Abzug nicht umlagefähiger Instandhaltungskosten von den Haus¬warts¬kosten

Abzug nicht umlagefähiger Instandhaltungskosten von den Haus¬warts¬kosten; Auswechseln von Glühbirnen; Umlage von Heizkosten

1. Zu den nicht als Hauswartskosten umlagefähigen Instandsetzungskosten gehören auch diejenigen für das Auswechseln von Glühbirnen und sonstige Kleinreparaturen.

2. Von den in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung angegebenen (höheren) Brennstoffkosten sind nur diejenigen umlagefähig, die sich aus der Aufteilung in Heiz- und Warmwasserkosten ergeben.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Schreiben vom 3.11.2008 übersandte der Hausverwalter der Kl. (Vermieterin) die Nebenkostenabrechnung für 2007 und mit Schreiben vom 28.10.2009 die für 2008. Die Kl. hat mit ihrer Klage zunächst 668,09 € nebst Verzugszinsen aus der Abrechnung 2007 verlangt. Vor der mündlichen Verhandlung hat die Kl. die Klage insoweit in Höhe von 200 € zurückgenommen. Aus der Abrechnung 2008 verlangt die Kl. 650,34 €.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch aus der Nebenkostenumlagevereinbarung im Mietvertrag (§ 2 c, d) in Verbindung mit der Abrechnung für 2007.

Die Position Hausreinigung muss aus der Abrechnung herausgerechnet werden, weil unter dieser Position auch Hauswartstätigkeiten einbezogen worden sind, die nicht umlagefähig sind, und eine nachvollziehbare Darstellung der Aufteilung der umlegbaren und der nicht umlegbaren Kosten aus der Abrechnung nicht ersichtlich ist. Ist eine solche Aufteilung erforderlich, gehört sie zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung. Schon aus den Erläuterungen zur Abrechnung ergibt sich, dass auch Instandsetzungsarbeiten in der Hauswartsvergütung enthalten sind. Der dort angesetzte pauschale Abzug (eine Stunde monatlich je Aufgang) genügt den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 5331).

Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2007 ist nicht ordnungsgemäß. Es werden Brennstoffkosten von insgesamt 37.740,77 € für 643.659 kWh Gas umgelegt. Bei der Aufteilung werden aber nur 243.835,57 kWh bei den Heizkosten und 151.795 kWh bei den Warmwasserkosten berücksichtigt. Wofür die übrigen 248.028,43 kWh (über 38 %) gebraucht worden sein sollen, wird nicht erläutert.

Verteilt werden dürfen daher nur die Kosten, die 395.630,57 kWh entsprechen. Das sind dann Brennstoffkosten von 23.197,69 €. Zuzüglich Heiznebenkosten und Zusatzkosten für Heizung und Warmwasser ergeben sich zu verteilende Gesamtkosten von 36.225,37 €, wobei nach der nicht beanstandeten Rechnung des Abrechnungsunternehmens 23,6 % auf die Warmwasserkosten entfallen, also 8.549,19 € und die übrigen 27.676,18 € auf die Heizkosten. Verteilt man diese Kosten, ergeben sich für die Bekl. bei den Heizkosten und Warmwasserkosten Kosten in deutlich geringerer Höhe.

Ob die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sogar formell fehlerhaft ist, muss nicht entschieden werden, weil nach dem Abzug der Position Hausreinigung und dem oben erläuterten teilweisen Abzug von der Position Verbrauchsabrechnung kein Anspruch der Kl. verbleibt.

Die Kl. hat auch keinen Anspruch aus der Abrechnung 2008. Auch hier sind die Positionen „Hausreinigung" und „Außenanlagen" herauszurechnen. Beide Positionen enthalten Hauswartstätigkeiten, die nicht umlagefähig sind.

Das ergibt sich für die Position „Außenanlagen" aus § 5.4 des Hauswartvertrags vom 1.7.2006. Dort sind Kleinreparaturen zum Leistungsinhalt gemacht worden. Kleinreparaturen sind als Instandhaltungsarbeiten nicht umlagefähig (LG Wuppertal, WuM 1999, 342). Nach diesem Vertrag hat der Hauswart auch abgerechnet (Rechnung vom 11.12.2008).

Bei der Position „Hausreinigung" ist auch eine Vergütung für das „Leuchtmittelauswechseln" enthalten, denn diese Tätigkeit gehört zum Leistungsumfang des Hauswarts nach dem Vertrag vom 28.5.2003. Das Auswechseln von Glühbirnen ist eine Instandhaltungsmaßnahme und damit nicht umlagefähig. Dem hatte die Kl. in der Abrechnung 2007 noch dadurch Rechnung zu tragen versucht, dass sie einen pauschalen Abzug hierfür vornahm. Selbst einen solchen Abzug hat sie 2008 ohne Erläuterung unterlassen.

