Änderung der Mietzinsstruktur von Brutto- auf Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorschüsse

Allein in der Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung liegt regelmäßig keine Zustimmung zu einer Vertragsänderung einer vereinbarten Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete zuzüglich zu leistender Betriebskostenvorschüsse.

Allein in der Mitteilung der Kontoverbindung zur Auskehrung eines Guthabens für einen bestimmten Abrechnungszeitraum liegt keine rechtsgeschäftliche Annahme eines Angebots des Vermieters zur Vertragsänderung.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt aufgrund der MieterhöhungserkIärung vom 11. Mai 2006 von der Bekl. Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete für die von dieser angemieteten Wohnung von 134,40 € um 26,88 € auf monatlich 161,28 € ab dem 1. August 2006. Ferner begehrt sie im Wege der Zwischenfeststellungsklage, dass zwischen den Parteien eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorschuss vereinbart ist.

II. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. Mai 2006 begründet keinen Anspruch der Kl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, da die diesem Schreiben zugrunde gelegte Mietzinsstruktur von der vereinbarten abweicht.

1. Ausdrücklich haben die Parteien die im Vertrag vom 1. August 1986 vereinbarte Mietzinsstruktur - geschuldet war eine Bruttokaltmiete - nicht geändert. Die Angriffe der Kl. rechtfertigen auch keine von den Feststellungen des Amtsgerichts abweichende Entscheidung dahingehend, dass eine solche Änderung der Mietzinsstruktur konkludent erfolgt ist.

a. Dabei ist anerkannt, dass allein in der Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung regelmäßig keine Zustimmung zu einer Vertragsänderung zu sehen ist (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06 - GE 2008, 46).

b. Weitere Anhaltspunkte, aufgrund derer von einer einvernehmlichen beiderseitigen Änderungsvereinbarung ausgegangen werden könnte, liegen nicht vor.

aa. Allein in der Mitteilung der Kontoverbindung zur Auskehrung des Guthabens für den Abrechnungszeitraum 2000 liegt keine rechtsgeschäftliche Annahme eines Angebots der Kl. zur Vertragsänderung.

bb. Von dem Bruder der Bekl. erfolgte Nachzahlungen auf weitere Betriebskostenabrechnungen sind unter Vorbehalt erfolgt.

cc. Der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse auf 80 € gemäß Erklärung vom 27. Juli 2002 ist die Bekl. nicht nachgekommen. Die Zahlung der Miete erfolgte jedenfalls seit Anfang 2002 stets in Höhe von 196,47 €.

dd. Die Mietzinsstruktur ist auch nicht dadurch geändert worden, dass dem an den Bruder der Bekl. adressierten Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 13. Oktober 2001 durch Erklärung vom 25. Januar 2002 zugestimmt worden ist. Die Zustimmung betrifft allein die Erhöhung der (Bruttokalt-) Miete. Dieses Schreiben enthält zwar - entgegen der vertraglich vereinbarten Struktur einer Bruttokaltmiete - eine Differenzierung zwischen Kaltmiete und Betriebskostenvorschuss. Die sich in der Formulierung "mit der Mieterhöhung bin ich einverstanden" erschöpfende Zustimmungserklärung muss aber unter Berücksichtigung des Erhöhungsverlangens ausgelegt werden. Aus diesem ergeben sich aus objektiver Sicht des Erklärungsempfängers keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kl. zugleich eine Änderung der Mietzinsstruktur beabsichtigte, so dass der vermieterseitig vorformulierten Zustimmungserklärung kein weitergehender Erklärungsinhalt beigemessen werden kann. Die in dem Mieterhöhungsverlangen vom 13. Oktober 2001 vorgenommene Trennung zwischen Kaltmiete und Betriebskostenvorschuss kann aus einer Mehrzahl von Gründen erfolgt sein, etwa um einer Vergleichbarkeit mit dem Berliner Mietspiegel zu dienen. In einem solchen Fall handelte es sich tatsächlich um eine bei Kostenänderungen anzupassende Betriebskostenpauschale. Ging die Kl. aber unzutreffenderweise davon aus, dass bereits eine Nettomiete nebst abzurechnender Vorschüsse vereinbart ist, hat aus ihrer Sicht bereits kein Anlass bestanden, ein Angebot für eine Vertragsänderung zu unterbreiten, und auch die Betriebskostenabrechnung kann nicht als Angebot zu einer solchen Vertragsänderung ausgelegt werden. Dann bliebe für eine Annahme durch die Bekl. schon mangels Antrags der Kl. kein Raum.

ee. Etwas anderes folgt auch nicht aus den ab 2002 auf den Überweisungsträgern erfolgten Angaben "Miete/Betriebskostenvorschuss". Diese Bestimmung des Leistungszwecks entspricht letztlich der Zusammensetzung der Miete entsprechend den Angaben der Kl. in dem Mieterhöhungsverlangen vom 13. Oktober 2001. Eine rechtsgeschäftliche Erklärung gegenüber der Kl. in Bezug auf eine Vertragsänderung ist - abgesehen davon, dass Erklärungsempfänger die zur Ausführung des Überweisungsauftrags angewiesene Bank ist - damit aber nicht verbunden ist.

