrundstück L lediglich als Geh- und Fahrweg, um zu ihrem Flurstück ... zu gelangen. Vor diesem Hintergrund erweise sich die bislang geltende Kostenverteilung als grob unbillig, als eine unangemessene Benachteiligung wider Treu und Glauben, und sei daher sachgerecht - im Sinne des Klageantrags zu 1) - anzupassen. Die dem entgegenstehenden Beschlüsse der Miteigentümerversammlung vom 24. August 2006 seien unwirksam.

(...)

a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken.

Die Klage auf Zustimmung zur Änderung einer bisherigen Verwaltungsregelung der Miteigentümergemeinschaft (§§ 242, 745 Abs. 2 BGB) ist - wie hier auch geschehen - gegen sämtliche anderen Miteigentümer als notwendige Streitgenossen (§ 62 ZPO) zu richten (s. dazu etwa Palandt/Sprau, BGB, 67. Aufl. 2008, § 745 Rdn. 5; MünchKomm.-K.Schmidt, BGB, Bd. 5, 4. Aufl. 2004, §§ 744, 745 Rdn. 38). Die Zustimmungsklage muss ferner auf eine konkrete Änderung, also eine ganz bestimmte Neuregelung, gerichtet sein; das Gericht ist nicht befugt, zu prüfen, ob eine andere Regelung interessengerecht wäre, oder eine andere als die begehrte bestimmte Regelungsänderung auszusprechen (s. BGH NJW 1993, 3326, 3327 = MDR 1994, 68, 69; NJW 2007, 149, 150; Palandt/Sprau, aaO., § 745 Rdn. 5; MünchKomm.-K.Schmidt, aaO., § 744, 745 Rdn. 36, 38, 39). Auch diesem Erfordernis ist vorliegend entsprochen worden. Die Änderung des Klageantrags zu 1) bzw. des hierauf fußenden Urteilstenors hat ausschließlich redaktionelle Gründe. Die Unwirksamkeit von Beschlüssen der Miteigentümergemeinschaft kann gemäß § 256 Abs. 1 ZPO mit einer Feststellungsklage geltend gemacht werden (s. BGH NJW-RR 1995, 267, 268; BayObLG, NJW-RR 1995, 588, 589; MünchKomm.-K.Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn. 21, 33, 39).

b) Die Klage ist auch begründet.

Der Anspruch der Kl. auf Zustimmung zur begehrten Änderung der bisherigen Kostenverteilungsregelung rechtfertigt sich aus § 745 Abs. 2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313 Abs. 1 und 2 BGB).

Jeder Miteigentümer (Teilhaber) kann gemäß § 745 Abs. 2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313 Abs. 1 und 2 BGB) von den übrigen Miteigentümern (Teilhabern) die Zustimmung zu einer Änderung der bisherigen Verwaltungsregelung verlangen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben und deswegen ein Festhalten an der bisherigen Regelung unerträglich erschiene; die begehrte Abänderung muss nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entsprechen (s. BGH NJW 1993, 3326, 3327; NJW 1997, 731, 732; NJW 2007, 149, 150 m.w.N.; Palandt/Sprau, aaO., § 745 Rdn. 5 und § 744 Rdn. 2; Münch.Komm.-K.Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn. 29, 35).

Voraussetzung für den Änderungsanspruch ist danach eine wesentliche Änderung der bisherigen, gewissermaßen auch zur „Geschäftsgrundlage" der bislang geltenden Verwaltungsregelung zählenden Verhältnisse, die nach Treu und Glauben für den Anspruchsteller ein Festhalten an der bislang geltenden Regelung unzumutbar macht, weil dies zu grob unbilligen Ergebnissen führte, die nicht mehr hingenommen werden können und müssen. Die begehrte Änderung muss ihrerseits der Billigkeit entsprechen und dem berechtigten Interesse der übrigen Miteigentümer (Teilhaber) Rechnung tragen.

