Änderung der Mietstruktur aufgrund mietvertraglicher Regelung

Änderung der Mietstruktur aufgrund mietvertraglicher Regelung; Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. BV; Nettomiete; Bruttomiete

Aufgrund einer zusätzlichen Vereinbarung zum Mietvertrag kann - auch einseitig durch den Vermieter - die Mietstruktur einer Teilinklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorschüsse umgewandelt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage zugelassen, welche Indizien die Annahme einer konkludenten Änderung der Mietstruktur gestatten. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur anzunehmen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Kl. ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2006 gemäß der Abrechnung vom 24. September 2007 zusteht.

3 a) Der Bekl. schuldet nicht lediglich eine Teilinklusivmiete, sondern ist zur Zahlung von Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 II. BV neben der Miete verpflichtet. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die Parteien in § 4 des Mietvertrags vereinbart haben, dass die - zunächst in der Miete enthaltenen - Betriebskosten nach § 27 II. BV bis spätestens zum Ende des Jahres 1986 von der Kl. aus der Miete ausgegliedert und durch Umlage erhoben werden; eine Ausgliederung hat die Kl. nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch in dem dafür vorgesehenen Zeitraum vorgenommen.

4 Der Einwand der Revision, die Vertragsbestimmung enthalte keine Regelung, sondern nur eine unverbindliche Information, ist nicht berechtigt. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich aus dem Umstand, dass die Kl. auch zu einer einseitigen Umstellung der Mietstruktur befugt gewesen wäre, nicht entnehmen, dass es sich bei § 4 des Mietvertrags nur um eine unverbindliche Information handelte; im Gegenteil ergibt sich aus der Überschrift zu § 4 des Mietvertrags („Zusätzliche Vereinbarungen"), dass es sich um eine vertragliche Regelung handelt. Die Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht ist daher auch für den Fall, dass sie unbeschränkter Nachprüfung durch den Senat unterliegen sollte, nicht zu beanstanden.

5 Auch der weitere Einwand der Revision, die vertraglich vereinbarte Umstellung der Mietstruktur sei deshalb unwirksam, weil dem Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV in der ab 1. Mai 1984 geltenden Fassung nicht genügt sei, ist nicht begründet. Zwar muss der Mieter ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr für ihn verbunden sind. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt wird (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, GE 2010, 333 = juris, Tz. 19). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die vom Bekl. zu tragenden Betriebskosten sind durch die Bezugnahme auf § 27 II. BV im Mietvertrag bestimmt. Die Höhe der Vorauszahlungen hat die Kl. mit der noch im Jahr 1986 vorgenommenen Umstellung mitgeteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedurfte es nicht (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010, aaO.).

6 b) Soweit sich die Revision gegen die in der Betriebskostenabrechnung der Kl. enthaltene Kostenposition „Wasserkosten" richtet, ist das Rechtsmittel unzulässig. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt - auf den Grund des von der Kl. geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von Betriebskosten - zugelassen. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, GE 2009, 1037 = WuM 2009, 516, Tz. 13, sowie vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, NJW 2010, 148, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, Tz. 11), aus den Gründen des Urteils.

7 Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als klärungsbedürftig angesehenen Frage der Voraussetzungen einer stillschweigenden Änderung der Mietstruktur zugelassen. Dies betrifft nur den Anspruchsgrund. Eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Anspruchsgrund ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs möglich (Senatsurteile vom 30. Juni 1982 - VIII ZR 259/81 -, NJW 1982, 2380, unter II 2, sowie vom 16. September 2009, aaO., Tz. 11; BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - VI ZR 273/03 -, NJW 2004, 3176, unter II 1) und daher wirksam.

Hinweisbeschluss des BGH nach § 522 Abs. 2 ZPO; die Revision ist durch Rücknahme erledigt.

Enthält bereits der Mietvertrag in einer zusätzli­chen Vereinbarung die Befugnis des Ver­mie­ters, eine vereinbarte Teilinklusivmiete später in eine Net­tomiete zuzüglich Betriebskosten­vor­schüsse umzuwandeln, genügt die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV, um auch den Umfang der umlegbaren Betriebskosten festzuhalten.

Zunächst schuldete der Mieter eine Teilinklusivmiete. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war vorgesehen, dass die – zunächst in der Miete enthaltenen – Betriebskosten nach § 27 II. BV spätestens zum Ende des Jahres 1986 durch den Vermieter aus der Miete ausgegliedert und durch Umlage erhoben werden sollten. Diese Ausgliederung nahm der Vermieter in dem dafür vorgesehenen Zeitraum vor. Der Mieter weigerte sich, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu begleichen. Damit hatte er beim Berufungsgericht keinen Erfolg. Dieses ließ allerdings die Revision zur Klärung der Frage zu, welche Indizien die Annahme einer konkludenten Änderung der Mietstruktur gestatten würden. Der Mieter legte Revision ein.

Der VIII. Senat des BGH wies darauf hin, es sei beabsichtigt, die Revision, soweit sie zulässig sei, durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen und sie im Übrigen zu verwerfen. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur anzunehmen sei, entziehe sich allgemeiner Betrachtung und sei vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Dem Vermieter stehe ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten zu. Der Mieter schulde nicht lediglich eine Teilinklusivmiete, sondern sei zur Zahlung von Betriebskosten neben der Miete verpflichtet.

Das Berufungsgericht habe zutreffend angenommen, dass die Parteien des Mietvertrages vereinbart hätten, dass die – zunächst in der Miete enthaltenen – Betriebskosten vom Vermieter aus der Miete ausgegliedert und durch Umlage erhoben werden.

Dem Umstand, dass der Vermieter auch zu einer einseitigen Umstellung der Mietstruktur befugt gewesen wäre, sei nicht zu entnehmen, dass es sich bei der Vereinbarung nur um eine unverbindliche Information handelte. Die Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht sei daher auch für den Fall, dass sie unbeschränkter Nachprüfung durch den Senat unterliegen sollte, nicht zu beanstanden.

Die vertraglich vereinbarte Umstellung der Mietstruktur sei nicht deshalb unwirksam, weil dem Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV nicht genügt sei. Zwar müsse der Mieter ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr für ihn verbunden seien. Nach der Rechtsprechung des Senats (GE 2010, 333) genüge es aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt werde. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt.

Soweit sich die Revision gegen die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Kostenposition der Wasserkosten richte, sei das Rechtsmittel unzulässig. Das Berufungsgericht habe insofern die Revision nur auf den Grund des geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von Betriebskosten beschränkt. Das ergebe sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber – insofern ausreichend – aus den Gründen des Urteils. Eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Anspruchsgrund sei nach der Rechtsprechung des BGH möglich.

Die Revision ist zurückgenommen worden.