Änderung der Mietstruktur

Die Umstellung der Bruttokalt- auf eine Nettokaltmiete kann auch durch konkludente Vereinbarung der Mietparteien erfolgen.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Kl. begehrt vom Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das AG hat folgende Feststellungen getroffen, auf welche die Kammer Bezug genommen hat: Der Bekl. ist Mieter einer 80,72 m2 großen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der schriftliche Mietvertrag (MV) zwischen den Parteien vom 31.10.1980 sieht unter § 3 eine Teilinklusivmiete vor, lediglich für Heizung und Warmwasserversorgung werden neben der Nutzungsgebühr monatliche Vorauszahlungen verlangt. Mit Schreiben vom 11.12.1986 erklärte die KI. unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 ff. NMV 1970 und § 10 WoBindG eine Vertragsänderung in der Form, dass die bisher in der Nutzungsgebühr enthaltenen Kosten, die im Einzelnen in diesem Schreiben aufgeführt werden, ab 1.1.1987 als Vorauszahlungen für Betriebskosten abgerechnet werden. Das Schreiben endet mit: „Dieser Brief wurde maschinell erstellt und wird nicht eigenhändig unterschrieben."

Den Begehren der Kl. nach Mieterhöhungen mit Schreiben vom 17.9.1990, 22.7.1991, 17.7.1992, 19.7.1993 und 20.10.1997 stimmte der Bekl. jeweils zu. Betreffend die hier streitgegenständliche Mieterhöhung begehrte die KI. mit Schreiben vom 9.5.2005 die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nutzungsgebühr um 86,75 €, die Vorauszahlungen für Betriebs- und Wärmekosten werden im Schreiben gesondert ausgewiesen. Der Bekl. stimmte dieser Mieterhöhung nicht zu. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren hat sich die Miete, abgesehen von eventuellen Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB, nicht um mehr als 20 % erhöht. Die vorliegende Klage ist am 7.10.2005 bei Gericht eingegangen.

Ergänzend stellt die Kammer Folgendes fest: Die Kl. rechnete für die Jahre 1987 bis 1996 über die Betriebskosten ab. Die Abrechnung 1987 endete mit einem Nachzahlungsbetrag i. H. v. 106,03 €, 1988 mit einem solchen von 15,23 € und für das Jahr 1989 mit einem solchen von 29,05 €. Die Abrechnungen der Jahre 1994, 1995 und 1996 wiesen jeweils ein Guthaben auf. Der Bekl. hat Zahlungsbeträge geleistet; Guthaben hat er entgegengenommen. Den Mieterhöhungsverlangen vom 17.9.1990, 22.7.1991, 17.7.1992, 19.7.1993, die auf der Grundlage einer Nettokaltmiete erfolgten, stimmte der Bekl. zu. Gleiches gilt für das Mieterhöhungsverlangen vom 20.10.1997.

Das AG hat den Bekl. antragsgemäß zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

II. Ein Erhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (OLG Hamburg, WuM 1983, 63; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl., § 558 a Rdnr. 4; Hinz, NZM 2004, 681 [685]).

1. Dies ist jedoch bei der Anforderung einer schriftlichen Zustimmungserklärung nicht der Fall. Zwar hat der Vermieter - von Ausnahmefällen abgesehen (dazu Artz, in: MünchKomm, 5. Aufl., § 558 a Rdnr. 7; Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 260; Junker/Scheff, in: Hinz/Juncker/v. Rechenberg/Sternel, Formularb. d. Fachanwalts Miet- u. WohnungseigentumsR, 5.1.2 Nr. 1.3) - keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmungserklärung. Jedoch stellt deren Anforderung kein über die Mieterhöhung nach § 558 BGB hinausgehendes Vertragsänderungsverlangen dar. Allein der Umstand, dass der Vermieter mehr anfordert als das, worauf er nach dem Gesetz einen Anspruch hat, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. Dies ist für ein Erhöhungsverlangen, welches die Kappungsgrenze nicht beachtet, einhellig anerkannt (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1996, 331 = NJWE-MietR 1996, 74 L; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, § 558 Rdnr. 198).

