Änderung der Abrechnungsstufen für Heizkosten durch Öffnungsklausel

Änderung der Abrechnungsstufen für Heizkosten durch Öffnungsklausel; Änderung der Abrechnungsschlüssel der verbrauchsunabhängige Heizkostenabrechnung im Wohnungseigentum; prozentualer Verteilungsmaßstab; Änderung der Kostenverteilerschlüssel im Wohnungseigentum; Kostenverteilungsschlüssel; Grundkosten; erfasster Verbrauch; Bestandsinteressen; Änderung früherer Beschlüsse; ungültiger Beschluss; Heizkostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss

Durch den Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer kann das Verhältnis der Abrechnung nach Verbrauch bzw. nach den verbrauchsunabhängigen Kosten auf bis zu 70 : 30 nach der Heizkostenverordnung verschoben werden. Die Verschiebung zum nächstmöglichen Zeitpunkt bedeutet die Geltung für die nächste Wirtschaftsperiode.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Der Kl. ist Eigentümer des mit Nr. 4 bezeichneten Wohnungseigentums. Seine Wohnung liegt im Erdgeschoss; direkt darunter befinden sich die Keller 8-14, ein Fahrradraum und die Garagen 1-3.

Die Teilungserklärung vom 14. Februar 1985 bestimmt in § 11: "... Die Kosten für die gemeinsame Heizung werden nach dem Verbrauch und pro qm Wohnfläche gem. ortsüblich umgelegt. Bei Änderung der gesetzlichen Bestimmungen für die Heizkostenabrechnung gilt die gesetzliche Regelung. ..." Ferner heißt es in § 16 zum Punkt Wohnungs- und Teileigentümerversammlung: "... Für jede Wohnung oder jedes Teileigentumsrecht hat der Eigentümer in der Eigentümerversammlung eine Stimme ..."

Die Heizkosten wurden seit 1985 zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Miteigentumsanteilen bzw. Fläche umgelegt. Im Jahre 2004 wurde das Dach der Anlage instand gesetzt und mit einer Wärmedämmung versehen. Die Wohnungen im Erdgeschoss sind nach wie vor ungedämmt.

In der Wohnungseigentümerversammlung am 23. April 2008 waren ab 18.30 Uhr 13 Eigentümer (von 15) vertreten. Es kam zu folgender Beschlussfassung: "TOP 10 - Beschlussfassung zur Heizkostenverteilung - 70 % nach Verbrauch/30 % nach Fläche zum nächstmöglichen Zeitpunkt (mit Beschlussmehrheit). Beschlussantrag: Beschlussfassung zur Änderung der Heizkostenverteilers auf 70 % nach dem Verbrauch und 30 % nach Fläche zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Ja-Stimmen: 10; Enthaltungen: 0; Nein-Stimmen: 3"

Mit der am 22. Mai 2008 bei Gericht eingegangenen und am 20. Juni 2008 begründeten Klage verfolgt der Kl. die Ungültigerklärung des am 23. April 2008 gefassten Beschlusses.

Der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei kein sachlicher Grund für eine Änderung des Heizkostenverteilerschlüssels erkennbar. Der Beschluss verletze seine Bestandsinteressen und sei mangels Öffnungsklausel sowie mangels Beschlusskompetenz ungültig und letztlich nichtig.

Der von der Eigentümergemeinschaft am 23. April 2008 zu TOP 10 gefasste Beschluss ist gültig. Die Eigentümergemeinschaft konnte durch Mehrheitsbeschluss die bislang praktizierte Heizkostenverteilung ändern und einen Heizkostenverteilungsschlüssel nach 70 % Verbrauch/30 % Fläche beschließen.

Die Eigentümergemeinschaft verfügte über die erforderliche Beschlusskompetenz. Die Teilungserklärung steht dem nicht entgegen.

Die Teilungserklärung schreibt vor, dass die Heizungskosten nach Verbrauch einerseits und Fläche andererseits zu verteilen sind. Das Verhältnis der Anteile wird nur durch den Begriff "ortsüblich" umschrieben. Im Übrigen sollen "bei Änderung der gesetzlichen Bestimmungen" diese Vorrang haben.