Das Fehlen der erforderlichen Darstellung der Aufteilung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hauswartskosten führt dazu, dass die Abrechnung insoweit nicht ordnungsgemäß ist.

Bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2008 werden Brennstoffkosten für 622.508 kWh umgelegt. Bei der Aufteilung werden aber nur 259.886,35 kWh bei den Heizkosten und 162.399 kWh bei den Warmwasserkosten berücksichtigt. Wofür die übrigen kWh gebraucht worden sein sollen, wird nicht erläutert. Kürzt man entsprechend den Ausführungen zur Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2007, verbleibt für 2008 kein Nachzahlungsanspruch der Kl.

Wechselt der Hauswart Glühbirnen aus und übernimmt er auch sonstige Kleinreparaturen, sind die Hauswartkosten nicht umlagefähig, wenn der Vermieter diese Kostenanteile nicht nachvollziehbar, sondern nur pauschal herausrechnet. Von den in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung angegebenen Gesamtbrennstoffkosten sind nur diejenigen umlagefähig, die sich aus der Addition der auf Heizkosten und Warmwasserkosten aufgeteilten Brennstoffe ergeben.

Der Vermieter setzte in der Be­triebskostenabrechnung von den Haus­warts­kosten pauschal eine Stunde monatlich je Aufgang für Instandsetzungsarbeiten ab und in den Positionen „Hausreinigung" und „Außenanlagen" die Kosten für das Auswechseln von Glühbirnen und Kleinreparaturen an. Ferner wurden in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehr Brennstoffkosten angesetzt, als sich aus der Aufteilung in die beiden Kostenarten ergaben. Damit war der auf Nachzahlung aus der Abrechnung verklagte Mieter nicht einverstanden.

Das AG Köpenick gab ihm recht. Der pauschale Abzug der Instandsetzungskosten von den Hauswartskosten sei nicht ordnungsgemäß. Die Kosten für das Auswechseln von Glühbirnen und sonstige Kleinreparaturen seien nicht umlagefähig. Von den in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung angegebenen Brennstoffkosten seien nur diejenigen umlagefähig, die sich aus der Aufteilung in Heiz- und Warmwasserkosten ergeben.

Von den Hauswartskosten dür­fen gem. § 2 Nr. 14 BetrKV die anteiligen Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, Er­neuerung, Schönheitsreparaturen und Haus­verwaltung nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter umgelegt wer­den.

Wird ein Hauswart auch mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten beschäftigt, müssen die dafür entstehenden Lohn- und Lohnnebenkosten abgezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 4. Februar 2002, 67 S 185/01, GE 2002, 736; LG Berlin, Urteil vom 26. April 2002, 64 S 181/01, GE 2002, 931).

Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts lediglich einen pauscha­len Abzug für nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters; der Vermieter muss dann die Kosten nachvollziehbar so aufschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 27/07, GE 2008, 662 = WuM 2008, 285).

Werden in einer Betriebskostenabrechnung bei den Kosten des Hauswarts auch die geringfügigen, nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten umgelegt, so ist die Abrechnung allerdings nicht deswegen formell unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 29. Oktober 2008, 112 C 90/08, GE 2008, 1631), weshalb der Vermieter auch nach Ablauf der sog. Ausschlussfrist noch die Möglichkeit hat, eine Erläuterung nachzuschieben.

Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören auch diejenigen für kleinere Instandhaltungsmaßnahmen, wie für das Auswechseln von Glühbirnen im Hausflur (LG Berlin, Urteil vom 26. April 2002, 64 S 181/01, GE 2002, 931), in der Hausbeleuchtung oder im Klingeltableau (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. Juni 2000, 10 U 94/99, NZM 2000, 762 = GE 2000, 888), die Reparatur von defekten Wasserinstallationen (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3719; a. A. LG München I, WuM 2000, 258; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 40; Schmid, Rn. 5244 a), Reinigen von Abflüssen (Badewanne, Spülbecken, Handwaschbecken), Entkalken von Mischbatterien oder die Erneuerung der Hausnummern (AG Mitte, MM 2003, 431).

Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert zwar nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten (BGH, Urteil vom 25. November 2009, VIII ZR 322/08, GE 2010, 477).

Die Abrechnung muss aber auch insoweit für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter allgemeinverständlich und nachvollziehbar sein (BGH, Urteil vom 23. Januar 1982, VIII ZR 298/80, GE 1982, 135 = ZMR 1982, 108 = NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207; BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42 = GE 2009, 189). Das ist sie nicht mehr, wenn mehr Brennstoffkosten in der Abrechnung umgelegt werden, als sich aus der nachfolgenden Aufteilung auf Heiz- und Warmwasserkosten ergibt.