Änderung der Betriebskostenabrechnung bei rückwirkender Festsetzung der Grundsteuer

Der Geschäftsraumvermieter ist jedenfalls dann zur Nachforderung von Grundsteuer im Rahmen einer neuen Betriebskostenabrechnung berechtigt, wenn die Grundsteuer rückwirkend festgesetzt wurde und die früheren Abrechnungen den Vermerk enthalten: "z. Zt. 0".

Mit schriftlichem Vertrag vom 11. April 1995 verpachtete die Kl. an die Bekl. die Caféteria des Museums. Neben der Grundmiete waren Vorschüsse für Betriebs- und Heizkosten von der Bekl. zu leisten. In dem Vertrag heißt es unter anderem wie folgt:

"§ 3 ...

(2) Der Verpächter rechnet über die Betriebskosten i. S. d. § 27 BV unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich ab. Soweit sich Betriebskosten im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erhöhen oder neu entstehen, rechnet der Verpächter hierüber gleichfalls jährlich ab. Er ist berechtigt, aus diesem Anlaß die Vorauszahlungen zu erhöhen. (...)

Mit Schreiben vom 11. Dezember 2001 verlangte die Kl., nachdem die Grundsteuer vom Finanzamt mit Bescheid vom 27. November 2001 festgesetzt worden war, für die Jahre 1997, 1998, 2000 und 2001 jeweils 2.058,46 Ä Grundsteuer von der Bekl. Die Bekl. lehnte den Ausgleich der Forderungen ab. (...)

I. In Höhe von 2.058,46 Ä (Grundsteuer 2000) nebst Zinsen erfolgt die Verurteilung aufgrund des Anerkenntnisses der Bekl. (die Grundsteuer für 2001 wurde während des Rechtsstreits gezahlt; die Redaktion)

II. 1. Die Klage ist auch in Höhe von weiteren 4.116,92 Ä begründet. Die Kl. kann von der Bekl. Zahlung von Grundsteuern für die Jahre 1997 und 1998 in Höhe von jeweils 2.058,46 Ä verlangen. Gemäß § 3 Ziffer 1, 2 des Pachtvertrages ist die Bekl. verpflichtet, die für die von ihr genutzte Fläche anfallenden Grundsteuern zu tragen. Den Anspruch hierauf kann die Kl. auch noch geltend machen, obwohl sie am 8. April 1998 über die Betriebskosten 1997 und am 28. Oktober 1999 über die Betriebskosten für das Jahr 1998 abgerechnet hat. Dabei kann dahinstehen, ob die Kl. die Forderung auch dann noch geltend machen kann, wenn sie in den Abrechnungen der Jahre 1997 und 1998 keinen Vorbehalt erklärt hat. Die Grundsteuer ist unstreitig erstmals im Jahr 2001 vom Finanzamt festgesetzt und geltend gemacht worden. Die Kl. hat mit Abrechnungen für die Jahre 1997 und 1998 schon nicht erklärt, daß über die Position Grundsteuer für diese Jahre abschließend abgerechnet worden ist. Sie hat sich die Abrechnung über die Grundsteuer vorbehalten. Dieser Vorbehalt ergibt sich aus der Angabe "z. Zt. 0". Diese Angabe konnte die Bekl. auch nur als Vorbehalt verstehen. Sie kann sich nicht darauf berufen, daß auch die Positionen Schädlingsbekämpfung und Schornsteinfegerleistungen mit "z. Zt. 0" gekennzeichnet waren und bezüglich dieser Positionen keine weiteren Kosten zur ihren Lasten abgerechnet werden konnten, da die Bekl. selbst die Schädlingsbekämpfung in ihren Räumen beauftragt hat und Kosten für den Schornsteinfeger nicht anfallen konnten. Diese Positionen sind mit der Position Grundsteuer nicht zu vergleichen. Bei der Grundsteuer handelt es sich um Kosten, die nicht von der Kl. beeinflußt, sondern von der Stadt Berlin auf jeden Fall eingefordert werden. Dies mußte die Bekl., die keine Privatperson, sondern Unternehmerin ist und auch nicht nur eine Kantine in Berlin betreibt, auf jeden Fall wissen. Genauso klar war, daß die Kl., die als Universität von der Grundsteuerpflicht befreit ist, diese Kosten nicht selbst tragen wird, sondern sogar verpflichtet ist, diese entsprechend der vertraglichen Vereinbarung von der Bekl. einzufordern.