Zur weiteren Konkretisierung der diesbezüglichen Anforderungen kann auf die Ausführungen der Rechtsprechung zu Änderungsansprüchen von Wohnungseigentümern zurückgegriffen werden. Denn auch hier geht es letztlich um Wertungsgesichtspunkte, wie sie in § 745 Abs. 2, § 242 und § 313 Abs. 1 und 2 BGB zum Ausdruck kommen (s. dazu BGH NJW 2004, 3413, 3414). Danach sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Hierzu gehören das Ausmaß der für den Anspruchsteller in Rede stehenden Kostenmehrbelastung, die Betrachtung aller anteilmäßig zu tragenden Kosten und Lasten, Risikobereichserwägungen, die Vorhersehbarkeit einer unbilligen Kostenverteilung bei Eintritt in die Gemeinschaft und die Frage, ob bei einer gebotenen längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, dass es zu einem wirtschaftlichen Ausgleich einer unbilligen Kostenmehrbelastung des Anspruchstellers kommen wird (s. BGH NJW 2004, 3413, 3414 f.; s. auch BGHZ Bd. 130, S. 304, 312 = NJW 1995, 2791, 2793; BGHZ Bd. 156, S. 192, 196 f. = NJW 2003, 2476, 3477; KG, ZMR 2004, 620, 621).

Nach diesen Kriterien ist das Änderungsbegehren der Kl. begründet.

Die Teilungserklärung vom 2. März 1998, in welcher die streitige Kostenverteilungsregelung enthalten ist (Ziffer VII. [6] lit. d), ist davon ausgegangen, dass sämtliche an das Gemeinschaftsgrundstück L angrenzenden Grundstücke A bis J mit mehrstöckigen Wohnhäusern bebaut und in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, so dass das Gemeinschaftsgrundstück L der Erschließung dieser Grundstücke und deren Wohnnutzung dient. Das ebenfalls an das Gemeinschaftsgrundstück L angrenzende Grundstück K war bereits mit der „Villa Ka." bebaut. Geschäftsgrundlage der Regelungen zur Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftsgrundstücks L in Ziffer VII. der Teilungserklärung war (und ist) mithin zweifelsohne die wohnbauliche Nutzung der Anliegergrundstücke. Eine Wohnbebauung der Grundstücke war nach Maßgabe des 1995 bekannt gemachten Bebauungsplans Nr. 7 zulässig, und nach 1998 wurden die Grundstücke A bis F dementsprechend auch bebaut und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die wohnbauliche Nutzung des von den Kl. erworbenen Grundstücks I (Flurstück ...) ist aber auf unabsehbare Zeit nicht möglich, da den Kl. die Erteilung einer Baugenehmigung angesichts der Ende August 2005 bzw. Anfang Mai 2008 beschlossenen Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 und der mit dem Änderungsverfahren verbundenen Veränderungssperre (§ 14 BauGB) verwehrt wird. Angesichts der gerichtsbekannten längeren Dauer verwaltungsgerichtlicher Verfahren ist in absehbarer Zeit nicht mit einer gerichtlichen Klärung der Rechtsstreite über die Rechtmäßigkeit der Entscheidungen der Landeshauptstadt P. zu rechnen. Seit dem Erwerb des Grundstücks I im Februar 2005, also seit etwa vier Jahren, können die Kl. dieses Grundstück nur als private Grünfläche nutzen. Es ist nicht abzusehen, ob und wann den Kl. eine Wohnhausbebauung ihres Grundstücks erlaubt wird. Auf diese Weise hat sich eine wesentliche Änderung der Umstände ergeben, die Geschäftsgrundlage der Regelungen in der Teilungserklärung (gewesen) sind.

