Abzug fälliger Instandsetzungskosten bei Modernisierungsarbeiten

Führt der Vermieter Modernisierungsarbeiten durch, müssen in der Mieterhöhungserklärung die notwendigen Instandsetzungskosten abgezogen und erläutert werden.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl., die gemäß § 566 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten ist, hat keinen Anspruch gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf weitere Mietzahlung in Höhe von 2.950,57 Euro für die Zeit von Januar 2003 bis November 2006.

Die Miete ist nicht zum 1.1.2003 durch die Erhöhungserklärung der Kl. vom 4.11.2002 wegen Modernisierungsmaßnahmen um monatlich 63,21 Euro erhöht worden. Für den Zeitraum Januar 2003 bis November 2006 (47 Monate) ergibt dies einen Differenzbetrag von insgesamt 2.970,87 Euro, so daß Mietrückstände nicht bestehen.

Die Mieterhöhungserklärung vom 4.11.2002 ist formal unwirksam, da sie den Anforderungen gemäß § 559 b Abs. 1 BGB nicht genügt.

Eine wirksame Erhöhungserklärung setzt voraus, daß sich ein wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter aus der Erläuterung ein Bild über die Berechtigung der Mieterhöhung machen kann. Ihm muß allein aufgrund der Erhöhungserklärung eine Plausibilitätsprüfung der aufgewendeten Kosten und der Aufteilung der Kosten auf seine Wohnung möglich sein (LG Berlin GE 1997, 1579; LG Berlin MM 2003, 471). Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht gemäß § 559 BGB umgelegt werden (LG Berlin GE 1998, 550; LG Berlin GE 2003, 122). In diesem Fall muß der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 559 b BGB Rn. 4; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b BGB Rn. 13; KG GE 2002, 259, KG GE 2006, 714). Die fiktiven Instandsetzungskosten sind herauszurechnen. Dabei ist darauf abzustellen, welche Kosten angefallen wären, wenn nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden wäre (LG Berlin GE 1998, 550, 551). Mangels abweichender Vereinbarung der Mietvertragsparteien ist ein pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung nicht ausreichend zur Berechnung des Mieterhöhungsanspruchs; es muß vielmehr eine Vergleichsrechnung aufgestellt werden, aus der sich ergibt, welche Kosten entstanden wären, wenn statt der lnstandmodernisierung eine bloße Instandsetzung stattgefunden hätte (LG Berlin MM 2001, 401; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b Rn. 13). Dies kann z.B. durch einen Kostenvoranschlag für die jeweiligen Instandsetzungsarbeiten geschehen. Der Vermieter hat vor Beginn der Maßnahmen den Instandsetzungsbedarf festzustellen und die für die Instandsetzung erforderlichen Kosten zu ermitteln (LG Berlin GE 1997, 1469; LG Berlin MM 2003, 471).

Die Kl. hat die Modernisierungskosten für die Wärmedämmung der Fassade, für die Erneuerung der Fenster und Balkontüren und für die Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen nicht wirksam errechnet. Denn die abgesetzten Kosten für die Instandsetzungsarbeiten sind nicht nachvollziehbar erläutert. Hinsichtlich der Dämmung der Fassade hat die Kl. Kosten für Instandsetzungsarbeiten in Höhe von 50.215,48 DM in Abzug gebracht. Es wird jedoch nicht erläutert, wie sich dieser Abzugsbetrag ergibt. Aus der Erhöhungserklärung läßt sich nicht entnehmen, wieso die Kl. gerade den in Abzug gebrachten Betrag angesetzt hat. Eine Ermittlung der Kosten der ersparten Instandsetzung - etwa durch Gegenüberstellung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme und denjenigen Kosten, die allein für die Instandsetzung angefallen wären - ist unterblieben. Der pauschale Verweis auf das Leistungsverzeichnis der ausführenden Firma genügt nicht. Der Betrag für die Instandsetzung weicht zudem erheblich von dem in dem Ankündigungsschreiben hierfür angesetzten Betrag ab.

Entsprechendes gilt hinsichtlich der Erneuerung der Fenster und Balkontüren. Diesbezüglich läßt sich der Aufstellung in der Mieterhöhungserklärung entnehmen, daß Instandsetzungskosten von 215.492 DM in Abzug gebracht wurden. Dieser Betrag wird auch nicht ansatzweise erläutert.

Hinsichtlich der Verstärkung der elektrischen Steigestränge wird in der Kostenaufstellung der Mieterhöhungserklärung von der Position "Elektroleistungen" ein Teilbetrag in Höhe von 29.218,89 DM für Instandsetzung abgezogen. Aus den Erläuterungen ergibt sich hierzu lediglich, daß der Austausch der Klingelleitungen und die Verlegung von Leerrohren für Breitband- und Telefonleitungen als Instandsetzungsmaßnahmen verstanden wurden. Inwiefern bei Durchführung allein dieser Arbeiten die genannten Kosten entstanden wären, ergibt sich jedoch aus den Erläuterungen nicht. [...]

Führt der Vermieter Baumaßnahmen durch, die zum Teil Modernisierungsmaßnahmen und zum Teil Instandsetzungsmaßnahmen sind, müssen in der Mieterhöhungserklärung die Kosten für fällige Instandsetzungen abgezogen und erläutert werden. Allein die Angabe der auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallenden Beträge reicht nicht aus.

Der Vermieter ließ eine Wärmedämmung an der Fassade anbringen, die Fenster und Balkontüren erneuern und die elektrische Steigeleitung verstärken. In der entsprechenden Mieterhöhungserklärung zog er von den Kosten für die einzelnen Maßnahmen jeweils Beträge für Instandsetzungsarbeiten ab, ohne diese zu erläutern. Damit waren die Mieter nicht einverstanden.

Das AG Charlottenburg wies die Klage auf Zahlung der errechneten Modernisierungszuschläge ab, weil die abgesetzten Kosten für die fiktiven Instandsetzungsarbeiten nicht erläutert worden seien. Der Vermieter müsse in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als fiktive Instandsetzungskosten in Abzug gebracht habe. Allein die Angabe der dafür aufgewendeten Kosten reiche nicht aus. Vielmehr müsse eine Vergleichsrechnung aufgestellt werden, aus der sich ergebe, welche Kosten entstanden wären, wenn statt der Instandmodernisierung eine bloße Instandsetzung stattgefunden hätte. Dies könne z. B, durch einen entsprechenden Kostenvoranschlag geschehen.