Änderung der Mietstruktur aufgrund mietvertraglicher Regelung

Änderung der Mietstruktur aufgrund mietvertraglicher Regelung; Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. BV; Bruttomiete; Nettomiete; Mieterhöhung nach dem Wohnungsbindungsgesetz; Sozialwohnungen; Kostenmiete

Auf Grund einer zusätzlichen Vereinbarung zum Mietvertrag kann - auch einseitig durch den Vermieter - die Mietstruktur einer Teilinklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorschüsse umgewandelt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Bekl. ist seit 1993 Mieterin einer Wohnung der Kl. Nach § 1 des Mietvertrags handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des II. Wohnungsbaugesetzes.

2 Mit Schreiben vom 10. April 2007 erhöhte die Kl. die Miete ab 1. Mai 2007 nach § 10 Abs. 1 WoBindG um monatlich 36,27 €, weil sich ihre Kosten infolge des Auslaufens einer öffentlichen Förderung durch ein Darlehen der Investitionsbank des Landes Brandenburg erhöht hatten. Dem Mieterhöhungsschreiben war eine als „Berechnung der Durchschnittsmiete" bezeichnete Anlage beigefügt, in der die laufenden Aufwendungen der Kl. angegeben waren. Die Bekl. zahlte die erhöhte Miete erst ab September 2007.

3 Die Kl. hat unter anderem Zahlung der Erhöhungsbeträge für die Monate Mai bis August 2007 (insgesamt 145,08 €) nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, das Landgericht hat sie auf die Berufung der Bekl. abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6 Bei der Wohnung der Bekl. handele es sich - wie im Mietvertrag vom 28. September 1993 ausgeführt - um eine öffentlich geförderte Wohnung im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes. Die von der Kl. vorgenommene Mieterhöhung sei zwar grundsätzlich statthaft, weil mit dem Auslaufen des Darlehensvertrages mit der Investitionsbank des Landes Brandenburg eine öffentliche Förderung weggefallen sei. Sie genüge aber den formellen Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG nicht und sei deshalb unwirksam. Denn die dem Mieterhöhungsschreiben beigefügte Berechnung enthalte nur Angaben zu den auf die Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 458,78 m2 entfallenden Aufwendungen. Die Kl. habe es versäumt, auch die auf die Wirtschaftseinheit entfallenden Gesamtkosten mitzuteilen, zu der auch nicht als Wohnungen genutzte Flächen gehörten. Die Mitteilung der Gesamtkosten sowie eine Abgrenzung der nicht auf die Wohnflächen entfallenden Kosten seien erforderlich, damit der Mieter die Angaben des Vermieters zur Erhöhung nachprüfen könne. Anderenfalls müsste der Mieter bei einer Einsicht in die Unterlagen der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausrechnen, welche Kosten auf die Wohnfläche und welche Kosten auf die sonstigen Flächen entfielen.

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Kl. steht die für die Monate Mai bis August 2007 geltend gemachte restliche Miete zu. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 10. April 2007 sei aus formellen Gründen unwirksam und die Bekl. deshalb nicht zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet. Das Berufungsgericht überspannt die an eine Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG zu stellenden Anforderungen.

8 1. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1, 2 WoBindG kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Nach § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG sind zudem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen.

9 Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 1. Mai 2007 gerecht. Der Bekl. wird darin mitgeteilt, dass sich die laufenden Aufwendungen für die Mietwohnungen infolge des Wegfalls einer öffentlichen Förderung durch die Investitionsbank des Landes Brandenburg erhöht hätten und sich nunmehr auf 5,27 € je m2 beliefen. Weiter ist ausgeführt, dass die Miete zur Vermeidung sozialer Härtefälle (nur) auf einen Betrag von 4,19 €/m2 angehoben werde und sich die Kaltmiete für die Bekl. um 36,27 € auf 271,13 € monatlich erhöhe. In der dem Mieterhöhungsschreiben beigefügten Anlage sind die laufenden Aufwendungen für die sechs Mietwohnungen (Gesamtfläche: 458,78 m2) im Einzelnen aufgeführt und mit insgesamt 29.015,31 € jährlich oder 2.417,94 € monatlich beziffert.

10 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Kl. nicht die Gesamtkosten der - auch nicht zu Wohnzwecken genutzte Flächen umfassenden - Wirtschaftseinheit mitgeteilt und davon die auf die Wohnungen entfallenden Kosten in dem Mieterhöhungsverlangen oder den beigefügten Unterlagen abgegrenzt hat. Eine dahin gehende Verpflichtung des Vermieters lässt sich § 10 Abs. 1 WoBindG nicht entnehmen.

