Abzug für fällige Instandsetzung und Verteilung der Modernisierungskosten bei Wärmedämmung schadhafter Außenwände

Abzug für fällige Instandsetzung und Verteilung der Modernisierungskosten bei Wärmedämmung schadhafter Außenwände; Baustelleneinrichtung; Gerüst

Führt der Vermieter eine Modernisierung durch Anbringung einer Wärmedämmung der Außenwände durch und bestand vorher auch Instandsetzungsbedarf wegen Putzabplatzungen, müssen bei der Mieterhöhung die ersparten Instandsetzungskosten abgezogen werden. Dazu gehören auch Kosten für Baustelleneinrichtung und Gerüst. Bei der Kostenumlage ist es nicht unbillig, die Kosten der Wärmedämmung nur auf die Wohnungen umzulegen, auf die die Wärmedämmung unmittelbar wirkt. (Leitsätze der Redaktion)

1. a) Nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten voraus, daß die Erhöhung entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Vermieter muß in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten Maßnahmen solche sind, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muß, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH, Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, GE 2004, 231; BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, GE 2006, 318). Sofern neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen die Instandhaltungskosten nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung getrennt werden (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 559 BGB, Rdnr. 4; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Auflage, § 559 b BGB, Rdnr. 28; vgl. RE des Senats vom 17. Januar 2002 - 8 RE-Miet 4/01, NZM 2002, 211; LG Kassel NJW-RR 1992, 1361; LG Halle ZMR 2003, 35; LG Berlin GE 1998, 550; LG Görlitz WuM 2001, 613).

b) Der Kl. macht mit der Berufung zu Recht geltend, daß das Schreiben der Hausverwaltung vom 30. Dezember 2002, in dem auf das vorangegangene Ankündigungsschreiben vom 31. Juli 2002 Bezug genommen wird, diesen Anforderungen genügt. Das Amtsgericht hat insoweit unzutreffend nur auf das Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung vom 30. Dezember 2002 abgestellt und das in Bezug genommene Ankündigungsschreiben außer acht gelassen. Sind nämlich dem Mieter die baulichen Maßnahmen durch ein Ankündigungsschreiben bekannt, genügt eine stichwortartige Beschreibung der Arbeiten und die Erklärung, daß die Arbeiten wie angekündigt durchgeführt wurden (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 b BGB, Rdnr. 23; vgl. auch BGH Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, a.a.O.). In dem Ankündigungsschreiben vom 31. Juli 2002 wird mitgeteilt, daß "als Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie das Anbringen eines 80 mm Vollwärmeschutzes an der linken Außenfassade des Hauses sowie eine Dämmung der linken Seite des Dachraumes" vorgenommen werden soll. Unter Bezugnahme auf diese Angaben und das Schreiben vom 31. Juli 2002 hat die Kl. die Mieterhöhungserklärung vom 30. Dezember 2002 abgegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH bedarf es nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung (BGH, Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, a.a.O.). Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u-Wert) der renovierten Teile oder die gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme (BGH, Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, a.a.O.). Mit den Angaben in den Schreiben vom 31. Juli und 30. Dezember 2002 hat die Kl. eine ausreichende gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme vorgenommen. Dadurch ist der Mieter in die Lage versetzt - gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines Fachmannes - zu beurteilen, daß die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Ohne Erfolg macht die Bekl. unter Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - (GE 2006, 318) geltend, daß die Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend sei, weil sie keine konkreten Tatsachen - wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmekoeffizienten - enthalte, anhand derer der Mieter die behauptete Energieeinsparung nachvollziehen könne. In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es darum, daß bereits (alte) Isolierglasfenster in der Wohnung des Mieters vorhanden waren und neue Isolierglasfenster eingebaut worden sind. Für diesen besonderen Fall hat der BGH angenommen, daß dann weitere konkrete Tatsachen für die Darstellung des Energiespareffektes - wie etwa die Nennung der Wärmekoeffizienten - angegeben werden müssen. Im übrigen hat der BGH auch in dieser Entscheidung grundsätzlich ausgeführt, daß eine gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Maßnahme ausreicht. Soweit die Bekl. geltend macht, daß für die Beurteilung der Frage nach der Energieeinsparung hätte mitgeteilt werden müssen, welche Dicke das Mauerwerk aufweist, ist eine solche Angabe nicht zu fordern. Denn maßgeblich ist (nur), ob eine nachhaltige Energieeinsparung eintritt und nicht, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs der Heizenergie ergibt. Nachhaltig im Sinne von § 559 b BGB ist die Einsparung schon dann, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Für den