Jedenfalls führt die Anforderung einer schriftlichen Zustimmungserklärung nicht dazu, dass das Mieterhöhungsverlangen seiner inhaltlichen Bestimmtheit entbehrt, so dass dem Mieter letztlich unklar wäre, ob er einer Mietanpassung nach § 558 BGB oder einer anderweitigen Vertragsänderung zustimmen soll.

2. Das Erhöhungsverlangen ist auch nicht deswegen unwirksam, weil es auf Zustimmung zu einer erhöhten Nettokaltmiete gerichtet ist. Auf Satz 2 im dritten Absatz des Schreibens wird die gegenwärtige Mietstruktur ausdrücklich als „Netto-Kaltmietzins" bezeichnet. Hierin liegt jedoch kein für den Mieter nicht durchschaubares Änderungsverlangen im Hinblick auf die Struktur. Im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens bei dem Bekl. hat in dem Mietverhältnis der Parteien bereits seit geraumer Zeit die Struktur einer Nettokaltmiete bestanden.

a) Dabei kann es offenbleiben, ob die Kl. die nach § 3 MV aus dem Jahre 1980 ursprünglich bestehende Bruttokaltmiete bereits durch einseitige Erklärung vom 11.12.1986 (Anl. K 3) wirksam in eine Nettokaltmiete umstrukturiert hat. Nach überwiegender Auffassung hat die Umstellung durch einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters entsprechend § 10 WoBindG zu erfolgen (Langenberg, BetriebskostenR, 5. Aufl., B Rdnr. 55; für eine Anwendung des § 10 I WoBindG LG Berlin, ZMR 1998, 429; LG Bonn, WuM 1997, 229; LG Aachen, WuM 1995, 545; LG Köln. WuM 1992, 254; LG Kleve, WuM 1992, 201). „Schriftlich" bedeutet, dass die Erklärung die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB wahren muss. Gem. § 126 I BGB muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Allerdings lässt § 10 V 1 WoBindG die maschinelle Unterschrift des Vermieters ausreichen, soweit sich dieser bei der Erstellung der Erklärung einem automatisierten Verfahren bedient hat (dazu BGH, NZM 2005, 61 = WuM 2004, 666).

Die Umstellungserklärung vom 11.12.1986 weist zwar eine maschinelle Unterschrift der Kl. auf; dies ist hier jedoch nicht ausreichend. Handelt es sich bei der Kl. um eine eingetragene Genossenschaft i. S. d. § 1 I GenG und damit um eine juristische Person, so ist es erforderlich, dass die für diese handelnde natürliche Person als Unterzeichnerin der Erklärung angegeben wird (LG Hamburg, WuM 1993, 65; LG Essen, MDR 1979, 57). Daran fehlt es hier.

Es spricht deshalb vieles dafür, dass die von der Kl. mit der Erklärung vom 11.12.1986 bezweckte einseitige Umstellung der Mietstruktur ins Leere gegangen ist.

b) Letztlich kann diese Frage aber offenbleiben, denn die Parteien haben die Mietstruktur durch stillschweigende Vereinbarung von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete umgestellt. Eine solche stillschweigende Vereinbarung sieht die Kammer darin, dass die Kl. dem Bekl. beginnend mit der Abrechnungsperiode 1987 Betriebskostenabrechnungen erteilt hat und dieser die angeforderten Zahlungen geleistet, die ausgewiesenen Guthaben entgegengenommen und darüber hinaus fünf Mieterhöhungsverlangen der KI. auf der Grundlage einer Nettokaltmiete vorbehaltlos zugestimmt hat.

Ein Änderungsvertrag, der eine nunmehr vollständige Umlage sämtlicher Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (vgl. nur BGH, NZM 2008, 81 = NJW 2008, 283 [284]; NZM 2004, 418 = NJW-RR 2004, 877; NZM 2000, 961 = NJW-RR 2000, 1463). Eine Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten setzt nach der neueren Rechtsprechung des BGH (NZM 2008, 81 = NJW 2008, 283) voraus, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es aber grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Insbesondere die bloße Übersendung einer Abrechnung stellt sich für den Mieter i. d. R. nur als Resultat einer Umsetzung der bisherigen vertraglichen Vereinbarungen dar; der Mieter zahlt den Abrechnungssaldo dann in der Vorstellung, hierzu verpflichtet zu sein. In solchen Fällen kann ein rechtsgeschäftlicher Änderungswille des Mieters nicht angenommen werden (vgl. Schmid, ZMR 2008, 110). Selbst eine jahrelange Zahlung auf ihm übermittelte Betriebskostenabrechnungen wird grundsätzlich nicht zur Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung ausreichen.