Eine vereinbarte Mietzinsstruktur kann zwar auch konkludent, aber nur durch eindeutige Willenserklärung des Mieters geändert werden. Dass ein Mieter jahrelang - trotz vereinbarter Bruttomiete - Betriebskostenabrechnungen akzeptiert und Salden daraus ausgleicht, reicht nicht für die Vereinbarung einer neuen Mietzinsstruktur - Nettomiete plus Vorauszahlungen - aus, meint das LG Berlin.

Zwischen den Parteien war (ursprünglich) eine Bruttokaltmiete vereinbart. Der Vermieter verlangte nun die Zustimmung zur Erhöhung einer Nettomiete und berief sich darauf, dass der Mieter der Änderung der Mietzinsstruktur zugestimmt habe. Er habe nämlich auf Betriebskostenabrechnungen regelmäßig gezahlt und auch bei einem bestehenden Guthaben seine Kontoverbindung zur Auskehrung des Guthabens mitgeteilt. Schon früher habe der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, das eine Differenzierung zwischen Kaltmiete und Betriebskostenvorschuss enthalten habe. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Das Mieterhöhungsverlangen begründe keinen Anspruch des Vermieters, da die dem Verlangen zugrunde gelegte Mietzinsstruktur von der vereinbarten abweiche. Ausdrücklich hätten die Parteien die im Vertrag aus dem Jahr 1986 vereinbarte Mietzinsstruktur nicht geändert. Es sei anerkannt, dass allein in der Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung regelmäßig keine Zustimmung zu einer Vertragsänderung zu sehen sei. Allein in der Mitteilung einer Kontoverbindung zur Auskehrung eines Guthabens für einen bestimmten Abrechnungszeitraum liege keine rechtsgeschäftliche Annahme eines Angebots des Vermieters zur Vertragsänderung. Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, dass der Mieter schon früher einmal einer Mieterhöhung zugestimmt habe. Das damalige Schreiben enthalte zwar - entgegen der vertraglich vereinbarten Struktur einer Bruttomiete - eine Differenzierung zwischen Kaltmiete und Betriebskostenvorschuss. Die sich in der Formulierung "mit der Mieterhöhung bin ich einverstanden" erschöpfende Zustimmungserklärung müsse aber unter Berücksichtigung des Erhöhungsverlangens ausgelegt werden. Aus diesem ergäben sich aus objektiver Sicht des Erklärungsempfängers keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter zugleich eine Änderung der Mietzinsstruktur beabsichtigte, so dass der vermieterseits vorformulierten Zustimmungserklärung kein weitergehender Erklärungsinhalt beigemessen werden könne. Die in dem damaligen Verlangen vorgenommene Trennung zwischen Kaltmiete und Betriebskostenvorschuss könne aus einer Mehrzahl von Gründen erfolgt sein, etwa um einer Vergleichbarkeit mit dem Berliner Mietspiegel zu dienen. In einem solchen Fall handele es sich tatsächlich um eine bei Kostenänderungen anzupassende Betriebskostenpauschale. Sei der Vermieter aber unzutreffenderweise davon ausgegangen, dass bereits eine Nettomiete nebst abzurechnender Vorschüsse vereinbart sei, habe aus Sicht des Vermieters bereits kein Anlass bestanden, ein Angebot für eine Vertragsänderung zu unterbreiten. Auch die Betriebskostenabrechnung könne nicht als Angebot zu einer solchen Vertragsänderung ausgelegt werden. Etwas anderes folge auch nicht aus den auf den Überweisungsträgern erfolgten Angaben "Miete/Betriebskostenvorschuss". Diese Bestimmung des Leistungszwecks entspreche letztlich der Zusammensetzung der Miete entsprechend den Angaben des Vermieters in dem Mieterhöhungsverlangen. Eine rechtsgeschäftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter für eine Vertragsänderung sei damit aber nicht verbunden.