e nicht zu fordern. Denn maßgeblich ist (nur), ob eine nachhaltige Energieeinsparung eintritt und nicht, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs der Heizenergie ergibt. Nachhaltig im Sinne von § 559 b BGB ist die Einsparung schon dann, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich (vgl. BGH, Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, a.a.O.). Bei Anbringung eines Vollwärmeschutzes kann nach allgemeinen Erfahrungssätzen unabhängig von der Dicke des Mauerwerks davon ausgegangen werden, daß eine Einsparung von Heizenergie bewirkt wird. Anhaltspunkte dafür, daß dies wegen der besonderen Beschaffenheit der Wände des Hauses hier nicht angenommen werden kann, werden von der Bekl. nicht vorgetragen. c) Der Kl. hat die Instandsetzungskosten, nämlich die Kosten für die Reparaturarbeiten an der Fassade, getrennt von den Modernisierungskosten ausgewiesen. Nach der Rechnung der Firma A. vom 29. Oktober 2002 sind für Putzausbesserungen 5.932,08 € berechnet worden. Bezogen auf die Gesamtrechnung bezüglich der Anbringung des Vollwärmeschutzes beträgt der Anteil dieser Position 14,38 %. Dementsprechend hat der Kl. auch die Allgemeinkosten wie Baustelleneinrichtung, Gerüst usw. nur anteilig mit einem Prozentsatz von 85,62 % in die Gesamtkosten eingestellt. Die Mieterhöhungserklärung vom 30. Dezember 2002 ist danach wirksam.

2. Die Mieterhöhung ist in Höhe von 86,45 € monatlich begründet. Die Anbringung eines Vollwärmeschutzes und die Dämmung im Dachbereich sind bauliche Maßnahmen, die eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirken. Der Kl. hat eine gutachterliche Äußerung zum Wärmedurchgang der Architektin H. vom 4. April 2005 vorgelegt. Danach beträgt der Wärmedurchgangskoeffizient der ungedämmten Wand 1,75 W/m3 W, der der gedämmten Wand nur noch 0,32 W/m3K. Die Bekl. ist diesen Berechnungen nicht entgegengetreten. Der Kl. hat die Modernisierungskosten nach den gesetzlichen Vorgaben gemäß § 559 BGB mit 11 % der aufgewendeten Kosten umgelegt. a) Zutreffend macht die Bekl. geltend, daß der Kl. einen höheren Kostenanteil ersparter Instandsetzungskosten hätte abziehen müssen.

Unstreitig sind die Kosten der zum Zeitpunkt der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme fälligen Instandsetzungsmaßnahmen bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten nicht zu berücksichtigen. Der Vermieter kann die ihm anzulastenden Kosten für eine schon fällige Wiederherstellung des ursprünglich nach dem Vertrage vorausgesetzten gebrauchsfähigen Zustandes der Mietsache nicht dadurch sparen, daß er, statt instand zu setzen, nunmehr modernisiert mit der Möglichkeit der Umwälzung der Kosten auf den Mieter (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 BGB, Rdnr. 161). Werden dagegen im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen Instandsetzungskosten erspart, die ansonsten erforderlich geworden wären, so kann der Vermieter zunächst den Gesamtbetrag der entstandenen Kosten zugrunde legen, hat aber die ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. A, Rdnr. 573; vgl. OLG Celle OLGZ 1981, 318; OLG Hamburg GE 1982, 1077; OLG Hamm NJW 1981, 1622). So hat das OLG Celle in seinem Rechtsentscheid vom 28. Oktober 1980 erkannt, daß ein Vermieter, der instandsetzungsbedürftige Fenster und Türen durch isolierverglaste Bauteile ersetzt, im Rahmen der Mieterhöhung nach § 3 MHG von den Gesamtkosten nur den Instandsetzungsanteil abziehen muß, hingegen zukünftige Ersparnisse und andere Vorteile des Vermieters nicht anzurechnen sind (OLG Celle OLGZ 1981, 318). Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 6. Oktober 1982 - 4 U 133/82 - (GE 1982, 1077) sind nur tatsächlich ersparte, nicht hingegen künftig ersparte Instandsetzungskosten abzuziehen. Die Bekl. hat unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des von ihr beauftragten Architekten M. vom 1. Februar 2006 vorgetragen, daß die Brandwand ursprünglich mit einem einlagigen Putz versehen war und dieser Putz durch Witterungseinflüsse im oberen Bereich (ca. 60 % der Brandwand) gänzlich abgetragen gewesen sei. Ferner seien die Mörtelfugen ausgewaschen, die Armierungsstäbe nicht mehr schützend mit Putz überzogen gewesen. Über die restliche Wandfläche verteilt, seien kleinere Fehlstellen vorhanden gewesen; die Putzoberfläche sei insgesamt nur noch dünn ausgebildet gewesen. Der Architekt M. kommt zu der Einschätzung, daß die Brandwand insgesamt in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand gewesen ist. Die Bekl. hat damit die zugrunde gelegten Kosten ausreichend substantiiert bestritten.

