Abzug der Kürzungsbeträge während der Laufzeit des Modernisierungsvertrages

Abzug der Kürzungsbeträge während der Laufzeit des Modernisierungsvertrages; Drittmittel bei der Mieterhöhung

Kürzungsbeträge wegen der Gewährung von öffentlichen Mitteln für Modernisierung sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB regelmäßig dann nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet ist; während der vertraglichen Laufzeit sind die Fördermittel in Abzug zu bringen.

Die Kl. begehrten als Vermieter von der Bekl. als Mieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Mit Modernisierungsvertrag zwischen dem Land Berlin und den Kl. aus dem Jahr 1983 erhielten letztere unter anderem einen Baukostenzuschuß als Pauschalförderung. Die Bekl. war der Auffassung, daß das Mieterhöhungsverlangen deswegen unwirksam sei, weil ein Abzug wegen gewährter öffentlicher Fördermittel nicht berücksichtigt worden sei.

(...) B. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 26. Juli 1999 berücksichtigt nicht das Begründungserfordernis aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG. Nach dieser Vorschrift ist für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen erforderlich, daß von dem Jahresbetrag der zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen sind. Das haben die Kl. vorliegend nicht getan. Entbehrlich ist der Abzug und die Angabe der Kürzungsbeträge allenfalls, wenn der Abzug keine Auswirkungen auf die verlangte Höhe der Miete hat (LG Berlin GE 2002, 996; LG Berlin GE 2002, 862; LG Berlin GE 2002, 195; vgl. auch LG Berlin GE 2000, 677). Andernfalls führt der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (LG Berlin GE 2002, 396). Dabei sind Kürzungsbeträge wegen der Gewährung von Mitteln aus öffentlichen Haushalten für Modernisierung bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG regelmäßig jedenfalls dann nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet ist (LG Berlin GE 1997, 240). Während der vertraglichen Laufzeit sind die Fördermittel in Abzug zu bringen. Vorliegend haben die Kl. Baukostenzuschüsse i. H. v. ... zu einem nicht näher dargelegten Teil für Modernisierungsmaßnahmen von der Investitionsbank Berlin erhalten und sich in dem dieser Leistung zugrunde liegenden Fördervertrag einer Bindungszeit von 20 Jahren unterworfen. Die geförderten Maßnahmen waren sodann am 1. März 1985 abgeschlossen, womit die Bindungszeit erst am 28. Februar 2005 ausläuft. Der Ansicht, daß sich die Berücksichtigung einmaliger Baukostenzuschüsse etwa in Analogie zu § 57 c Abs. 2 Satz 2 ZVG auf einen Zeitraum von zwölf Jahren beschränkt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, § 2 MHG Rdnr. 78), kann jedenfalls dann nicht gefolgt werden, wenn sich der Vermieter aus eigener Entschließung einer bestimmten Bindungszeit unterwirft. Das Gesetz sieht in § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG keine ausdrückliche zeitliche Begrenzung für die Berücksichtigung dieser einmaligen Zuschüsse vor. Sofern diese gesetzliche Regelung im Hinblick auf die Eigentumsgarantie einer gewissen Einschränkung unterworfen werden muß, so kann dies nur dann gelten, wenn bei Gewährung der öffentlichen Förderung eine Bindungsdauer nicht ausdrücklich vereinbart worden ist. Ein Verstoß gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG bei Zugrundelegung der vertraglich vereinbarten Laufzeit ist hingegen nicht ersichtlich, denn deren Unterwerfung beruht auf der eigenen Entscheidung des Eigentümers, welcher die Förderung nicht in Anspruch nehmen mußte. Insoweit ergibt sich die Schranke im Inhalt des Eigentums aus dem Willen des Eigentümers selbst.

Bei - um 6.226,00 DM gekürzte - Baukostenzuschüssen i. H. v. noch 2.283.784 DM für eine Wohnfläche von insgesamt 2.363,18 qm ergibt sich eine zu berücksichtigende Förderung i. H. v. 966,40 DM/qm. Die Fläche der Wohnung der Bekl. ist nach der Feststellung des Sachverständigen 55,97 qm groß. Daraus folgt für die Wohnung eine Fördersumme von 54.089,57 DM. Hiervon 11 % ergibt den abzuziehenden Jahresbetrag i. H. v. 5.949,85 DM bzw. den abzuziehenden Monatsbetrag von 495,82 DM. Die vom Sachverständigen festgestellte ortsübliche Vergleichsmiete beläuft sich auf 1.936,03 DM, abzüglich des Betrags von 495,82 DM ergibt sich eine zulässige Miete von 1.440,21 DM. Die von den Kl. verlangte Miete i. H. v. 1.576,81 DM liegt darüber, womit der fehlende Abzug der gewährten Modernisierungszuschüsse die Miete beeinflußt.