Abzug von Drittmitteln bei Mieterhöhungsverlangen

Die Anrechnung von Drittmitteln (hier: Baukostenzuschuß) bei einem Mieterhöhungsverlangen ist jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Baukostenzuschuß vor ca. fünf Jahren gewährt wurde. Auf eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die höhere laufende Aufwendungen ergibt, kann sich der Eigentümer nicht berufen. (Leitsatz der Redaktion)

I. 1 . Die Beschwerdeführerin ist Vermieterin einer 45,26 m2 großen Wohnung in einem 1954 errichteten Mehrfamilienhaus in Berlin. Diese Wohnung ist seit Dezember 1976 an den Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet.

Für den Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage im Jahre 1994 wurde der Beschwerdeführerin 1994 ein öffentlicher Baukostenzuschuß von 6.100 DM zu den Modernisierungskosten von 12.461,43 DM für die Wohnung bewilligt. Mit Schreiben vom 22. Juli 2002 verlangte die Beschwerdeführerin von dem Mieter der Wohnung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher 191,48 E (4,23 E/m2) auf 201,86 E (4,46 E/m2) ab Oktober 2002. Da ausweislich einer beigefügten Wirtschaftlichkeiltsberechnung die laufenden Aufwendungen in Höhe von 9,49 E/m2 Wohn-/Nutzfläche die Erträge in Höhe von 5,36 E/m2 Wohn-/Nutzfläche zuzüglich 1,85 E/m2 Wohn-/Nutzfläche Aufwendungszuschuß für die durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen erheblich überstiegen, sei eine Kürzung wegen der Fördermittel nicht vorzunehmen.

Die erhobene Klage auf Zustimmung zu dieser Mieterhöhung wurde durch Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg als unbegründet abgewiesen. Es ergäbe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,76 E/m2 . Hiervon seien jedoch 0,63 E/m2 für den erhaltenen Baukostenzuschuß nach § 558 Abs. 5 BGB in Abzug zu bringen. Zwar wäre eine dauerhafte Minderung weder mit Art. 14 Abs. 1 GG noch mit dem Zweck der Regelung vereinbar. Ziel der Regelung sei, daß der Vermieter nicht die Förderung behalten und gleichzeitig eine Mieterhöhung in vollem Umfang geltend machen können solle. Vielmehr solle der Mieter in den Genuß der Förderung gelangen. Hieraus sei abzuleiten, daß eine Anrechnung nur so lange erfolgen könne, bis sich der Förderungsbetrag, ggf. unter Hinzuziehung einer hypothetischen Verzinsung, aufgezehrt habe. Insoweit könne der Zeitraum, wie in der Literatur überwiegend vertreten, auf 10 bis 12 Jahre angesetzt werden. Soweit ersichtlich, hätten sich die Kürzungsbeträge erstmals in der Mieterhöhung vom 5. Juni 1997 ausgewirkt. Damit seien zum Zeitpunkt des hier in Rede stehenden Mieterhöhungsverlangens erst etwas über fünf Jahre vergangen. Deshalb seien die erhaltenen Fördermittel noch abzuziehen.

2. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil rügt die Beschwerdeführerin einen Verstoß gegen Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB -. (...)

II. Die Verfassungsbeschwerde ist - ihre Zulässigkeit unterstellt - jedenfalls unbegründet. Die Beschwerdeführerin ist durch das angegriffene Urteil des Amtsgerichts nicht in dem in Art. 23 Abs. 1 VvB enthaltenen Recht auf Eigentum verletzt.

(...)

Das Amtsgericht hat die Klageabweisung auf § 558 Abs. 5 BGB gestützt. Nach dieser Vorschrift sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel im Sinne des § 559 a BGB abzuziehen, im Falle des § 559 a Abs. 1 BGB - hier: Baukostenzuschüsse aus öffentlichen Haushalten - mit 11 v. H. des Zuschusses. Diese Regelung soll gewährleisten, daß sich bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete Leistungen, die zur Modernisierung von Wohnraum aus öffentlichen Haushalten erbracht werden, in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeträge zugunsten des Mieters auswirken (vgl. Beschluß des Verfassungsgerichtshofs vom 23. November 2000, GE 2001, 50).

Das Amtsgericht hat diese Zweckbestimmung der gesetzlichen Regelung erkannt und nachvollzogen. Es hat auch nicht verkannt, daß die Beschränkungen, die dem Vermieter damit im Interesse des Mieters auferlegt worden sind, nicht in einer Weise ausgelegt werden dürfen, die die gesetzliche Eigentumsbindung des Vermieters über das Maß hinaus verstärkt, das sich aus der Verpflichtung zur Weitergabe des Fördervorteils ergibt (vgl. Beschluß des Verfassungsgerichtshofs vom 23. November 2000, a. a. O.). Die Auffassung des Amtsgerichts, dieser Fördervorteil sei im Jahre 2002 noch nicht aufgezehrt gewesen, beruht auf einer konkreten Sachverhaltswürdigung, deren Vertretbarkeit durch das Vorbringen der Verfassungsbeschwerde nicht schlüssig in Frage gestellt wird. Dies gilt um so mehr, als sich aus diesem Vorbringen weder ergibt, daß der in Rede stehende Baukostenzuschuß der Beschwerdeführerin tatsächlich vor 1997 zugeflossen ist, noch daß er sich überhaupt bisher zugunsten des Bekl. ausgewirkt hat. Entsprechendes gilt für die Auffassung des Amtsgerichts, eine Verletzung der Bestandsgarantie des Eigentumsgrundrechts durch zu Verlusten führende Mietpreisbindungen könne nicht damit begründet werden, daß der Vermieter seine laufenden Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbeziehe. Denn die Beschaffung privaten Kapitals für die Erlangung, Erhaltung und Verbesserung von Eigentum liegt allein in der Entscheidungs-, Verantwortungs- und Risikosphäre des Vermieters und hat mit der Frage der objektiven Angemessenheit der Miethöhe nichts zu tun.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen muß der Vermieter Baukostenzuschüsse aus öffentlichen Haushalten zugunsten des Mieters berücksichtigen. Wie lange er das tun muß, ist gesetzlich nicht geklärt. Jedenfalls nach fünf Jahren seit Erhalt der Mittel muß noch eine Anrechnung erfolgen.

Die Wohnungsbaugesellschaft hatte einen öffentlichen Baukostenzuschuß erhalten und nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten die Miete erhöht. Etwa fünf Jahre später verlangte sie Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel. Unter Bezugnahme auf eine beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung meinte sie, die Drittmittel seien nicht mehr zu berücksichtigen. Die gegen das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts eingelegte Verfassungsbeschwerde war erfolglos.

Mit Beschluß vom 5. März 2004 verwies der Verfassungsgerichtshof Berlin darauf, daß die Auffassung des Amtsgerichts vertretbar sei, wonach ein Fördervorteil im Jahr 2002 noch nicht "aufgezehrt" war. Dann sei es jedenfalls gerechtfertigt, die Drittmittel von dem Mieterhöhungsbetrag abzuziehen. Auf eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit laufenden Kapitalkosten könne sich der Vermieter nicht berufen, da diese Kosten allein in seiner Risikosphäre lägen (zur zeitlichen Anrechnung öffenticher Mittel vgl. auch BGH GE 2004, 670).