Der Vermieter trägt nach allgemeinen Regeln die Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 559 BGB. Er muß darlegen und beweisen, daß es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und auch die Höhe der anrechenbaren Kosten beweisen. Bestreitet der Mieter die Höhe der Modernisierungskosten mit der Begründung, es seien fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen, muß der Vermieter beweisen, daß die geltend gemachten Kosten nur Modernisierungsmaßnahmen betreffen(Schmidt/Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 b BGB, Rdnr. 62). Der Kl. hat - nach dem substantiierten Bestreiten der Bekl. - zum Umfang der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten nichts vorgetragen und Beweis hierfür nicht angetreten. Es ist daher davon auszugehen, daß die gesamte Brandwand instandsetzungsbedürftig war und ein weiterer (fiktiver) Kostenanteil herauszurechnen ist: Der Architekt M. hat Kosten für die Putzausbesserung der gesamten Brandwand in Höhe von 9.240 € netto ermittelt, die der Kl. nicht bestritten hat. Von den berechneten Gesamtkosten von 41.247,36 € machen die (notwendigen) Putzausbesserungskosten in Höhe von 9.240 € 22,40 % aus. Die weiteren Kosten sind demzufolge auch nur anteilig zu berücksichtigen. Es ergibt sich danach folgende Berechnung: (...)

b) Ohne Erfolg macht die Bekl. weiter geltend, daß die Umlage nicht nur auf die Wohnungen der linken Außenfassade, sondern auf alle Wohnungen erfolgen müsse.

Gemäß § 559 Abs. 2 BGB sind die Kosten angemessen zu verteilen. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die gleichzeitig mehrere Wohnungen oder sogar alle Wohnungen eines Hauses betreffen, sind die umlagefähigen Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wobei der Vermieter nach billigem Ermessen zu entscheiden hat, § 315 BGB. Im Zweifel hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend der Wohnfläche aufzuteilen, er kann aber auch auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung abstellen (Bub/Treier/Schultz, a.a.O., III. A., Rdnr. 581). Bei der Bestimmung des Verteilungsschlüssels gemäß den §§ 315, 316 BGB hat der Berechtigte, hier der Kl., einen Entscheidungsspielraum unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien (vgl. LG Halle, a.a.O.). Danach erscheint es billig, jedenfalls nicht unbillig, die Kosten der Wärmedämmung an der linken Außenfassade und für die Dämmung des linken Dachraumes nur auf die Wohnungen, die hier angrenzen, umzulegen. Denn zumindest bei den verbrauchsabhängigen Kosten wirkt sich die Wärmedämmung gerade bei diesen Wohnungen aus und bringt besonders für diese Wohnungen Nutzen (vgl. AG Münster WuM 1997, 498 für Umlage der Wärmedämmung eines Daches nur auf die Dachgeschoßwohnungen). Zwar partizipieren auch die Innenwohnungen an der Wärmedämmung, weil hierdurch die verbrauchsunabhängigen Heizkosten sinken (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 BGB, Rdnr. 170). Daraus ergibt sich aber nicht bereits, daß die Umlage nur auf die angrenzenden Wohnungen bereits unbillig wäre.

Modernisiert der Vermieter durch Anbringung einer Wärmedämmung, muß er notwendige Instandsetzungskosten bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung absetzen.

Der Vermieter brachte eine Wärmedämmung an der Außenfassade an, die auch schon Putzschäden aufwies. Der Mieter rügte die mangelnde Erläuterung der Mieterhöhung (nicht ausreichende Absetzung von Instandsetzungskosten) und den Umstand, daß nur die Miete der Wohnungen erhöht werden sollte, auf die die Wärmedämmung unmittelbar wirkte. Der Rechtsstreit kam in der Berufung zum Kammergericht (Auslandsbezug).

Der 8. Senat des Kammergerichts hielt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters für (formell) wirksam und ging in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des BGH (keine Wärmebedarfsberechnung notwendig, Nennung der alten und neuen Wärmekoeffizienten, Frage der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung) ein. Die Mieterhöhungserklärung sei auch insofern wirksam, als der Vermieter (fiktive) Instandsetzungskosten im Hinblick auf die Putzschäden bei der Erhöhung abgezogen habe. Materiell allerdings hätte der Vermieter einen höheren Kostenanteil ersparter Instandsetzungskosten abziehen müssen. Dazu verweist das Kammergericht zunächst auf die einschlägige Rechtsprechung. Danach müsse ein Vermieter von den Gesamtkosten nur den Instandsetzungsanteil abziehen, hingegen seien zukünftige Ersparnisse und andere Vorteile des Vermieters nicht anzurechnen. In diesem Zusammenhang müsse der Vermieter auch die Höhe der anrechenbaren Kosten darlegen und beweisen. Bestreitet der Mieter die Höhe der Modernisierungskosten mit der Begründung, es seien fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen, müsse der Vermieter beweisen, daß die geltend gemachten Kosten nur Modernisierungsmaßnahmen beträfen. Insofern hat dann das Kammergericht "nachgerechnet" und ist bei dem angebrachten Vollwärmeschutz zu einem Instandhaltungsabzug von 22,40 % der Gesamtkosten gekommen. Der Vermieter hatte die Modernisierungskosten nur auf die Wohnungen umgelegt, die unmittelbar von dem Vollwärmeschutz betroffen waren. Das hält das Kammergericht jedenfalls nicht für unbillig. Zwar würden auch die Innenwohnungen an der Wärmedämmung partizipieren, weil hierdurch verbrauchsunabhängige Heizkosten sinken würden. Daraus ergebe sich aber nicht bereits, daß die Umlage nur auf die angrenzenden Wohnungen unbillig wäre.