11 Der Mieter soll nach der gesetzlichen Regelung in § 10 Abs. 1 WoBindG darüber informiert werden, weshalb die Miete erhöht wird (hier wegen erhöhter Aufwendungen infolge des Wegfalls einer Förderung). Aus der beizufügenden Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug kann der Mieter sodann ersehen, ob sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der ihm durch § 8 Abs. 1 WoBindG auferlegten Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Damit sind die Interessen des Mieters hinreichend gewahrt, denn für eine Kontrolle der Angaben des Vermieters zu seinen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit steht dem Mieter nach § 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV ein umfassendes und an keine weiteren Voraussetzungen geknüpftes Auskunfts- und Einsichtsrecht zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 294 f.). Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, verfolgt das Begründungserfordernis in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht den Zweck, dem Mieter, der mittels Belegeinsicht kontrollieren will, ob der Vermieter einer größeren Wirtschaftseinheit die auf den geförderten Wohnraum entfallenden Aufwendungen richtig ermittelt hat, dabei etwa erforderliche Rechenschritte von vornherein zu ersparen.

III. 12 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Kl. erkannt worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet gemäß § 563 Abs. 3 ZPO in der Sache selbst, da die materielle Berechtigung der Mieterhöhung zwischen den Parteien nicht im Streit steht und es deshalb keiner weiteren Feststellungen bedarf. Die Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Amtsgerichts ist daher (auch) insoweit zurückzuweisen, als sie sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung von rückständiger Miete in Höhe von 145,08 € nebst Zinsen durch das Amtsgericht richtet.

Anmerkung: Die Revision ist durch Rücknahme erledigt.

Enthält der Mietvertrag in einer zusätzlichen Vereinbarung die Befugnis des Vermieters, eine Teilinklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorschüsse umzuwandeln, genügt die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV, um die umzulegenden Betriebskosten festzuhalten.

Zunächst schuldete der Mieter eine Teilinklusivmiete. In einer Zusatzvereinbarung im Mietvertrag war vorgesehen, dass die – zunächst in der Miete enthaltenen – Betriebskosten nach § 27 II. BV spätestens zum Ende des Jahres 1986 durch den Vermieter aus der Miete ausgegliedert und durch Umlage erhoben werden sollten. Diese Ausgliederung nahm der Vermieter in dem dafür vorgesehenen Zeitraum vor. Der Mieter weigerte sich, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu begleichen. Damit hatte er beim Berufungsgericht keinen Erfolg. Dieses ließ allerdings die Revision zur Klärung der Frage zu, welche Indizien die Annahme einer konkludenten Änderung der Mietstruktur gestatten würden. Der Mieter legte Revision ein.

Der VIII. Senat des BGH wies darauf hin, es sei beabsichtigt, die Revision zurückzuweisen bzw. zu verwerfen. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur anzunehmen sei, entziehe sich allgemeiner Betrachtung und sei vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Die Revision habe keine Aussicht auf Erfolg. Dem Vermieter stehe ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten zu. Der Mieter schulde nicht lediglich eine Teilinklusivmiete, sondern sei zur Zahlung von Betriebskosten neben der Miete verpflichtet.

Das Berufungsgericht habe zutreffend angenommen, dass die Parteien im Mietvertrag vereinbart hätten, die – zunächst in der Miete enthaltenen – Betriebskosten aus der Miete auszugliedern und durch Umlage zu erheben. Dem Umstand, dass der Vermieter auch zu einer einseitigen Umstellung der Mietstruktur befugt gewesen wäre, sei nicht zu entnehmen, dass es sich bei der Vereinbarung nur um eine unverbindliche Information handelte. Die Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht sei nicht zu beanstanden.

Die vertraglich vereinbarte Umstellung der Mietstruktur sei nicht deshalb unwirksam, weil dem Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV nicht genügt sei. Zwar müsse der Mieter ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr für ihn verbunden seien. Nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2010, 333) genüge es aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt werden. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt.

Soweit sich die Revision gegen die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Kostenposition der Wasserkosten richte, sei das Rechtsmittel unzulässig. Das Berufungsgericht habe insofern die Revision nur auf den Grund des geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von Betriebskosten beschränkt. Das ergebe sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber – insofern ausreichend – aus den Gründen des Urteils. Eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Anspruchsgrund sei nach der Rechtsprechung des BGH möglich.