Änderung der Teilungserklärung bezüglich der Umlegungsmaßstäbe ohne Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger

Die Änderung der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Umstellung des Verteilungsmaßstabes für Wasserkosten nach Miteigentumsanteilen auf Wasserverbrauch bedarf nicht der Zustimmung der in Abt. I und II des Grundbuchs eingetragenen Gläubiger.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Mit Schreiben vom 13. Februar 2006 beantragte Notar ... zu den oben näher bezeichneten Grundbuchblättern den grundbuchlichen Vollzug der Änderung der Teilungserklärung. Dem Schreiben beigefügt war eine Ausfertigung der notariellen Verhandlung vom 4. Mai 2005 zur UR-Nr. ... des Notars ... in Berlin, in der es heißt:

"Gemäß dem in der Eigentümerversammlung vom 13.5.2004 im Umlaufverfahren erfolgten einstimmigen Beschluß bewilligen wir und beantragen wir zur Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern von Berlin-... [...] die Eintragung der Abänderung der Teilungserklärung des Notars ... vom ... mit Nachträgen vom ... bezüglich der Gemeinschaftsordnung in § 10 ,Zahlungspflichten der Wohnungs- und Teileigentümer' (Wohngeld) hinsichtlich Absatz 3 dahingehend, daß dieser nunmehr wie folgt lauten soll:

,Der auf den Wohnungs- und Teileigentümer entfallende Anteil an den vorstehend genannten Kosten wird nach den Miteigentumsanteilen ermittelt, soweit nichts anderes vereinbart ist. Die Kosten der Wasserversorgung und die damit zusammenhängenden Kosten der Entwässerung werden künftig nach dem Verbrauch von Kaltwasser abgerechnet.'

Im übrigen bleibt der 3. Absatz unverändert."

Die Urkunde enthält außerdem die beglaubigten Unterschriften der eingetragenen Eigentümer. [...]

In der Teilungserklärung vom ... zur UR-Nr. ... mit Nachträgen vom ... zur UR-Nr. ... und vom ... zur UR-Nr. ... des Notars ... ist in § 10 Absatz 3 bestimmt, daß sich der auf den Wohnungs- und Teileigentümer entfallende Anteil u. a. an den Kosten der Wasserversorgung nach den Miteigentumsanteilen ermittelt.

Mit Zwischenverfügung vom 22. August 2006 hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, [...], daß die Zustimmung sämtlicher dinglicher Berechtigter in Abt. II und III fehle (lit. b) [...]. Zur Behebung der Hindernisse hat das Grundbuchamt eine Frist von drei Monaten gesetzt. [...] Mit Zwischenverfügung vom 19. Oktober 2006 hat das Grundbuchamt an die [...] Erledigung der Zwischenverfügung vom 22. August 2006 erinnert und nochmals eine Frist zur Beseitigung der Hindernisse von zwei Monaten gesetzt. Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die von Notar ... mit Schreiben vom ... eingelegte Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. Die Beschwerde ist gemäß §§ 71 Abs. 1, 73 GBO i. V. m. § 11 RPflG zulässig.

Beschwerdeführer sind die eingetragenen Eigentümer. Legt der Notar die Beschwerde gemäß § 15 GBO ein, ohne einen Beschwerdeführer zu nennen, so sind als Beschwerdeführer alle Antragsberechtigten anzusehen, falls sich nicht aus den Umständen etwas anderes ergibt (Demharter, GBO, 25. Aufl. § 15 Rdn. 20). Antragsberechtigt sind nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO die eingetragenen Eigentümer, da sie von der begehrten Eintragung betroffen sind. [...]

Die Beschwerde ist auch begründet. Die Voraussetzungen des § 18 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz liegen für die angefochtene Zwischenverfügung nicht vor.

Das Grundbuchamt hat zu Unrecht darauf hingewiesen, daß es an der nach § 19 GBO erforderlichen Zustimmung der dinglich Berechtigten zur Änderung der Teilungserklärung fehlt.