Diese wesentliche Änderung der Verhältnisse führte zu einer grob unbilligen und mit Treu und Glauben unvereinbaren Mehrbelastung der Kl. Wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, sind etwa 90 % der von den Miteigentümern zu tragenden Lasten und Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L durch Aufwendungen veranlasst, die in einem inneren Zusammenhang mit der wohnbaulichen Nutzung der Anliegergrundstücke stehen und für eine bloße - erzwungene - „Grünflächennutzung" eines Anliegergrundstücks keinen Sinn und Nutzen haben. Dies gilt insbesondere für die „Doorman"-Kosten und die Kosten der weiteren Sicherungs- und Überwachungseinrichtungen (ca. 50 %), für die Gartenpflege (ca. 38 %), aber auch für einen nicht unbeträchtlichen Anteil der Instandhaltungskosten. Die vom Landgericht vorgenommene, auf § 287 Abs. 2 ZPO gestützte Schätzung des mit der wohnbaulichen Nutzung der Anliegergrundstücke in einem engen inneren Zusammenhang stehenden Anteils der Gesamtkosten auf 90 % ist nicht zu beanstanden und wird von den Bekl. auch nicht substantiiert bestritten (§ 138 ZPO).

Die auf unabsehbare Zeit verloren gegangene Möglichkeit der Bebauung des von ihnen erworbenen Grundstücks I ist auch nicht der Risiko- und Verantwortungssphäre der Kl. zuzurechnen. Angesichts der damals noch geltenden Regelungen des Bebauungsplans Nr. 7 und der vollzogenen Bebauung der im nämlichen Plangebiet liegenden Grundstücke A bis F ergab sich für die Kl. bis zum Abschluss des Kaufvertrages vom 23. Februar 2005 kein greifbarer Anhalt für Zweifel an der Zulässigkeit der Wohnbebauung des Grundstücks I. Dass die Kl. vor Vertragsschluss von Seiten der Baubehörde auf Bedenken gegen die Erteilung einer Baugenehmigung hingewiesen worden wären, wird von den Bekl. im Hinblick auf die (für diese Vermutung aber nichts hergebende) Wortwahl in § 5 (1) des Kaufvertrages lediglich „unterstellt"; das diesbezügliche Zeugenbeweisangebot bezieht sich also auf ein Vorbringen „ins Blaue hinein", das gemäß § 138 ZPO unbeachtlich ist. Dass bereits 1996 die Denkmalbereichssatzung der Stadt P. für die B.er Vorstadt und B.-P.er Kulturlandschaft erlassen und bekannt gemacht worden ist, enthält schon deswegen keinen tragfähigen Anhalt für eine Risikozurechnung zur Sphäre der Kl. (wegen „Kennenmüssens" rechtlicher Bedenken gegen die Wohnbebauung ihres Grundstücks), weil trotz dieser Satzung nach 1998 - aufgrund des Bebauungsplans Nr. 7 - die Bebauung der Grundstücke A bis F mit mehrstöckigen Wohnhäusern genehmigt und durchgeführt worden ist. Wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, betrifft der umfassende Mängelgewährleistungsausschluss in § 5 (2) des Kaufvertrages vom 23. Februar 2005 nur die Risikoverteilung im Verhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien, nicht aber die Risikoverteilung im Verhältnis zwischen den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft. Die Kl. hatten fest damit gerechnet, das von ihnen erworbene Grundstück I gemäß den Bestimmungen der damals noch geltenden Fassung des Bebauungsplans Nr. 7 mit einem Wohnhaus bebauen zu dürfen. Gegenteiliges war für sie nicht vorhersehbar, und hierfür bestand aus ihrer Sicht auch keinerlei Anhalt. Dies spiegelt sich wider zum einen in dem relativ hohen Bodenverkaufspreis von 490.000 € (= ca. 260 €/m²), der allein für Bauland, nicht aber für eine bloße Grünfläche plausibel ist, und zum anderen in dem umfassenden Mängelgewährleistungsausschluss in § 5 (2) des Kaufvertrages. Auch für eine Zurechnung zur Risikosphäre der Verkäufer der Kl. findet sich kein genügender Anhaltspunkt. Nach dem unstreitigen Parteivortrag war der Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 und zur damit verbundenen Veränderungssperre vom 31. August 2005 für sämtliche Miteigentümer des Gemeinschaftsgrundstücks L, also auch für die Verkäuferin der Kl., „überraschend". Zudem müssten die Kl. gegenüber den übrigen Miteigentümern des Gemeinschaftsgrundstücks L nicht ohne Weiteres für eine etwaige Kenntnis ihrer Verkäuferin von behördlichen Bedenken gegen die Bebauung des Grundstücks I einstehen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Bekl. herangezogenen Entscheidung des Kammergerichts vom 1. September 2003 - 24 W 285/02 -, veröffentlicht in ZMR 2004, 620-622. Dort hatte der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels begehrende Miteigentümer (Wohnungseigentümer) die Teilungserklärung mit der beanstandeten Regelung selbst errichtet und die zur Nutzung seines Sondereigentums erforderlichen Arbeiten mangels entsprechendem Nutzungswillen nicht durchführen lassen. So liegt es hier aber nicht. Die bauliche Nutzung des

er eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels begehrende Miteigentümer (Wohnungseigentümer) die Teilungserklärung mit der beanstandeten Regelung selbst errichtet und die zur Nutzung seines Sondereigentums erforderlichen Arbeiten mangels entsprechendem Nutzungswillen nicht durchführen lassen. So liegt es hier aber nicht. Die bauliche Nutzung des Grundstücks I scheitert nicht an einem fehlenden Nutzungswillen der Kl., die die beanstandete Regelung in der Teilungserklärung auch nicht selbst errichtet haben, sondern an der nicht vorhergesehenen Änderung des Bebauungsplans Nr. 7.

§ 748 BGB hindert das Änderungsbegehren der Kl. nicht, weil diese Regelung nicht nur dispositiv ist (s. etwa OLG Schleswig, NJW-RR 2007, 892, 893; Palandt/Sprau, aaO., § 748 Rdn. 1; MünchKomm.-K. Schmidt, aaO., § 748 Rdn. 5), sondern ihr - worauf die Kl. zu Recht hinweisen - gerade der Gedanke einer gleichmäßigen, angemessenen und billigen anteiligen Belastung der Miteigentümer zugrunde liegt. Eine gleichmäßige oder „proportionale" Belastung der Teilhaber setzt aber voraus, dass diese sich im Verhältnis der Anteile zumindest „in etwa" widerspiegelt; treten besondere Umstände ein, die das Verhältnis von rechnerischem Anteil und tatsächlicher wirtschaftlicher Beteiligung als grob „disproportional" erscheinen lassen, so entfällt die Angemessenheit einer Orientierung allein am rechnerischen Gemeinschaftsanteil und darf ggf. auch eine Änderung des Verteilungsmaßstabes verlangt werden.

Soweit die Bekl. darauf hinweisen, dass angesichts der schwebenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren noch nicht feststehe, dass zukünftig keine Wohnbebauung des Grundstücks I zulässig sei, wird diesen Bedenken hinreichend Rechnung getragen durch die im Änderungsantrag enthaltene Einschränkung, wonach die bisherige Kostenverteilungsregelung wieder in Kraft tritt, wenn Baurecht gewährt wird und eine Baugenehmigung vorliegt. Dass sich die Kl. nicht ernsthaft und nicht mit allen rechtlich zur Verfügung stehenden Mitteln darum bemühen, eine Baugenehmigung für ihr Grundstück zu erlangen, steht nicht zu befürchten. Ungeachtet der Kostenverteilungsregelung für das Gemeinschaftsgrundstück L bleibt es das primäre Interesse der Kl., eine Wohnbebauung des Grundstücks I zu erreichen und hierdurch eine weitestgehende Entwertung dieses für einen Preis von immerhin 490.000 € angekauften Grundstücks zu verhindern.

