Änderung der vertraglich vereinbarten beheizten Fläche bei wesentlicher Abweichung

Ist im Mietvertrag eine beheizte Wohnfläche angegeben, die um mehr als 10 % kleiner ist als die tatsächliche beheizte Fläche, ist bei der Abrechnung nicht die vereinbarte, sondern die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, der Bekl. ist Mieter einer Wohnung in der W. Straße in Berlin-Spandau. Vertraglich war eine Wohnfläche von 73,07 m2 und eine beheizte Fläche von 61,49 m2 vereinbart. Nach Installation von elektronischen Heizkostenverteilern im Jahr 2005 wurden auf Basis der HeizKV verbrauchsabhängige Abrechnungen erstellt. Es wurde die konkrete Wohnfläche ermittelt, und zwar in der streitbefangenen Wohnung sowie in allen anderen Wohnungen der Immobilie. Die Wohnfläche betrug mit Ausnahme des Balkons 70,69 m2. Diese Fläche wurde bei Erstellung der verbrauchsabhängigen Heizkosten der Umlage der Grundkosten zugrunde gelegt.

Die Kl. durfte die von ihr ermittelte tatsächlich beheizte Fläche in die Abrechnung einstellen, sie war nicht an die vertragliche Vereinbarung gebunden. Dies ergibt sich bereits aus dem Grundgedanken der Heizkostenerfassung, die eine möglichst genaue und damit gerechte Abrechnung ermöglichen soll. Dem widerspricht es, eine Partei an einer falschen Angabe festzuhalten (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 4. Aufl. V 181). Dass auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 261/06 - GE 2007, 1686) eine erhebliche Abweichung vorliegt, hat die Abteilung 8 des Amtsgerichts Spandau in der den Parteien bekannten Entscheidung vom 24.4.2009 (8 C 27/09 - GE 2009, 723) überzeugend dargelegt. Dem schließt sich das erkennende Gericht an.

Der von der Kl. ermittelte Wert von 70,69 m2 ist auch der Entscheidung zugrunde zu legen. Bereits mit Schriftsatz vom 16.11.2009 hat die Kl. detailliert die Berechnung dargelegt. Das schlichte und insbesondere pauschale Bestreiten der Angaben durch den Bekl. ist insoweit unerheblich (vgl. auch insoweit zu den Anforderungen Sternel, a.a.O. V 182 a. E.). Wie die Kl. die Fläche ermittelt haben will, ist bei dieser Sachlage unerheblich.

Die Einwendungen des Bekl. sind in der Sache auch eher darauf gerichtet, bestimmte Nebenräume seien mangels Heizgelegenheit gänzlich herauszurechnen. Dem kann sich das Gericht nicht anschließen. Denn selbst wenn beispielsweise der Flur einer Wohnung ohne jede Heizmöglichkeit ausgestattet ist, erfolgt die Beheizung dieses Wohnungsteils zwangsläufig über die angrenzenden Räume der Wohnung. Dies gilt selbst bei weitgehend ständig geschlossenen Türen über die Abstrahlung der aufgeheizten Zimmerwände. Es ist daher sachgerecht, auch derartige Räume zu berücksichtigen.

Ebenfalls nicht zu beanstanden, ist die Verbrauchserfassung auch über die Heizungsrohre, da diese auch der Beheizung der Wohnräume dienen. Eine Regulierung erfolgt zumindest mittelbar über die im Weiteren angeschlossenen Heizkörper. Dies reicht bei der gebotenen schematischen Bewertung aus, um dem bereits zitierten Anliegen der Verbrauchserfassung zu genügen. [...]

Ein Teil der Heizkosten ist nach der Fläche umzulegen, wobei dies die Wohnfläche sein kann, bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag aber auch die beheizte Fläche (was dazu gehört, kann im Einzelfall zweifelhaft sein). Wenn die Wohnfläche (mit Ausnahme des Balkons) um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Heizfläche abweicht, ist der Vermieter nicht an die Heizflächenvereinbarung gebunden, wie zwei Abteilungen des Amtsgerichts Spandau entschieden haben.

Im Mietvertrag war eine beheizte Fläche von 62,56 m2 angegeben, während die tatsächliche beheizte Wohnfläche mit Ausnahme des Balkons 70,69 m2 bzw. 72,02 m2 betrug. Die Vermieterin rechnete die Heizkosten nach der tatsächlichen Fläche ab, was die Mieter beanstandeten und sich auf die vertragliche Vereinbarung beriefen.

Mit Urteil vom 19. Januar 2010 verurteilte das Amtsgericht Spandau die Mieter zur Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine Flächenabweichung von mehr als 10 % auch bei einer Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen sei, müsse auch bei der Heizkostenabrechnung gelten, zumal eine rechtsgeschäftliche Bestimmung der Fläche im Hinblick auf § 2 HeizkV unzulässig sei. Dass der Vermieter die tatsächlich beheizte Fläche bei der Heizkostenabrechnung benutzen dürfe, ergebe sich schon aus dem Grundgedanken der Heizkostenerfassung, die eine möglichst genaue und gerechte Abrechnung ermöglichen wolle. Weiche die vereinbarte Fläche erheblich ab, dürfe keine Partei daran festhalten wollen.

Vgl. die Entscheidung des AG Spandau vom 24. April 2009 - 8 C 27/09 - (GE 2009, 723).