Abzüge für Instandsetzung

Die pauschalierte Gesamtkostenabgeltung für wertverbessernde Baumaßnahmen in preisgebundenen Altbauwohnungen schließt Instandhaltungskosten ein, die durch Modernisierungsarbeiten verursacht werden. Sie schließt Abzüge für Einsparungen aus, die aus einem mutmaßlich niedrigeren Instandsetzungsaufwand resultieren können, und deckt den etwaigen Restwert für ausgewechselte Altanlagen sowie die Differenz zwischen dem Gebrauchswert der alten und neuen Einrichtungen ab. Das gesetzliche Erfordernis einer Gebrauchswertverbesserung "auf die Dauer" schützt den Mieter vor einer Abwälzung wirtschaftlich unsinniger Investitionen.

Die gesetzliche Trennung zwischen Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten und baulichen Verbesserungen mit einer an die jeweilige Zuordnung der Baumaßnahmen geknüpften unterschiedlichen Rechtsfolge führt zu einem Ergebnis, das dem Sinn und Zweck des Gesetzes entspricht. § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB will erkennbar für den Vermieter einen Anreiz dafür schaffen, vorhandenen Wohnraum zu modernisieren. Das wird vom öffentlichen Interesse gedeckt, weil die Wohnungsbauförderung eine öffentliche Aufgabe ist, die das Ziel verfolgt, eine ausreichende Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsschichten zu ermöglichen und insbesondere die Entfaltung eines gesunden Familienlebens zu gewährleisten.

Was Modernisierung ist, wird in § 3 Abs. 1 WoModG näher umschrieben; die Definition stimmt mit der des § 11 Abs. 3 Satz 1 weitgehend überein. Hier wie dort wird verlangt, daß die Maßnahmen den "Gebrauchswert" der Wohnungen nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse "auf die Dauer verbessern". Auch die Abgrenzung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten ist in beiden Rechtsquellen nahezu identisch; sowohl in § 3 Abs. 2 WoModG als auch in § 11 Abs. 4 AMVOB wird darauf abgestellt, daß bauliche Mängel beseitigt werden, um den "bestimmungsgemäßen Gebrauch" der Wohnung wiederherzustellen. Gegenüber § 11 AMVOB neu ist die Regelung eines Zusammentreffens von Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in § 3 Abs. 3 WoModG; dort heißt es:

"Maßnahmen der Instandsetzung, die durch bauliche Maßnahmen zur Verbesserung von Wohnungen verursacht werden, fallen unter die Modernisierung im Sinne dieses Gesetzes".

Die Einbeziehung der durch eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung verursachten Instandsetzungskosten in die Kosten der Modernisierung deckt sich mit der Zielsetzung des § 11 AMVOB. Die Pauschalierung des Mieterhöhungsbetrages auf 14 v.H. der aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB) will alle Kosten abgelten, die dem Vermieter im Zuge einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnungssubstanz entstanden sind. Es liegt im Wesen einer jeden Pauschalierung, daß an Stelle eines individuellen, konkreten Wirklichkeitsmaßstabes abstrakte Wertberechnungen treten, die an durchschnittlichen Erfahrungssätzen orientiert sind und sich mit einer "Typengerechtigkeit" begnügen. Mit der Entscheidung für die "Typengerechtigkeit" hat der Verordnungsgeber Massenvorgänge des Wirtschaftslebens einheitlich ordnen und verhindern wollen, daß jeder Vorgang einzeln geprüft und in seine Bestandteile zerlegt wird. Gründe der Praktikabilität lassen pauschale Maßstäbe insbesondere zu, wenn der mit der Einzelprüfung verbundene Verwaltungsaufwand in keinem vertretbaren Verhältnis zu dem Gewinn an Einzelfallgerechtigkeit steht. Hieraus sich zwangsläufig ergebende individuelle Unebenheiten sind im Interesse der Rechtssicherheit und einer zügigen, funktionsfähigen Verwaltung hinzunehmen, es sei denn, die Vergröberung führt zu Verzerrungen, die mit dem Gerechtigkeitsgebot nicht mehr in Einklang zu bringen sind (vgl. - zu Pauschsätzen im Steuerrecht - BVerfGE 31,. 119/130 ff. und dortige Hinweise).

Der Gefahr möglicher Verzerrungen schiebt § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB einen wirksamen Riegel vor, indem wertverbessernde Kosten und Aufwendungen nur insoweit berücksichtigt werden dürfen, als sie den Gebrauchswert oder die Wohnlage "auf Dauer verbessern". Die Beschränkung bietet Gewähr, daß wohnungswirtschaftlich unsinnige Investitionen des Vermieters nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Sie erzwingt ein "marktkonformes" Verhalten des Vermieters und verhindert spekulative Gewinne auf Kosten des Mieters, die bei freier Mietpreisgestaltung vom Markt nicht honoriert würden (Stellungnahme des Oberbundesanwalts beim Bundesverwaltungsgericht, Abdr. in "Grundeigentum" 1975, 369). Dagegen ermächtigt die Vorschrift den Bekl. nicht, von den für dauerhafte Verbesserungen aufgewendeten Kosten den Restwert der ausgewechselten Altanlage, den zu ihrer Erhaltung mutmaßlich höheren Instandsetzungsaufwand oder die Differenz zwischen dem Wohnwert der alten und der neuen Anlage in Abzug zu bringen, weil der gewählte pauschale Maßstab Differenzierungen verbietet, die sich nicht unmittelbar aus dem Gesetz ergeben. Die "pauschalierte Gesamtkostenabgeltung" der Verordnung (vgl. Lüke, GE 1975, 273 f.) schließt Instandhaltungskosten ein, die durch Modernisierungsarbeiten verursacht werden. Sie schließt Abzüge für Einsparungen aus, die aus einem mutmaßlich niedrigeren Instandsetzungsaufwand resultieren können, und deckt den etwaigen Restwert sowie die Differenz zum Wohnwert der ausgewechselten Altanlagen ab. Etwas anderes mag für tatsächlich vorgenommene Verwertungen ausgewechselter oder ausgebauter Anlagen und Einrichtungen gelten, die in die Gesamtaufwendungen kostenmindernd einfließen.