Abzug der konkreten Betriebskosten bei Mieterhöhung einer Bruttomiete

Abzug der konkreten Betriebskosten bei Mieterhöhung einer Bruttomiete; Betriebskostenpauschale

Bei einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel müssen die konkreten Betriebskosten abgezogen werden; die Bezugnahme auf die im Mietspiegel angegebenen durchschnittlichen Betriebskosten reicht nicht.

Die Klage mußte abgewiesen werden. Der Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Es kann dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 20. September 2004 formell wirksam war. Es ist jedenfalls unbegründet, weil die von der Kl. zur Begründung des Erhöhungsverlangens gebrachten kalten und warmen Betriebskosten zur Herstellung des für die Begründung der Mieterhöhung erforderlichen Vergleichsmaßstabes nicht geeignet sind.

Die Parteien haben für die von dem Bekl. innegehaltene Wohnung eine Bruttowarmmiete vereinbart. Dies ergibt sich ausdrücklich aus § 3 des Mietvertrages vom 7. Juli 1998. Denn dort heißt es, daß die Mietkosten und Betriebskostenaufschlüsselung sich zur Zeit auf 1.300 DM belaufen. Auch wenn in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages geregelt war, daß der Vermieter den monatlichen Vorschuß auf die Betriebskosten einschließlich der Kosten für die Sammelheizung und Warmwasserversorgung anpassen darf, läßt dies nicht auf eine anderslautende Mietzinsstruktur schließen. Denn diese Anpassungsregelung beinhaltet lediglich das Recht des Vermieters zur angemessenen Erhöhung der in Abs. 3 vereinbarten Bruttomiete. Von der Möglichkeit einer jährlichen Abrechnung sowohl der kalten als auch der warmen Betriebskosten ist im Mietvertrag nicht die Rede.

Zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens hat die Kl. auf das Mietspiegelfeld L6 des Berliner Mietspiegels 2003 Bezug genommen. Dieser Mietspiegel enthält jedoch Nettokaltmieten, also Mieten ohne Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkostenanteil, während die Kl. die Erhöhung einer Bruttowarmmiete, also einer Miete einschließlich aller Nebenkosten begehrt. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit muß daher entweder die vertraglich vereinbarte Bruttowarmmiete in eine Nettokaltmiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Nettokaltmiete in eine Bruttowarmmiete umgerechnet werden (Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. § 558 Rdnr. 36).

Ob bei der Umrechnung der im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete wegen der Betriebskosten im Sinn der Betriebskostenverordnung die im Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten in Ansatz gebracht werden können oder ob der Vermieter die anhand der letzten Abrechnungsperiode zu ermittelnden, konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringen muß, ist allerdings streitig. Das Kammergericht als derzeit höchste Instanz für die Berliner Amtsgerichte als Mietgerichte hat jedoch in der bekannten Entscheidung vom 20. Januar 2005 - 8 U 127/04 - entschieden, daß die Bezugnahme auf allgemeine pauschale Betriebskosten, sogenannte GEWOS-Werte, nicht ausreichend ist, vielmehr die konkreten Betriebskosten für die jeweilige Wohnung zu ermitteln sind. Den hierfür im Einzelfall erforderlichen enormen Verwaltungsaufwand hat das Kammergericht hierbei offensichtlich akzeptiert.

Solange eine höchstrichterliche gegenteilige Entscheidung nicht vorliegt, muß die Leitfunktion dieser kammergerichtlichen Entscheidung trotz aller gegenteiliger Meinungen und Auffassungen akzeptiert werden. Insbesondere dürfte es nicht ausreichend sein, die Gültigkeit dieser Entscheidung des Kammergerichts mit der Begründung abzulehnen, daß es sich hierbei um eine "nicht ernstzunehmende Einzelentscheidung" handele (so AG Charlottenburg GE 2005, 807).

Die Voraussetzungen, welche das Kammergericht bezüglich der Berechnung der kalten Betriebskosten ausstellt, müssen jedoch sinngemäß auch für die sogenannten warmen Betriebskosten gelten, nämlich die Heiz- und Warmwasserkosten. Auch hier darf nicht auf die Techem-Werte zurückgegriffen werden, da sie keinerlei Aussage bezüglich der konkreten Heizkosten für die streitbefangene Wohnung machen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, daß die von der Firma Techem ermittelten Werte weder Bestandteil des Mietspiegels noch veröffentlicht oder sonst wie allgemein zugänglich sind. Es ist auch nicht ersichtlich, wie die Firma Techem diese Werte im einzelnen ermittelt hat und auf welche aktuellen Zahlen diese Firma überhaupt zurückgegriffen hat.

