Änderung der Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit

Auch ein mit Zweidrittel-Mehrheit aufgrund einer Öffnungsklausel gefasster früherer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Aufzugskosten kann nach Inkrafttreten der WEG-Reform mit einfacher Mehrheit geändert werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit dem vom Kl. beanstandeten Beschluss entschieden die Wohnungseigentümer mit 10 Ja-Stimmen zu 3 Nein-Stimmen bei vier Enthaltungen, dass in Abkehr von der bisherigen Praxis künftig auch die Miteigentümer im Hochparterre an den Fahrstuhlkosten beteiligt werden sollen. Diese Beschlussfassung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Kompetenz der Gemeinschaft, durch Mehrheitsbeschluss über die Verteilung der Fahrstuhlkosten abweichend zu entscheiden, folgt dabei grundsätzlich aus § 16 Abs. 3 WEG. Zwar mögen die Eigentümer in der Versammlung vom 17.6.2006 in Abkehr von der Regelung zu § 7 der Teilungserklärung, wonach die Aufzugskosten ursprünglich von allen Eigentümern zu tragen waren, beschlossen haben, dass die Eigentümer im Hochparterre von diesen Kosten freigestellt werden sollen.

Dies allein steht jedoch der hier vom Kl. beanstandeten Beschlussfassung vom 28.3.2009, mit der im Ergebnis wieder die Regelung, die sich aus der Teilungserklärung ergeben würde, wiederhergestellt worden ist, nicht entgegen. Allerdings handelt es sich bei diesem Beschluss um einen sogenannten ändernden Zweitbeschluss, wovon auch das Amtsgericht bei seiner Entscheidung zutreffend ausgegangen ist. Nach der gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung ist die Änderung einer bereits im Beschlusswege geregelten Angelegenheit durch einen sogenannten ändernden Zweitbeschluss grundsätzlich jederzeit möglich, allerdings soll dabei jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen können, dass der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange, wie sie sich aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses ergeben, berücksichtigt (vgl. etwa BGHZ 113, 197, 200). Wann diese Grenze überschritten ist mit der Folge, dass ein Ändern des Zweitbeschlusses wegen eines Eingriffs in die aus dem Erstbeschluss erwachsenen Rechte nicht mehr den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, soll dabei jeweils nach den Umständen des Einzelfalles beurteilt werden. Schutzwürdige Belange sind jedenfalls dann beeinträchtigt, wenn der Erstbeschluss bereits ein subjektives Recht eines Wohnungseigentümers begründet hat, das durch den Zweitbeschluss wieder entzogen werden soll (vgl. BayObLG WE 1989, 56, 57 = WuM 1988, 322). Allgemein wird weiter angenommen, dass eine Verletzung schutzwürdiger Belange eines Wohnungseigentümers insbesondere dann in Betracht kommt, wenn ein Wohnungseigentümer durch den abändernden Zweitbeschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses erleidet (OLG Düsseldorf ZWE 2000, 368 ff. = ZMR 2000, 475).