Eine ausdrückliche Öffnungsklausel, die eine Änderung der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss ausdrücklich ermöglicht (vgl. dazu Niedenführ, WEG, 8. Aufl., § 16 Rdn. 22), liegt damit zwar nicht vor. Doch ist ein Spielraum für die Ergänzung der Gemeinschaftsordnung eröffnet. Denn der Begriff "ortsüblich" ist nicht eindeutig. Vielmehr ist er vor dem Hintergrund der Heizkostenverordnung zu interpretieren, die kurz vor der Festlegung der Teilungserklärung vom 14. Februar 1985 in Kraft getreten war (1. Mai 1984) und im Jahre 1989 novelliert wurde, allerdings ohne dass sich dadurch die Vorschrift des § 7 verändert hätte. Diese schreibt eine Verteilung der Heizungskosten zu mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch vor. Der nunmehr gefasste Beschluss hält sich also im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen. "Ortsüblich" ist zudem nach Kenntnis des Gerichts sowohl ein Verteilungsmaßstab von 50 %/50 % als auch von 70 %/30 %, ohne dass sich eine eindeutige Präferenz identifizieren ließe, wenn auch in den letzten Jahren eine Verschiebung hin zur verbrauchsabhängigen Verteilung festzustellen ist. Die grundsätzliche Kompetenz der Wohnungseigentümer, den bislang praktizierten Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, war gegeben.

Ist eine Vereinbarung unvollständig geblieben, so kann sie durch eine weitere Vereinbarung, aber auch durch einen Beschluss ergänzt werden (vgl. KG, GE 2005, 1561 = NZM 2005, 425). Ob der Kostenverteilerschlüssel von 50 % zu 50 % im Jahre 1985 durch Beschluss festgelegt wurde, lässt sich - so das Ergebnis der Befragung der Parteien in der mündlichen Verhandlung - zwar nicht mehr feststellen. Jedoch kann letztlich nichts anderes gelten, wenn zwar eine Eigentümergemeinschaft keinen ausdrücklichen Beschluss gefasst hat, aber jahrelang einvernehmlich eine bestimmte Verfahrensweise praktiziert hat. Das war hier der Fall. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft hat seit 1985 die Heizungskosten im Verhältnis 50 % (Fläche) zu 50 %(Verbrauch) vorgenommen.

Diese, mit einer Beschlussfassung gleich zu behandelnde Übung konnte in dem durch die Teilungserklärung aufgezeigten Rahmen wiederum durch Beschluss geändert werden, und zwar durch Mehrheitsbeschluss, § 16 Abs. 3 WEG (vgl. Riecke/Schmid/Elzer, WEG, § 10 Rdnr. 206).

Zwar kann durch ein konkludentes Handeln oder eine ständige Übung grundsätzlich auch eine - wiederum nur durch einstimmige Vereinbarung änderbare - Vereinbarung zustande kommen (vgl. dazu Niedenführ, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdnr. 17 m. w. N.). Dies setzt jedoch einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Regelungswillen aller Wohnungseigentümer voraus, der in ihrem Verhalten zum Ausdruck kommen muss. Den Wohnungseigentümern muss dabei bewusst sein, dass sie ihr Verhältnis in Abweichung oder Ergänzung des Gesetzes oder einer Vereinbarung regeln. Ihnen muss ferner bewusst sein, dass sie eine Regelung schaffen, die nicht nur für die Gegenwart, sondern für die Zukunft gilt und nicht mehr durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden kann (vgl. KG, Beschluss vom 17. Mai 1989 - 24 W 6092/88 -, GE 1989, 787; BayObLG, Beschluss vom 20. März 2001 - 2 ZBR 101/00 -, NZM 2001, 754; OLG Köln, Beschluss vom 26. April 1996 - 16 Wx 56/96 -, WuM 1997, 59). Dies ist hier nicht feststellbar.

Wird allerdings durch einen Beschluss ein früherer Beschluss, der denselben Gegenstand betraf, geändert, so hat der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen zu berücksichtigen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 77). Dies gilt entsprechend für den Fall, dass eine bestimmte Regelung jahrelang einvernehmlich praktiziert und dann durch Beschluss geändert wurde. Auch der neue Beschluss muss also dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG). Im vorliegenden Fall ist dies grundsätzlich zu bejahen, da die Regelung sich im Rahmen der Teilungserklärung und der durch die Heizkostenverordnung aufgezeigten Grenzen bewegt.

Allerdings darf der frühere Beschluss (bzw. die jahrelange Übung) nicht ohne sachlichen Grund geändert werden (vgl. OLG Saarbrücken, WuM 1998, 243, 244; Niedenführ, WEG, 8. Aufl., § 21 Rdnr. 32). Ein sachlicher Grund ist zu bejahen. Denn es ist nicht von der Hand zu weisen, dass es in Zeiten ständig steigender Energiepreise von Vorteil ist, eine verbrauchsabhängige Verteilung zu bevorzugen, um so dem einzelnen Wohnungseigentümer mehr Einfluss auf die Höhe seiner Heizkosten zu geben und einen Anreiz für ein sparsames Heizverhalten zu schaffen.

