Abzug von fiktiven Instandsetzungskosten

Auch in preisgebundenem Neubau ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen unwirksam, wenn der Abzug von fiktiven Instandsetzungskosten nicht erläutert wird.

(Die) Mieterhöhung vom 29. Oktober 1996 hat nicht zu einer Erhöhung der Miete geführt. Denn insoweit fehlt es an einer wirksamen Mieterhöhung gem. § 10 WoBindG i. V. m. § 6 NMV. Die Kammer schließt sich im wesentlichen der angefochtenen Entscheidung und dem Urteil der ZK 62 vom 29.1.1998 - 62 S 295/97 - (GE 1998, 550) an, wonach auch bei Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung im preisgebundenen Neubau bei einer instandsetzungsbedürftigen Fassade alle fiktiven Instandsetzungskosten herausgerechnet werden müssen und dies bereits in der Mieterhöhung gem. § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG erläutert werden muß.

Zwar sind modernisierungsbedingte Instandsetzungen nach § 11 Abs. 4 S. 2 2. Hs. der Zweiten Berechnungsverordnung Kosten der Modernisierung. Dabei handelt es sich aber nur um Kosten für solche Arbeiten, die ihrer Natur nach eigentlich Instandsetzungsmaßnahmen wären, jedoch durch Modernisierungsmaßnahmen verursacht wurden (Bub/Treier III A Rdn. 575; z. B. Beseitigung von Schäden an Putz und Tapeten oder Schönheitsreparaturen nach der Verlegung neuer Leitungen). Für die Mieterhöhung gem. §§ 10 WoBindG, 6 NMV sind Modernisierungskosten dagegen um denjenigen Betrag zu kürzen, der durch eine Erneuerung oder Instandhaltung in der bisherigen Qualität entstanden wäre (Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht Band 4, Stand Juli 1998, § 11 II. BV Anm. 10.5, S. 85, 86).

Hinsichtlich der Instandsetzungskosten geht selbst der Kl. davon aus, daß entsprechend dem Bescheid der IBB vom 4. September 1996, der auf der technischen Stellungnahme vom 5.8.1996 fußt, die unter Pos. 2 und Pos. 7 der Rechnung der Fa. ... aufgeführten Positionen als Instandsetzungsmaßnahmen anzusehen sind. Deshalb sind von der ursprünglichen Rechnung über 308.291,25 DM nur 245.290 DM berücksichtigt worden. Jedoch ist diese Differenz zu der Rechnung der ... vom 27.10.1995 in der Mieterhöhungserklärung nicht erläutert worden, sondern dort ein Betrag von 213.292,24 DM angegeben worden. Selbst wenn in der Mieterhöhungserklärung vom 29. Oktober 1996 richtig von einer Gesamtsumme der zusätzlichen Baukosten von 267.360 DM ausgegangen worden wäre und die Rechnung der ... beigefügt gewesen wäre, was von den Bekl. bestritten wird, wäre es zur Erläuterung erforderlich gewesen, die Reduzierung der dort ausgewiesenen Kosten von 308.291,25 DM auf 245.290 DM bzw. 213.295,24 DM zu erläutern, was auch der im Termin zur mündlichen Verhandlung befragte Prozeßbevollmächtigte des Kl. nicht darlegen konnte. Denn die Erhöhungserklärung dient dazu, dem Mieter zu ermöglichen, die Berechtigung der gegen ihn erhobenen Forderung zu überprüfen. Dazu stehen ihm nur die vom Vermieter mitgeteilten Daten zur Verfügung. Es ist aber grundsätzlich nicht Aufgabe des Mieters, Vermutungen anzustellen, wie sich die vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung angegebene Summe zusammensetzt.

Da der Abzug der Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung nicht dargelegt worden ist, kann dahinstehen, ob weitere Instandsetzungskosten angefallen und zu berücksichtigen gewesen wären.

Die nachträglichen Erläuterungen während des Prozesses reichen aus den angegebenen Gründen nicht aus. § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG schreibt eindeutig vor, daß in ihr (der Mieterhöhungserklärung) die Erhöhung berechnet und erläutert werden muß, so daß nachträgliche Erläuterungen nicht ausreichend sind.

Der Kl. kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, daß nach der zu § 18 I. BMG ergangenen Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte der Abzug von fiktiven Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung nicht notwendig gewesen sein soll. Denn der Wortlaut des § 18 I. BMG unterschied sich deutlich von dem des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG. Nach § 18 Abs. 1 Satz 2 I. BMG war die Erklärung wirksam, wenn in ihr der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt ist. § 18 Abs. 1 Satz 2 I. BMG sah daher im Gegensatz zu § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG eine Erläuterung nicht vor. Zudem konnten nach der Rechtsprechung der Zivilgerichte (OLG Celle, GE 81, 975 = WM 81, 151; OLG Hamburg, GE 82, 1077), die nach dem Außerkrafttreten des § 11 Abs. 6 AMVOB über Grund und Höhe des Mieterhöhungsverlangens zu entscheiden hatten (LG Berlin, GE 1988, 465), Kosten der fälligen Instandsetzung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Nach der einhelligen Rechtsprechung der Zivilgerichte sind vielmehr die fiktiven Kosten einer fälligen (ersparten) Instandsetzung von den Kosten der Modernisierungsmaßnahme abzuziehen und nur die verbleibenden Kosten mit 11 % jährlich auf den Mieter umlegbar (Palandt/Putzo, § 3 MHG Rdn. 16; OLG Celle - RE - GE 81, 575; LG Berlin, GE 98, 550; 97, 1469 = ZMR 98, 167; LG Kassel NJW-RR 92, 1361; LG Hamburg MDR 78, 935; AG Hannover, WM 78, 216 = ZMR 79, 251; AG Köln, WM 79, 213; AG Mannheim WM 79, 98; AG Kiel, WM 79, 128; AG Flensburg, WM 79, 128; AG Braunschweig, WM 79, 154; Beuermann GE 83, 826, 828).

Der Kl. kann sich ferner nicht darauf berufen, daß die Bewilligungsstelle der Umlage der Modernisierungskosten zugestimmt hat. Denn damit werden nur die Kosten nach der Höhe begrenzt, die der Vermieter seiner Mieterhöhungserklärung zugrunde legen darf. Der Festsetzung kommt jedoch keine Bindungswirkung derart zu, daß die ordentlichen Gerichte in jedem Fall ihrer Entscheidung diesen Betrag zugrunde legen müßten (vgl. OLG Hamm, WuM 1993, 591 ff.). Insbesondere ersetzt der Bescheid der Bewilligungsstelle nicht die Mieterhöhungserklärung.

Der Vermieter eines Sozialwohnungsbaus ließ einen Fassadenvollwärmeschutz anbringen und verlangte eine Mieterhöhung. Die IBB stimmte den baulichen Änderungen und der neuen preisrechtlich zulässigen Durchschnittsmiete zu. Gleichwohl blieb der Vermieter auch vor dem Landgericht Berlin erfolglos.

Mit Urteil vom 10. November 1998 meinte die 64. Kammer, wie bei preisfreiem Wohnraum auch, müsse der Vermieter die fiktiven Kosten einer ersparten Instandsetzung von den Modernisierungskosten abziehen, also die Kosten für fällige Fassadenarbeiten. Diese Berechnung in der Mieterhöhung müsse auch erläutert werden. Eine spätere Nachholung im Rechtsstreit reiche nicht aus. Die Zustimmung durch die Bewilligungsstelle sei auch nicht für das Gericht bindend, sondern begrenze die Mieterhöhung nur der Höhe nach.