Adressat der Betriebskostenabrechnung bei Mietermehrheit

Die nur an einen von mehreren Mietern gerichtete Betriebskostenabrechnung ist insgesamt unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind die Mieter der Wohnung, die Bekl. ist der Vermieter. Mit Schreiben vom 5.12.2008 an die Kl. zu 1. rechnete die Verwalterin der Bekl. die Betriebskosten des Jahres 2007 ab. Die Abrechnung sieht eine Nachzahlung von 704,40 € vor. Die Kl. haben mit ihrer Klage begehrt, die Bekl. zu verurteilen, folgenden Mangel der Wohnung K.str. zu beseitigen: ständige Lärmbelästigungen durch die darüber wohnenden Mieter I. G. und R. V. Das Gericht hatte den Beweisbeschluss vom 16.12.2009 erlassen, dem zufolge Zeugen zu der behaupteten Lärmbelästigung gehört werden sollten. Die Kl. haben dann behauptet, die Mieterin V. sei ausgezogen, und seitdem sei es ruhig. Daraufhin haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Bekl. hat mit ihrer Widerklage die Verurteilung der Kl. zur Zahlung von 704,40 € nebst Zinsen begehrt. [...]

Die Widerklage ist unbegründet. Der Bekl. steht der geltend gemachte Betriebskostennachzahlungsanspruch nicht zu. Denn die Abrechnung ist den Kl. nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt worden (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3).

Die Abrechnung ist dem Mieter mitzuteilen, d. h. bei mehreren Mietern allen Mietern. Das ist hier nicht geschehen. Mieter war auch der Kl. zu 2). Ihm ist die Abrechnung aber nicht mitgeteilt worden. Denn das hätte zunächst vorausgesetzt, dass die Betriebskostenabrechnung auch an ihn gerichtet worden wäre (vgl. Schach, GE 2000, 1677, 1680). Die Abrechnung ist aber nur an die Bekl. zu 1. gerichtet. Die nur an einen Mitmieter gerichtete Abrechnung ist eben nicht an den anderen Mitmieter gerichtet (Schach, a. a. O., Seite 1678).

Eine nur an einen von mehreren Mietern gerichtete Betriebskostenabrechnung ist insgesamt unwirksam.

Die auf Mängelbeseitigung klagenden Mieter wurden widerklagend auf Nachzahlung von Betriebskosten in Anspruch genommen. Der Widerklageforderung lag eine Abrechnung zugrunde, die nur an einen der Mieter gerichtet war.

Das AG Köpenick wies die Widerklage ab, weil die Abrechnung nur an einen von beiden Mietern gerichtet war.

Die Entscheidung geht richtig davon aus, dass eine Betriebskostenabrechnung bei einer Mietermehrheit gegenüber allen Mietern erklärt werden, daher auch an alle gerichtet sein muss (Schach, GE 2000, 1677). Die im Mietvertrag vereinbarte Empfangsvollmacht macht diese Adressierung nicht entbehrlich (so auch Schmid, DWW 2010, 14), da sie nur den Nachweis des Zugangs erleichtert (LG Berlin, Urteil vom 10. Januar 2000, 62 S 353/99, GE 2000, 281; Schach, GE 2000, 1678). Ist die Betriebskostenabrechnung nur an einen von mehreren Mietern gerichtet, ist umstritten, ob sie wenigstens gegenüber diesem wirksam ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 2. Dezember 2008, 2-17 S 63/08, NZM 2009, 481; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 9. Aufl., § 556 Rn. 423) oder insgesamt unwirksam ist (so LG Berlin, Urteil vom 15. Juni 2000, 62 5 53/00, GE 2000, 1032 und Urteil vom 7. Juli 2006, 63 S 342/05, GE 2006, 1235). Im Gegensatz zur Kündigung, die als Gestaltungserklärung nur insgesamt wirksam oder unwirksam sein kann (vgl. u. a. LG Berlin, GE 2000, 281), stellt jedoch die Betriebskostenabrechnung keine Gestaltungserklärung dar, so dass sie auch nur einem von mehreren Mietern gegenüber wirksam werden kann. Dieser kann sich auch nicht auf mangelnde Fälligkeit deswegen berufen, weil die Abrechnung nicht an den anderen Mieter gerichtet war, denn für die Fälligkeit kommt es – neben der Wirksamkeit – nur auf den Zugang an ihn an.