Ob den Kl. Schadensersatz- und Ausgleichsansprüche gegen die Landeshauptstadt P., insbesondere nach §§ 39 ff., 42 Abs. 1 BauGB, zustehen, die gerade auch die hier in Rede stehende übermäßige Beteiligung an den Kosten des Gemeinschaftsgrundstücks L abdecken, kann derzeit nicht zuverlässig eingeschätzt werden. Das diesbezügliche Verfahren wird erst nach Klärung der Bestandskraft der Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 eingeleitet werden und selbst längere Zeit in Anspruch nehmen. Die Landeshauptstadt P. begegnet entsprechenden Ansprüchen skeptisch bis ablehnend. Auf die sonach sehr langwierige und unsichere Möglichkeit eines Schadensausgleichs können die Kl. - mit dem Ziel der Abwehr ihres Änderungsbegehrens - nicht mit Erfolg verwiesen werden. Zudem haben die Kl. angekündigt, solche Ansprüche ggf. an die Bekl. abzutreten bzw. entsprechende Ersatzzahlungen der Landeshauptstadt P. an die Bekl. auszukehren; dies trägt den Bedenken der Bekl. hinreichend Rechnung.

Der begehrten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels stehen keine überwiegenden eigenen Belange der Bekl. entgegen. Zwar ist den Bekl. zuzugestehen, dass sie grundsätzlich auf die Beibehaltung der in der Teilungserklärung enthaltenen Kostenverteilung vertrauen dürfen. Andererseits war den übrigen Miteigentümern aus der Teilungserklärung aber auch von vornherein ersichtlich, dass diese auf der Geschäftsgrundlage der Wohnbebauung der Anliegergrundstücke des Gemeinschaftsgrundstücks L beruhte; die gesamte Ausgestaltung der Rechtsverhältnisse am Gemeinschaftsgrundstück L war hierauf abgestimmt. Daher mussten die Miteigentümer auch damit rechnen, dass der Kostenverteilungsschlüssel grob unbillig werden und einer Anpassung unterliegen könnte, wenn ein Anliegergrundstück aufgrund nachfolgend eintretender Umstände, welche der betroffene (Mit-) Eigentümer nicht zu verantworten hat, auf unabsehbare Zeit nicht bebaut werden darf.

Schließlich hindert es das Änderungsbegehren der Kl. nicht, dass neben dem von den Kl. erworbenen Grundstück I auch die Grundstücke G, H und J von der Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 betroffen sind und auf unabsehbare Zeit nicht bebaut werden dürfen. Wären die Eigentümer der Grundstücke G, H und J tatsächlich in der gleichen Lage wie die Kl., so wäre freilich auch für sie eine Besserstellung in dem von den Kl. begehrten Sinne in die Neuregelung aufzunehmen. So verhält es sich hier jedoch nicht. Unstreitig sind die Grundstücke G, H und J nicht an Bauinteressenten veräußert, sondern von Tochter-Tochtergesellschaften der das Gesamtprojekt finanzierenden Bank (...bank AG) übernommen worden, die ihrerseits offenbar keine eigene Bebauung der Grundstücke beabsichtigten, u. a. auch von der Verkäuferin der Kl. Aus den Abstimmungsergebnissen und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 24. August 2006 sowie dem gesamten prozessualen Verhalten der Bekl.seite geht zudem hervor, dass die Eigentümer der Grundstücke G, H und J bislang kein Interesse an einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu ihren Gunsten bekundet haben. Bei dieser Lage sind die Kl. nicht verpflichtet, in ihrem Änderungsbegehren auch eine geringere Kostenbeteiligung der Eigentümer der Grundstücke G, H und J vorzusehen. Es bleibt den Eigentümern der Grundstücke G, H und J überlassen, ihrerseits entsprechende Änderungsanträge zu stellen, sofern auch für sie die hierfür nötigen Voraussetzungen vorliegen und sie sich hiervon Erfolg versprechen.

Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dürfen die Kl. bereits ab dem 1. Juni 2006, nicht erst ab Rechtskraft der erstrebten gerichtlichen Entscheidung, verlangen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kann die Änderung einer bisherigen Verwaltungsregelung der Eigentümergemeinschaft wegen grober Unbilligkeit anerkanntermaßen bereits mit Wirkung ab dem Zugang eines ernsthaften Änderungsverlangens gegenüber den anderen Teilhabern begehrt werden (s. BGH NJW-RR 1993, 386, 387; NJW-RR 2005, 1200, 1201; Palandt/Sprau, aaO., § 745 Rdn. 5; differenzierend, für Zahlungsansprüche wohl bejahend, auch MünchKomm.-K. Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn. 36, 38 m. w. N.). Im Vordergrund des Änderungsbegehrens steht nämlich nicht der Gesichtspunkt der rechtskräftigen abweichenden „Gestaltung" der Regelungen der Eigentümergemeinschaft, sondern die Korrektur einer grob unbilligen und treuwidrigen Verwaltungsregelung. Käme es für den Beginn der begehrten Änderung auf die Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung an, so könnte die Änderung von der Bekl.seite längere Zeit hinausgezögert und müsste ein grob unbilliger Rechtszustand über geraume Zeit aufrechterhalten bleiben; dies aber widerspräche dem Sinn und Zweck des Anspruchs aus § 745 Abs. 2 BGB (i.V.m. §§ 242, 313 Abs. 1 und 2 BGB). Sofern die Rechtsprechung für entsprechende Änderungsbegehren innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften die Änderungswirkung erst mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung eintreten lässt (s. BGHZ Bd. 130, S. 304, 312 f. = NJW 1995, 2791, 2793), ist dies auf Änderungsbegehren in Miteigentümergemeinschaften nach § 745 Abs. 2 BGB nicht übertragbar, da der eine Änderung anstrebende Wohnungseigentümer in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit verwiesen worden ist, eine vorläufige Regelung im begehrten Sinne durch eine einstweilige Anordnung nach § 44 Abs. 3 WEG (a.F.) zu erreichen (s. BGH, ebd.).

Der Änderungsanspruch der Kl. ist sonach mit Wirkung ab dem 1. Juni 2006 begründet, weil sie die erstrebte Änderung bereits mit Anwaltsschreiben vom 8. Mai 2006 ernsthaft und mit gebotener Eindeutigkeit von den Bekl. verlangt haben.

Wenn ein Recht wie etwa das Eigentum an einem Grundstück mehreren gemeinschaftlich zusteht, richtet sich die Verwaltung und die Kostenverteilung nach der Vereinbarung, die wie eine Teilungserklärung im Wohnungseigentum grundsätzlich nur einstimmig geändert werden kann. Bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung als unerträglich erscheinen lässt, kann Miteigentümer aber mit Wirkung für die Zukunft einen Änderungsanspruch klageweise durchsetzen.

Für mehrere Grundstücke in Potsdam, die jeweils im Alleineigentum standen, war ein Gemeinschaftsgrundstück den Eigentümern zugeordnet, wobei jeder Miteigentümer die Lasten und Kosten anteilig tragen sollte. Auf mehreren Grundstücken waren Villen errichtet worden; später kauften die Kläger ebenfalls ein Grundstück mit Teil am Gemeinschaftsgrundstück zum Zwecke der Errichtung eines Einfamilienhauses. Die Baugenehmigung erhielten sie allerdings nicht, da inzwischen der Bebauungsplan geändert worden war und das von ihnen gekaufte Grundstück als Grünfläche ausgewiesen wurde. Die Kläger verlangten wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage Änderung der Lasten- und Kostentragungsregelung für das Gemeinschaftsgrundstück.

Mit Urteil vom 5. Februar 2009 gab das OLG Brandenburg der Klage statt und meinte, die bisherige Verwaltungsregelung sei offensichtlich darauf abgestellt, dass sämtliche Anliegergrundstücke bebaut werden könnten. Dies sei für die Kläger zumindest derzeit auf längere Sicht nicht möglich, weswegen nach Treu und Glauben eine Abänderung der Verwaltungsregelung gefordert werden könne.