Aus diesen rechtlichen Erwägungen ergibt sich, daß die Kl. die von ihr in Anspruch genommene Nettokaltmiete nicht hinreichend begründet hat. Unter diesen Voraussetzungen konnte es dahingestellt bleiben, ob diese Nettokaltmiete überhaupt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Bekl. wiedergibt oder nicht.

Der Berliner Mietspiegel enthält durchschnittliche Betriebskosten, damit bei Vereinbarung einer Bruttomiete die Vergleichbarkeit mit den Nettowerten des Mietspiegels hergestellt werden kann. Entgegen der einhelligen Rechtsprechung auch der Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin hatte das Kammergericht (GE 2005, 180) gemeint, maßgeblich seien die konkreten Betriebskosten und nicht die Durchschnittswerte. Das AG Schöneberg meint das auch.

Die Vermieterin hatte zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel Bezug genommen, wobei sie die durchschnittlichen Betriebskosten nach dem Berliner Mietspiegel berücksichtigte. Das AG Schöneberg wies die Klage ab.

Mit Urteil vom 2. August 2005 meinte das AG, es könne offenbleiben, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam gewesen sei. Jedenfalls sei es unbegründet, da die Parteien eine Bruttowarmmiete vereinbart hätten. Dann könnten aber nur die konkreten kalten und warmen Betriebskosten berücksichtigt werden, um eine fiktive Nettomiete zu bilden, die mit dem Mietspiegel vergleichbar ist. Solange eine höchstrichterliche gegenteilige Entscheidung nicht vorliege, müsse die Entscheidung des Kammergerichts akzeptiert werden.

Ob tatsächlich eine Bruttomiete vereinbart war, ist durchaus zweifelhaft, denn in den Entscheidungsgründen heißt es, daß im Mietvertrag von "Vorschuß" auf die Betriebskosten die Rede ist. Einen Vorschuß gibt es nur bei einer Nettomiete. Jedenfalls überzeugt die Begründung, die allein auf die "Leitfunktion" des Kammergerichts abstellt, nicht. Zu Recht wird in den Entscheidungsgründen auf den im Einzelfall erforderlichen enormen Verwaltungsaufwand hingewiesen, der zur Ermittlung der konkreten Betriebskosten nötig ist. Das Kammergericht hatte bekanntlich eine punktuelle Ermittlung im Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens (zu keinem früheren oder späteren Zeitpunkt) verlangt. Das kann dazu führen, daß dem Einzelvermieter die Mieterhöhung unmöglich gemacht wird. Dabei hatte das Bundesverfassungsgericht in ständiger Rechtsprechung immer wieder betont, daß der Erhöhungsanspruch des Vermieters nicht an der "überzogenen Handhabung der verfahrensrechtlichen Regelung" scheitern dürfe (BVerfG GE 1986, 849). Dazu gehört, daß der Vermieter, der auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, auch die dort enthaltenen Angaben über die durchschnittlichen Betriebskosten verwenden darf. Sie sind mittelbar auch in die Mietspiegelwerte eingeflossen, denn schließlich sind bei der Mietspiegelerhebung auch Bruttomieten berücksichtigt worden, die von den Mietspiegelerstellern in Nettomieten umgerechnet wurden. Das erfolgte nicht mit konkreten Betriebskosten, denn die Berliner Betriebskostenübersicht des Mietspiegels 2005 beruht auf einer Stichprobe mit Angaben von (nur) 1.000 Wohngebäuden.

Das schließt nicht aus, daß der Vermieter alternativ auch die konkreten Betriebskosten für die Wohnung ermitteln kann und sie dann von der Bruttomiete abzieht, um eine fiktive Nettomiete zu bilden. Ein Zwang dazu besteht jedoch nicht entgegen der Auffassung des Kammergerichts, die sich auf den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart stützt (NJW 1983, 2329). Im Fall des OLG Stuttgart enthielt der Nettomietspiegel keine durchschnittlichen Betriebskosten, so daß es zur Umrechnung nur die Alternative gab, die ortsüblichen Betriebskosten durch Sachverständigengutachten feststellen zu lassen oder die konkreten Betriebskosten heranzuziehen. Zur Erleichterung für den Vermieter ließ das OLG Stuttgart im Regelfall den Abzug der konkreten Betriebskosten zu. Dieser Rechtsentscheid wird jedoch in sein Gegenteil verkehrt, wenn im Mietspiegel angegebene durchschnittliche Betriebskostenwerte nicht zugelassen werden.

Die Rechtsprechung des AG Charlottenburg (GE 2005, 743; GE 2005, 807), die eine Anwendung der durchschnittlichen Betriebskosten für zulässig hält, ist daher vorzuziehen.