Das bedeutet jedoch nicht, dass durch den abändernden Beschluss etwaige tatsächliche Vorteile erhalten bleiben müssen, die ein Wohnungseigentümer nach dem Erstbeschluss gehabt hätte. Denn ein Beschluss der Wohnungseigentümer wird in der Regel unter der selbstverständlichen Voraussetzung der jederzeitigen Abänderbarkeit gefasst, so dass der einzelne Wohnungseigentümer in aller Regel nicht darauf vertrauen kann, dass die einmal getroffene Regelung bis in alle Zukunft gelten wird (BayObLG WuM 1996, 372). Vor diesem Hintergrund kann nach Auffassung des Berufungsgerichts entgegen der in dem angefochtenen Urteil und auch im Kommentar von Bärmann (Becker, WEG, 10. Aufl., § 16, Rdn. 103) vertretenen Auffassung nicht angenommen werden, dass die Änderung der Kostenverteilung in Bezug auf die Aufzugskosten voraussetzt, dass eine Änderung der tatsächlichen (baulichen) Verhältnisse als sachlicher Grund für den ändernden Zweitbeschluss erforderlich ist. Ein hinreichender sachlicher Grund im Sinne der aufgeführten Rechtsprechung kann es vielmehr auch sein, dass sich, wie im vorliegenden Fall, im Lauf der Zeit die Mehrheitsverhältnisse geändert haben und die aktuelle Mehrheit der Eigentümer eine andere Auffassung zu der Frage der Kostengerechtigkeit vertritt als die früher herrschende. Nach Auffassung des Berufungsgerichts werden schutzwürdige Belange des Kl. und der übrigen Betroffenen durch die Regelung in dem Beschluss vom 28.3.2009 auch nicht in nennenswerter Weise beeinträchtigt: Zum einen mussten nämlich alle Eigentümer schon aufgrund der Regelung zu § 7 der Teilungserklärung jederzeit damit rechnen, dass die Verteilung der Betriebskosten durch eine Mehrheitsentscheidung für die Zukunft geändert werden kann. Zum anderen ist die sich aus der Änderung durch den Zweitbeschluss ergebende Mehrbelastung für die Hochparterre-Eigentümer relativ geringfügig und bedeutet kein herausragendes Vermögensopfer. Hinzu kommt, dass der Kl. nach dem Inhalt der Teilungserklärung zu der Zeit, als er sein Eigentum erwarb, ohnehin davon ausgehen musste, dass er zur Deckung der Betriebskosten des Aufzugs herangezogen wird. Auch dieser Gesichtspunkt spricht hier klar gegen die Schutzwürdigkeit der betreffenden Hochparterre-Eigentümer. Aus alledem ergibt sich, dass durch den Beschluss aus dem Jahr 2006 gar kein echter und bestandskräftiger Vertrauensschutz in Bezug auf eine Freistellung von den Betriebskosten des Aufzugs für alle Zeiten begründet werden konnte. Damit liegt es jedoch grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft, durch Mehrheitsbeschluss wieder die ursprüngliche Regelung herzustellen, zumal nach der neueren Rechtsprechung zum Mietrecht eine Umlage der Aufzugskosten auf etwaige Mieter der Hochparterre Wohnungen ebenfalls möglich ist. Auf das Vertrauen, das der Kl. in die Erklärung seiner Verkäuferin gesetzt hat, die beim Erwerb des Eigentums erklärte, sie werde für eine Freistellung von den Betriebskosten des Aufzugs sorgen, kann sich der Kl. im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern nicht berufen, weil diese auf den Inhalt des Kaufvertrages keinerlei Einfluss hatten. Abgesehen davon ist eine entsprechende Regelung im Verhältnis der Kaufvertragsparteien ohnehin nicht getroffen worden.

Auch ein mit 2/3-Mehrheit aufgrund einer Öffnungsklausel gefasster früherer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über Aufzugskosten kann nach Inkrafttreten der WEG-Reform mit einfacher Mehrheit geändert werden.

Nach der Teilungserklärung kann der Kostenverteilungsschlüssel mit 2/3-Mehrheit geändert werden. Am 17. Juni 2006 beschloss eine 2/3-Eigentümermehrheit, dass die Hochparterre-Wohnungseigentümer von den Aufzugskosten auszunehmen sind. In der Versammlung vom 28. März 2009 wurde mit einfacher Mehrheit beschlossen, dass die im Hochparterre gelegenen Wohnungen anteilig wieder mit den Fahrstuhlkosten belastet werden. Der hiergegen gerichteten Anfechtungsklage hat das AG stattgegeben, das LG wies sie ab.

Damit bleibt die beschlossene abermalige Änderung des Umlageschlüssels wirksam. Nach WEG-Reform kann die Verteilung einzelner Bewirtschaftungskosten gemäß § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit geändert werden; das gilt auch für Zweitbeschlüsse, wenn sich die Mehrheiten für eine bestimmte Verwaltungsangelegenheit geändert haben. Der Zweitbeschluss muss nur schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigen. Das ist hier aber der Fall, zumal die Wohnungseigentümer zu der ursprünglichen Regelung nach dem Gesetz und der Teilungserklärung zurückgekehrt sind, wonach die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen sind.

Das Urteil entspricht der neuesten BGH-Rechtsprechung für Änderungsmöglichkeiten sogar entgegen der Teilungserklärung (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, GE 2010, 1127). Die betroffenen Bewirtschaftungskosten müssen nur genau bezeichnet werden. Außerdem ist eine nur verdeckte mittelbare Änderung im Rahmen etwa einer Jahresabrechnung nicht ausreichend. Vielmehr muss bei der Beschlussfassung den Eigentümern klar sein, dass sie für die Zukunft den Verteilungsschlüssel generell ändern. Geschützt sind nur bereits abgeschlossene und abgerechnete (!) Wirtschaftsperioden, die nicht rückwirkend einem geänderten Verteilungsschlüssel unterstellt werden können.