Zur Änderung der Teilungserklärung, nach der die Abrechnung des Wasserverbrauchs nunmehr nach dem Kaltwasserverbrauch und nicht mehr entsprechend den Miteigentumsanteilen erfolgen soll, bedarf es nicht der Zustimmung der in Abt. II und III in den oben genannten Grundbüchern eingetragenen dinglich Berechtigten. Der bisher geltende Abrechnungsschlüssel ist Teil der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung. Er ist damit gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht worden. Auf Änderungen des Inhalts des Sondereigentums sind die §§ 877, 876 BGB entsprechend anzuwenden (BayObLGZ 1984, 257 m. w. Nachw.). Danach ist zur Änderung des Inhalts des Sondereigentums grundsätzlich die Zustimmung der Gläubiger derjenigen Rechte erforderlich, mit denen das betreffende Wohnungseigentum belastet ist. Aus dem Schutzzweck der Vorschrift ist allerdings zu folgern, daß die Zustimmung des Dritten dann nicht erforderlich ist, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Inhaltsänderung des belasteten Rechts nicht berührt wird. Es muß aber jede rechtliche Beeinträchtigung ausgeschlossen sein; mit der Erwägung allein, daß die Inhaltsänderung des betroffenen Rechts sich wirtschaftlich auf die Interessen des Dritten nicht oder nur wenig nachteilig auswirke, kann eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nicht begründet werden (BayObLG aaO. m. w. Nachw.).

Bei der Änderung des Verteilungsschlüssels für die Tragung der Kosten ist eine Beeinträchtigung der Grundpfandrechtsgläubiger im vorliegenden Fall rechtlich ausgeschlossen. Hypotheken- und Grundschuldgläubiger werden in ihrer Rechtsstellung beeinträchtigt, wenn der Inhalt des belasteten Rechts so geändert wird, daß dies Auswirkungen auf die Sicherheit ihrer Befriedigung im Falle der Zwangsvollstreckung haben kann (BayObLG aaO.). Das ist hier nicht gegeben. Zwar kann der neue Verteilerschlüssel dazu führen, daß einzelne Wohnungseigentümer mit höheren Kosten für die Wasserversorgung belastet werden. Dies beeinträchtigt die Verwertbarkeit des betreffenden Wohnungseigentums jedoch nicht. Bei dem nunmehr gewählten Abrechnungsschlüssel handelt es sich um eine gerechtere Abrechnungsmethode als bei der Abrechnung nach dem Verhältnis der Anteile am Wohnungseigentum. Denn nun zahlt jeder Wohnungseigentümer nur das Wasser, das er tatsächlich verbraucht hat, und ist nicht an möglicherweise überdurchschnittlichem Wasserverbrauch anderer Miteigentümer finanziell beteiligt. Hinzu kommt, daß es damit auch jeder Eigentümer in der Hand hat, über einen sparsamen Verbrauch Einfluß auf die entstehenden Kosten zu nehmen. Dies kann sich im Rahmen einer Verwertung nur positiv, jedenfalls aber nicht negativ auswirken.

Auch bezüglich der Vormerkungs-, Nießbrauchs- und Vorkaufsberechtigten ist eine Beeinträchtigung durch die Änderung der Teilungserklärung rechtlich ausgeschlossen. Aus den vorgenannten Gründen wirkt sich die Änderung auf deren Rechtspositionen jedenfalls nicht negativ aus. [...]

Wohnungseigentümer können die Teilungserklärung ändern und die Wasserkosten statt nach Miteigentumsanteilen nach Verbrauch umlegen. Die nachfolgende Grundbuchänderung bedarf nicht der Zustimmung der in Abt. I und II eingetragenen Gläubiger.

Die Miteigentümer beschlossen einstimmig, den bisherigen Umlagemaßstab hinsichtlich der Kosten der Wasserversorgung und der damit zusammenhängenden Kosten der Entwässerung nach Miteigentumsanteilen abzuändern und künftig nach dem Verbrauch des Kaltwassers abzurechnen. Das Grundbuchamt hielt auch die Zustimmung sämtlicher dinglich Berechtigter in Abt. II und III für notwendig und setzte dafür in seiner Zwischenverfügung eine Frist. Dagegen richtete sich die Beschwerde des Notars, der die Eintragung der Änderungen der Teilungserklärung beantragte.

Die Beschwerdekammer des Landgerichts hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes auf. Zwar sei gem. §§ 876, 877 BGB für die Änderung der Teilungserklärung grundsätzlich die Zustimmung der Gläubiger derjenigen Rechte erforderlich, mit denen das betreffende Wohnungseigentum belastet sei. Aus dem Schutzzweck dieser Vorschriften sei jedoch zu folgern, daß die Zustimmung der Gläubiger dann nicht erforderlich sei, wenn ihre Rechtsstellung durch die Inhaltsänderung des belasteten Rechts nicht berührt werde. Bei der Änderung des Verteilerschlüssels auf die verbrauchsabhängige Abrechnung sei dies nicht der Fall, weil diese keine Auswirkungen auf die Sicherheit der Befriedigung der Gläubiger im Falle der Zwangsvollstreckung haben könne. Vielmehr habe es nunmehr jeder Eigentümer in der Hand, über einen sparsamen Verbrauch Einfluß auf die entstehenden Kosten zu nehmen, was sich im Rahmen einer Verwertung nur positiv auswirken könne.