Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluß nichtig

Ein Mehrheitsbeschluß, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Senats und Anschluß an BGH NJW 2000, 3500).

Die Antragsteller erwarben mit Kaufvertrag vom 31.3.1999 insgesamt zehn Teileigentumsrechte zu jeweils 7,3/1.000 Miteigentumsanteilen, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Garage im Hof der Wohnanlage der Beteiligten; sie wurden am 29.6.1999 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Antragsgegner sind die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer der Anlage, die vom weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Gemäß § 13 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 2.7.1975 wird der auf den Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den Bewirtschaftungskosten nach dem im Teilungsplan festgelegten Miteigentumsanteil ermittelt, soweit nachfolgend nicht etwas anderes bestimmt ist. Gemäß § 13 Nr. 2 c GO werden die einzelnen Garagen von der Berechnung und Verteilung der Kosten für Heizung und Wasser ausgeschlossen.

In der Eigentümerversammlung vom 2.3.1979, bei der 671,4/1.000 Miteigentumsanteile vertreten waren, beschlossen die Wohnungseigentümer einstimmig:

"Die Garagen werden ab dem nächsten Abrechnungszeitraum aus der Anlage herausgenommen und als gesonderte Einheit abgerechnet. Für die Unterhaltung sind ausschließlich die Garageninhaber zuständig. Die erforderlichen Versicherungen sind für die Garagen gesondert abzuschließen und aus den Hausversicherungen herauszunehmen.

Der Stromverbrauch aufgrund des Zwischenzählers ist an das Hausgemeinschaftskonto zu bezahlen. Die Garagenanlage bezahlt 10 % der monatlichen Hausmeisterkosten auf das Gemeinschaftskonto."

Dieser Eigentümerbeschluß wurde nicht angefochten. Der Rechtsvorgänger der Antragsteller erklärte im Kaufvertrag vom 31.3.1999, die Abrechnungen seien nach diesem Eigentümerbeschluß erstellt worden.

Die Verteilung der Bewirtschaftungskosten war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 23.4.1999, bei der 39 Wohnungs- und Teileigentümer mit insgesamt 839,7/1.000 Miteigentumsanteilen vertreten waren. In der Versammlungsniederschrift ist festgehalten, die Verteilung der Bewirtschaftungskosten und der Instandhaltungsaufwendungen sorge seit längerer Zeit für Unstimmigkeiten unter den Eigentümern. Das dem Verwalter als Anhang zum Kaufvertrag der Antragsteller vorgelegte Protokoll vom 2.3.1979 sei in den Verwaltungsakten der Gemeinschaft und den Hausgrundbuchakten nicht abgelegt und außer Herrn St. (Verkäufer der Garagen) auch keinem Eigentümer bekannt gewesen. Die Versammlungsniederschrift fährt fort:

"Unabhängig davon, daß die Gültigkeit des Beschlusses vom 2.3.1979 zur Änderung der Verteilung der Betriebskosten bestritten wird, stimmen die Eigentümer nochmals über den inhaltsgleichen Mehrheitsbeschluß vom 2.3.1979 ab. Beschluß: ... (Es folgt der Wortlaut des Eigentümerbeschlusses vom 2.3.1979)

Abstimmung: Beschluß mehrheitlich abgelehnt.

Ja-Stimmenanteile: 150,2/Tausendstel

Nein-Stimmenanteile: 457,0/Tausendstel

Enthaltungen: 232,5/Tausendstel"

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 23.4.1999 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Die Antragsteller seien bei Ablauf der Anfechtungsfrist nicht antragsberechtigt gewesen, weil sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Auf eine Ermächtigung des Voreigentümers, sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung im eigenen Namen auszuüben und deren Beschlüsse anzufechten, hätten sich die Antragsteller innerhalb der Anfechtungsfrist nicht berufen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich ihre sofortige weitere Beschwerde, die ohne Erfolg blieb.