Anders verhält es sich aber dann, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist. Hier hat die Kl. bereits mit der Erklärung vom 11.12.1986 verdeutlicht, dass sie gewillt ist, künftig sämtliche Betriebskosten gesondert auszuweisen und abzurechnen. Selbst wenn diese Erklärung hier fehlgeschlagen ist - was die Kammer im Ergebnis offengelassen hat -, so musste der Bekl. bei Erhalt einer entsprechenden Abrechnung davon ausgehen, dass die Kl. darin beabsichtigt, die angekündigte Änderung der Vertragsstruktur umzusetzen, nunmehr also über Betriebskosten abzurechnen. Hat der Bekl. diese Abrechnung widerspruchslos reguliert, so indiziert dies, dass er mit der von der KI. veranlassten Verfahrensweise einverstanden ist.

Zwar mag dem Bekl. unter den gegebenen Umständen das Bewusstsein gefehlt haben, etwas rechtsgeschäftlich Erhebliches zu erklären (sog. Erklärungsbewusstsein). Gleichwohl können auch einem tatsächlichen Verhalten im Interesse des redlichen Rechtsverkehrs die Wirkungen einer Willenserklärung beigelegt werden. Dies setzt allerdings voraus, dass der sich missverständlich Verhaltende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass die in seinem Verhalten liegende Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und dass der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGH, NJW 1995, 953). Das ist hier der Fall.

Die Kl. durfte die Regulierung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für 1987 seitens des Bekl. dahin verstehen, dass dieser mit dem geänderten Abrechnungsmodus i. S. einer Umlage sämtlicher Betriebskosten einverstanden ist.

Dem lässt sich nach Auffassung der Kammer nicht entgegenhalten, die Kl. verdiene keinen Vertrauensschutz, weil sie das Verhalten des Bekl. - nämlich den Ausgleich des Saldos - durch eigenes vertragswidriges Verhalten initiiert habe (in diesem Sinn Sternel, in: Festschr. f. Blank, 2006, S. 421 [434]; ders., MietR aktuell, Rdnr. V 131). Richtig ist zwar, dass bei Fehlen einer wirksamen Umstrukturierungserklärung nach wie vor die im Mietvertrag vereinbarte Struktur einer Bruttokaltmiete verbindlich ist. Andererseits hat die NMV eine Umstellung auf eine Nettokaltmiete bis zum Ablauf des Jahres 1986 gerade vorgesehen, wie sich aus der zum 31.12.2008 außer Kraft getretenen Übergangsvorschrift des § 25 b NMV ergab. Die Kl. hat eine entsprechende Erklärung auch rechtzeitig abgegeben; sie hat lediglich verkannt, dass diese den strengen formellen Anforderungen des § 10 WoBindG unterliegt. Das allein setzt sie jedoch nicht dem Vorwurf eines treuwidrigen Verhaltens aus, zumal sich die Anwendung der vorgenannten Bestimmung auf die Umstellungserklärung nicht unmittelbar aus der NMV ergibt, sondern lediglich auf die in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend vertretene Auffassung (s. o. unter II 2 a) zurückgeht.

Im Übrigen dürfte nach der Rechtsprechung des BGH allein der Umstand, dass das auf eine Vertragsänderung gerichtete Verhalten des Vermieters der bisherigen vertraglichen Regelung widerspricht, seiner Schutzwürdigkeit nicht zwangsläufig entgegenstehen. So hat der BGH in der Entscheidung vom 10.10.2007 (NZM 2008, 81 = NJW 2008, 283 [284]) besondere Umstände, die einen Änderungswillen des Vermieters für den Mieter erkennen lassen, angenommen, wenn ein Vermieterwechsel stattgefunden hat und der neue Vermieter nunmehr umfassend Nebenkosten in Rechnung stellt, während sich die Abrechnung zuvor auf die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten beschränkt hatte. Auch in diesem Fall handelt der Vermieter, der durch den Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in die mietvertraglichen Verpflichtungen des Veräußerers eingetreten ist, nicht vertragsgemäß. Gleichwohl steht dies nach Auffassung des BGH der Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung nicht entgegen.