Zudem sind auch keine schutzwürdigen Belange des Kl. verletzt. Wann schutzwürdige Belange durch einen Zweitbeschluss beeinträchtigt werden, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Entziehung einmal begründeter subjektiver Rechte, auf deren Fortbestehen der Wohnungseigentümer vertraut hat, ist danach grundsätzlich nicht möglich. Auch darf der Wohnungseigentümer durch den Zweitbeschluss keinen rechtlichen Nachteil erleiden. Eine solche Fallkonstellation ist hier aber nicht ersichtlich. Ein lange praktizierter Kostenverteilungsschlüssel begründet kein subjektives Recht des einzelnen Wohnungseigentümers auf Fortsetzung dieser Übung. Auch mag der Kl. zwar durch die - allein in die Zukunft wirkende - Änderung des Kostenverteilungsschlüssels tatsächliche Nachteile erleiden, indem seine Heizkosten steigen. Dabei ist aber einerseits zu berücksichtigen, dass der Kl. insgesamt auch von der Dachdämmung profitiert, wie insgesamt durch die Betonung der verbrauchsabhängigen Abrechnung ein sparsameres Heizverhalten der Bewohner des Hauses zu erwarten ist. Die Steigerung der ihn treffenden Heizkosten um rund 10 % bewegt sich jedenfalls in einem Rahmen, der noch nicht unzumutbar ist.

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Durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer kann das Verhältnis der Abrechnung nach Verbrauch bzw. nach den verbrauchsunabhängigen Kosten auf bis zu 70 : 30 nach der Heizkostenverordnung verschoben werden. Die Verschiebung zum nächstmöglichen Zeitpunkt bedeutet die Geltung für die nächste Wirtschaftsperiode.

Die Teilungserklärung aus dem Jahre 1985 bestimmt, dass die Heizkosten teils nach Verbrauch und teils nach Wohnfläche "wie ortsüblich" umgelegt werden. Seit 1985 wurden die Heizkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Miteigentumsanteilen bzw. Fläche umgelegt. Am 23. April 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer "zum nächstmöglichen Zeitpunkt" die Heizkostenverteilung zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche. Der Wohnungseigentümer im Erdgeschoss über dem unbeheizten Keller erhob Anfechtungsklage, weil ihm jährlich 10 % Mehrkosten entstünden.

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Umstellung der Heizkostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss ist wirksam. Die Teilungserklärung enthält eine verdeckte Öffnungsklausel, die durch den Mehrheitsbeschluss vom 23. April 2008 konkretisiert werden konnte. Die neue Regelung hält sich in den Grenzen der Heizkostenverordnung.

Die Lösung ist zutreffend, kann aber einfacher gefunden werden. Der Eigentümerbeschluss vom 23. April 2008 ist nach Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Juli 2007 gefasst worden. Für die Änderung des Verteilungsmaßstabs hat der Gesetzgeber nunmehr die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG n. F. geschaffen. Diese Beschlusskompetenz ist nach § 16 Abs. 5 WEG n. F. unabdingbar, gilt also auch dann, wenn etwa die Teilungserklärung oder frühere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entgegenstehen würden. § 16 Abs. 3 WEG betrifft, was im Gesetzgebungsverfahren nicht problematisiert worden ist (Schmid, ZMR 2007, 844), auch Heizkosten. Das ergibt sich schon aus der Verweisung auf § 556 BGB. Dessen Abs. 1 Satz 3 verweist wiederum auf die Betriebskostenverordnung, wo die Heiz- und Warmwasserkosten in § 2 Nr. 2 ff. genannt sind. Die von den Wohnungseigentümern am 23. April 2008 beschlossene neue Aufteilung der Heizkosten hält sich innerhalb der 70 : 30-Grenze der Heizkostenverordnung und verstößt deshalb nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (Schmid, ZMR 2007, 844). Auch wenn dem Kläger Mehrkosten von 10 % entstehen, ist dies nicht unzumutbar, zumal insgesamt durch die Betonung der verbrauchsabhängigen Abrechnung ein sparsameres Heizverhalten der Bewohner des Hauses zu erwarten ist. Nicht erörtert wird in dem Urteil der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Neuregelung. Da der Mehrheitsbeschluss zunächst vorläufig und nach der zu erwartenden Rechtskraft des Urteils endgültig wirksam geworden ist, wird er sich eindeutig auf die nächste Wirtschaftsperiode beziehen, die der Beschlussfassung am 23. April 2008 folgt. Deshalb sind Wirtschaftsplan und später die Jahresabrechnung nach der neuen Heizkostenverteilung aufzustellen.