a) Es kann offenbleiben, ob die Antragsteller innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 3 WEG ihre Rechtsstellung als Verfahrensstandschafter des damaligen Eigentümers offengelegt und damit die Frist zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 23.4.1999 gewahrt haben (vgl. BayObLGZ 1981, 50/53; Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 292). Denn der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses ist auch als Antrag auf Feststellung seiner Nichtigkeit auszulegen (BayObLGZ 1986, 444/447; Staudinger/Bub § 23 Rn. 259; Staudinger/Wenzel Vorbem. zu §§ 43 ff. Rn. 27). Diesen Antrag konnten die Antragsteller, die noch vor Erlaß der amtsgerichtlichen Entscheidung als Eigentümer der Garagen im Grundbuch eingetragen worden sind, im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG aus eigenem Recht stellen. Der Eigentümerbeschluß vom 23.4.1999 ist jedoch weder nichtig noch wäre er auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

b) Ohne Rechtsfehler sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß der Eigentümerbeschluß vom 23.4.1999 sich nicht in der Ablehnung eines Beschlußantrags erschöpft. Aus der Versammlungsniederschrift ergibt sich nämlich, daß die Bestätigung des Beschlusses vom 2.3.1979 abgelehnt wurde mit der Folge, daß künftig auch hinsichtlich der Garagen die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung für die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten maßgebend sind.

c) Der Beschluß vom 2.3.1979 hatte die in § 13 GO enthaltene Kostenverteilungsregelung abgeändert. Ein solcher Eigentümerbeschluß ist nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen fehlender Beschlußzuständigkeit der Wohnungseigentümer nichtig (BGH GE 2000, 1478 = ZMR 2000, 771/775 = NJW 2000, 3500). Dem schließt sich der Senat unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung (BayObLGZ 2000, 237/241 m. w. N. = GE 2000, 1397) nunmehr an.

Angesichts der Nichtigkeit des Ausgangsbeschlusses, der durch den Beschluß vom 23.4.1999 aufgehoben werden soll, kommt dem letzteren nur deklaratorische Bedeutung zu. Es wird damit lediglich festgestellt, daß der in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenvertei-lungsschlüssel für die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten maßgebend ist.

Durch den sog. Zitterbeschluß hat der BGH angedeutet, daß er bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse über die Änderung des Kostenverteilungs-schlüssels für nichtig hält. Dem hat sich das BayObLG angeschlossen.

Durch Mehrheitsbeschluß vom 2. März 1979 war für die Teileigentumseinheiten der Garagen eine gesonderte Abrechnung bestimmt worden. Das Versammlungsprotokoll befand sich nicht in den Verwaltungsakten der Gemeinschaft. Bei einer erneuten Abstimmung über den früheren Beschluß fand sich dafür keine Mehrheit mehr. Käufer der Garagen versuchten dennoch, den Eigentümerbeschluß vom 23. April 1999 gerichtlich anzufechten. AG und LG wiesen den Anfechtungsantrag mit der Begründung ab, die Käufer hätten noch kein eigenes Anfechtungsrecht gehabt.

Das BayObLG hat dahinstehen lassen, ob ein zulässiger Anfechtungsantrag vorliegt. Denn der Anfechtungsantrag enthalte auch den Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses. Diesen Antrag konnten die Käufer verfolgen, weil sie noch vor Ende der ersten Instanz in das Grundbuch eingetragen wurden. Der Eigentümerbeschluß vom 23. April 1999 bestätige aber nur, daß es bei der Regelung der Gemeinschaftsordnung bleibe. Er kann daher nicht für unwirksam erklärt werden.

Jede Änderung des nach dem Gesetz oder nach der Gemeinschaftsordnung geltenden Kostenverteilungs-schlüssels durch Mehrheitsbeschluß für die Zukunft bedarf einer Vereinbarung, also der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, und der Eintragung im Grundbuch. Die Bestandskraft eines Mehrheitsbeschlusses ersetzt die Vereinbarung nicht.