Die Geltendmachung der Forderung durch die Kl. ist auch nicht treuwidrig, § 242 BGB. Sie ist nicht verwirkt. Ein Recht ist nur verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, daß dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 242 Rdnr. 87 m. w. N.). An diesen Voraussetzungen fehlt es aber. Es ist schon zweifelhaft, ob überhaupt ein hinreichend langer Zeitraum abgelaufen ist, innerhalb dessen die Kl. ihr Recht nicht geltend gemacht hat. Insoweit kann dahinstehen, ob die Kl. ihr Recht früher hätte geltend machen können, da die Festsetzung der Grundsteuer überhaupt erst im November 2001 erfolgt ist. Aber selbst wenn man dem - von der Kl. bestrittenen - Vorbringen der Bekl. folgt, daß die Festsetzung der Steuer bei rechtzeitiger Beantragung früher hätte erfolgen können, sind die Voraussetzungen der Verwirkung nicht erfüllt. Seit der Abrechnung im Jahr 1998 für das Jahr 1997 waren bis zur erstmaligen Geltendmachung im Dezember 2001 noch nicht einmal vier Jahre vergangen und damit die nach alter Fassung des BGB geltende Verjährungsfrist nicht abgelaufen. Das kann aber letztlich auch dahinstehen. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, aus welchem weiteren Verhalten der Kl. außer dem bloßen Zeitablauf die Bekl. darauf geschlossen haben will, daß Grundsteuern für die vergangenen Jahre nicht von ihr verlangt werden. Hierzu fehlt jeder Vortrag.

Die Geltendmachung der Forderung ist auch nicht deshalb treuwidrig, weil - wie der Geschäftsführer der Bekl. in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat - ihm aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses es nicht mehr möglich ist, diese Kosten über die Anpassung der Speisepreise gemäß § 5 des Vertrages auszugleichen. Zum einen ist schon nicht nachvollziehbar, daß die Grundsteuern überhaupt einen so wesentlichen Anteil in der Kalkulation der Bekl. ausgemacht hätten, daß sich dies signifikant auf die Essenspreise ausgewirkt hätte. Die Bekl. konnte im Termin auf konkrete Nachfrage noch nicht einmal angeben, wie hoch der Umsatz in der Caféteria jährlich gewesen ist. Darüber hinaus hätte die Bekl. bei ihrer Preiskalkulation im Hinblick auf den in den Abrechnungen enthaltenen Vorbehalt sich entsprechend darauf einrichten können, daß ggf. eine nicht unerhebliche Nachzahlung im Hinblick auf die Grundsteuern auf sie zukommen kann.

Schließlich kann die Bekl. die Erfüllung der Forderungen auch nicht verweigern, § 222 BGB a. F. Diese sind nicht verjährt. Die Verjährungsfrist läuft erst am 31. Dezember 2004 ab. Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen verjähren nunmehr mangels besonderer Regelung gemäß §§ 194, 195 BGB in Verbindung mit § 199 BGB binnen drei Jahren. Die Frist beginnt jeweils zum Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist, § 199 Ziffer 1 BGB. Diese Verjährungsfrist und nicht § 197 BGB a. F. sind vorliegend auch anwendbar, da nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EBGB bei der Kollision von altem und neuem Verjährungsrecht jeweils die kürzere Frist gilt. Die Verjährungsfrist hat auch erst am 1. Januar 2002 zu laufen begonnen. Zwar hat - wie die Bekl. zutreffend ausführt - die Verjährung des Saldos aus den Betriebskostenabrechnungen vom 6. April 1998 bzw. 28. Oktober 1999 mit Beginn des auf die Abrechnungen folgenden Jahres, somit zum 1. Januar 1999 bzw. 1. Januar 2000 begonnen. Vorliegend kommt es aber für den Beginn der Verjährung nicht auf diese Betriebskostenabrechnungen an. Damit hat die Kl. gerade nicht über die hier streitgegenständlichen Betriebskosten abgerechnet, da die Grundsteuern - wie oben ausgeführt - von der Abrechnung ausgenommen waren. (...)

Eine Körperschaft des öffentlichen Rechts ist von der Grundsteuer befreit, solange sie sich nicht gewerblich betätigt. Anderenfalls ist dafür Grundsteuer nachzuentrichten. Bei entsprechender Vereinbarung ist die Nachzahlung vom Mieter oder Pächter zu leisten.

Die Universität hatte eine Caféteria verpachtet mit der Abrede, daß die Betriebskosten vom Pächter zu übernehmen seien. In den Abrechnungen von 1997 und 1998 hieß es, daß die Grundsteuer zur Zeit Null ausmacht. Nachdem das Finanzamt im Bescheid von 2001 die Grundsteuer rückwirkend festgesetzt hatte, verlangte die Verpächterin Nachzahlung vom Pächter, der unter anderem die Einrede der Verjährung erhob.

Mit Urteil vom 26. Mai 2004 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und meinte, hier habe die Verpächterin in ihren Betriebskostenabrechnungen einen Vorbehalt in der Nachforderung gemacht und sei schon deshalb zur Nachforderung berechtigt. Der Anspruch sei nicht verjährt, da die Verjährungsfrist erst mit der Korrektur der früheren Betriebskostenabrechnung beginne, darüber hinaus sei er auch nicht verwirkt.