Abzug von fiktiven Instandsetzungskosten nach Modernisierung

Nach Modernisierung einer instandsetzungsbedürftigen Fassade durch Wärmedämmung sind für eine Mieterhöhung alle fiktiven Instandsetzungskosten herauszurechnen (einschließlich der Nebenkosten für Baustelleneinrichtung, Absperrung der Gehwege, Mauerrüstung, Abdecken der Dachflächen, Passantentunnel, Schutzrüstung und Gitternetz).

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages aufgrund der Mieterhöhung vom 19. November 1996 wegen durchgeführter Modernisierungen. Der Anspruch aufgrund des § 10 WoBindG i.V.m. § 6 NMV ist nicht begründet.

Die Mieterhöhungserklärung ist schon aus den von dem Amtsgericht dargelegten Gründen nicht bzw. nicht ausreichend verständlich. Die Kl. haben zwar in der Berufungsinstanz teilweise weitere Erläuterung gegeben, wobei sie "Übertragungsfehler" in der Erhöhungserklärung einräumen, die ihrer Ansicht verständlich und nachvollziehbar seien. Die Erhöhungserklärung dient jedoch dazu, dem Mieter zu ermöglichen, die Berechtigung der gegen ihn erhobenen Forderung zu überprüfen. Für diese Überprüfung stehen ihm nur die vom Vermieter mitgeteilten Daten zur Verfügung. Es ist grundsätzlich nicht Aufgabe des Mieters, Vermutungen anzustellen, welche Summe der Vermieter bei den einzelnen Positionen nun tatsächlich gemeint haben könnte.

Der wesentliche Grund der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung liegt jedoch vorliegend darin, daß die erfolgten Instandsetzungsarbeiten nicht ausreichend berücksichtigt und dementsprechend betragsmäßig nicht nachvollziehbar sind. Unstreitig ist zwischen den Parteien, daß die Hausfassade, die mit einer Wärmedämmung versehen worden ist, auch - zumindest in Teilen - sanierungsbedürftig war. Das folgt schon daraus, daß die Kl. selbst Kosten für eine Betonsanierung herausrechnen. Im übrigen sind sie dem Vortrag des Bekl., schon vor den Wärmedämmungsarbeiten sei Beton abgebröckelt, nicht entgegengetreten.

Die fiktiven Instandsetzungskosten sind daher herauszurechnen, da bei einer instandsetzungsbedürftigen Fassade darauf abzustellen ist, ob die Wärmedämmung durch die Fassadenverkleidung gegenüber einer - hypothetisch - ordnungsgemäß instand gesetzten Fassade wesentlich verbessert worden ist (vgl. LG Berlin in GE 1997/1469 zur gleichgelagerten Problematik zu § 3 MHG). Vorliegend reichte es nicht aus, Betonsanierungskosten aus den umlagefähigen Modernisierungskosten herauszurechnen, denn damit sind nicht alle Instandsetzungskosten erfaßt bzw. wird nicht deutlich, welche Kosten angefallen wären, wäre nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden. Jedenfalls hätten auch die Kosten der Baustelleneinrichtung, Absperrung der Gehwege, Mauerrüstung, Abdecken der Dachflächen, Passantentunnel, Schutzrüstung, Gitternetz und dergleichen berücksichtigt werden müssen, wobei offenbleiben kann, ob und in welchem Umfang anteilig oder insgesamt. Denn jedenfalls wären bei einer Instandsetzung derartige Kosten angefallen, so daß sie jetzt bei der durchgeführten Modernisierung nicht, jedenfalls nicht in vollem Umfang, zu den Modernisierungskosten gerechnet werden können. Es ist nicht darauf abzustellen, ob derartige Kosten auch bei der Modernisierung einer nicht instandsetzungsbedürftigen Fassade entstanden wären. Vielmehr ist zu berücksichtigen, daß diese Kosten jedenfalls entstanden wären, hätten die Kl. als Vermieter und Eigentümer die Fassade instand gesetzt.

Der Vermieter hatte eine Wärmedämmung an der Fassade anbringen lassen und später eine Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht. Da es sich um eine instandsetzungsbedürftige Fassade handelte, hatte er die hypothetischen Betonsanierungskosten abgezogen.

Das reichte nicht, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 29. Januar 1998 feststellte. Abzuziehen sind dann vielmehr sämtliche Kosten, die bei einer Instandsetzung angefallen wären, auch die Nebenkosten für die Baustelleneinrichtung, Absperrung usw. Da das der Vermieter unterlassen hatte, war die Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend erläutert und somit unwirksam. Dies gilt sowohl für preisgebundenen Neubau (§ 10 WoBindG) als auch für preisfreien Wohnraum (§ 3 MHG).