Die zwischen den Parteien zustande gekommene schlüssige Vertragsänderung ist auch hinreichend verfestigt. Neben den hier vorliegenden besonderen Umständen bedarf es zusätzlich einer gewissen Zeitspanne, in welcher die Parteien in der vom Vertragsinhalt abweichenden Weise verfahren haben (Langenberg, B Rdnr. 47). Dabei wird unterschiedlich beurteilt, wie lange dieser Zeitraum sein muss. In der Rechtsprechung werden Zeiträume von drei Jahren (LG Heilbronn, NJW-RR 2004, 660 = NZM 2004, 459), fünf Jahren (LG Münster, NZM 2004, 459), sechs Jahren (AG Pinneberg, ZMR 2005, 371) sowie acht Jahren (AG Pinneberg, NZM 2005, 16 = ZMR 2004, 595) vertreten. Nach der Entscheidung des BGH vom 29.5.2000 (NZM 2000, 961 = NJW-RR 2000, 1463) soll jedenfalls ein Zeitraum von sechs Jahren, in welchem die Parteien entgegen der vertraglich vereinbarten Inklusiv-, Teilinklusiv- oder Bruttokaltmiete über Betriebskosten abgerechnet haben, ausreichen. Ein solcher Zeitraum liegt hier vor.

Die Parteien haben das Mietverhältnis in den Jahren von 1987 bis 1996 auf der Grundlage einer Nettokaltmiete abgewickelt. Der Bekl. hat zunächst einmal die Abrechnungen für die ersten drei Perioden nach der (möglicherweise fehlgeschlagenen) Änderungserklärung vom 11.12.1986, nämlich für die Abrechnungsjahre 1987, 1988 und 1989, durch Ausgleich der Salden reguliert. Auch in den Folgejahren hat die Kl. dem Bekl. jedenfalls Abrechnungen auf der Grundlage einer Nettokaltmiete übermittelt. Indes ließ sich nicht mehr aufklären, ob diese mit einem Saldo oder einem Guthaben endeten. Allerdings hat der Bekl. in den Jahren 1990, 1991 [1992, 1993] und 1997 insgesamt fünf Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, die auf Erhöhung einer Nettokaltmiete gerichtet gewesen sind, ohne die zugrunde gelegte Mietstruktur zu beanstanden.

Der von der Kammer vertretenen Auffassung steht schließlich nicht die Entscheidung des BGH von 20.7.2005 (NZM 2005, 735 = NJW-RR 2005, 1464) entgegen. Danach ist ein Schreiben des Vermieters, in dem eine einseitige Neufestsetzung der Miete auf der Grundlage einer nach § 557 IV BGB unwirksamen Vertragsbestimmung erfolgt ist, vom objektiven Empfängerhorizont des Mieters ausgehend nicht als Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung aufzufassen. Um eine solche Problematik geht es hier jedoch nicht. Eine Auslegung der (womöglich) fehlgeschlagenen Umstellungserklärung vom 11.12.1986 als Angebot auf Abschluss einer Vereinbarung zur Änderung der Mietstruktur steht hier nicht in Frage. Es geht allein darum, ob eine solche Vereinbarung stillschweigend durch eine langjährige Übung zustande gekommen ist. Dazu hat sich der BGH in der vorzitierten Entscheidung nicht verhalten.

Auch die Schriftformklausel in § 7 MV der Parteien hindert nicht die Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung. Nach dieser Regelung sind „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags ..., soweit sich aus den Allgemeinen Vertragsbedingungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden". Die zwischen den Parteien getroffene stillschweigende Vertragsänderung stellt eine Individualvereinbarung dar. Diese ist nach § 305 b BGB gegenüber kollidierenden AGB vorrangig. Dieser Vorrang der Individualvereinbarung gilt auch im Fall der Schriftformklausel (BGHZ 164, 133 = NZM 2006, 59 = NJW 2006, 138).